賃貸経営リスクを回避するためには、どのような対策が有効的?

更新日:9月10日


不動産投資は、お客様が物件に入居さえしてもらえれば、あとは毎月家賃を支払っていただくので、そう簡単に退去することはないので、入居さえしてもらえれば「経営を安定」させることは可能となりますが、その一方で「借主責任による問題が発生」してしまうと、経営そのものが厳しくなってしまい、最悪客付けにまで影響を与えてしまう可能性が出てきてしまいます。


借主責任による賃貸経営リスクとして

  • 家賃滞納問題

  • 騒音問題

  • ごみ出し問題

があり、これらが頻繁に発生してしまう物件では、客付けを担当する仲介会社であっても、案内しても成約に結び付けることが難しくなってしまうため、集客上不利になってしまうだけではなく、場合によっては退去につながってしまう恐れすらあります。

賃貸経営リスクを回避するためには、どのような対策が有効的?

上記3点については、可能な限り避けたいところではありますが、ただ実は上記3点については「しっかりと対策」を講じていれば、問題発生リスクを軽減させることが可能です。


では、その対策とは一体何かと言いますと、ズバリ「家賃値下げを安易に行わない」ことです。どうして家賃値下げを安易に行わないことが、賃貸経営リスクを回避することができるのか、その理由についてお伝えいたします。


 

▼目 次

1.家賃値下げは、滞納リスクが多くなる

2.家賃値下げは、入居者の質をさげるだけ

3.問題行為を起こしても、伝家の宝刀が…

4.告知義務対象物件になると、アウト!

5.まとめ

 

1.家賃値下げは、滞納リスクが多くなる

家賃値下げは、滞納リスクが多くなる

賃貸経営にとって、一番避けなければならないのは、何といっても家賃滞納です。

家賃滞納が発生してしまうと、収入がなくなってしまうため、何としても食い止めなければなりません。


近年では、連帯保証人をつける代わりに「家賃保証会社を利用」することによって、事実上の連帯保証人の役割を、保証会社が行ってくれることから、万が一にも家賃滞納が発生しても、代位弁済を行うことによって、保証会社が一時的に立替をしてくれる点においては、経営的にマイナスになることはありません。


しかし、保証会社を利用していた場合、家賃入金は一旦保証会社に入り、その後管理会社→貸主に渡ることから、管理会社及び貸主には「入居者が滞納している事実」を知るのは、概ね3か月後。

過去の判例において、家賃が連続して3か月以上滞納していると、「契約上における信頼関係が破綻」したものとみなされるので、保証会社においては「不動産明け渡し訴訟」(=強制退去)に向けた手続きを行い、訴訟に踏み切る可能性が出てきます。


訴訟になってしまえば、原告側=貸主が勝訴となることから、判決確定後「不動産を明け渡す」ことになるものの、裁判所過多派遣された執行官や、管理会社などの関係者が多数いる中で、強制退去となることから、物件ブランドを低下させてしまう可能性が出てきてしまいます。


実際、家賃滞納が複数月発生してしまうことは、あまりないのですが、ただ家賃滞納してしまう物件は、「築年数が古くて家賃が安い」所が多く、さらに「過去にも滞納歴があり、入居審査時においても、引っかかってしまったものの、入居審査を甘くして入居を許可」している可能性があるので、どうしてもこのような問題が発生してしまいます。


保証会社を利用することによって、家賃滞納に関しては100%防ぐことができるものの、強制退去となった場合には、どうしても物々しい雰囲気の中で、対応しなければならないことから、賃貸経営的にはマイナスとなってしまいます。



2.家賃値下げは、入居者の質をさげるだけ

家賃値下げは、入居者の質をさげるだけ

賃貸物件におけるトラブルは、築年数関係なく「どの物件」でも起こり得ることです。


ただ、「騒音トラブル」や「ゴミ出しトラブル」などにおいては、やはり「家賃が安い物件」ほど集中しているのが現状です。

騒音トラブルが発生してしまうと、当然ながら管理会社では「モラルを守ってもらう」ように通知文などを配布して、注意喚起を促し、それでも効果がない場合には、騒音を出している方に「直接注意」をして、何とか改善してもらうようにお願いするものの、改善がみられないと「最悪どちらかが退去」してしまう可能性があり、賃貸経営にとって「これは絶対にあってはいけない」問題となり、今後の集客においても、マイナスとなってしまいます。


また、ごみ出しマナーを守ってもらわないと、敷地内にあるごみ置き場が「無残な姿」となってしまい、もしそのような状態のまま「物件見学が入ってしまう」と、せっかく室内がおしゃれにリフォームされていても、ごみ置き場は必ず見学された方は「目撃」してしまうため、客付けが難しくなってしまう可能性が高くなってしまいます。



3.問題行為を起こしても、伝家の宝刀が…

仮に問題行動を起こしている借主がいたとしても、そう簡単に「退去」させることはできません。


その理由は、契約が決まった時点で、「借家権」という法的権利が、借主に与えられてしまうためです。借家権とは「借主が不当に退去させられないようにするための権利」であり、もし貸主が退去を求める場合には、「正当事由」を示すことが求められます。


正当事由を示す=司法判断を仰ぐ必要があるので、仮に裁判を起こしたとしても、しっかりとした証拠を提示しない限りは、退去させることができません。騒音問題に関して、何度も注意喚起をしても聞き入れない場合、「賃貸借契約」自体は解約させることはできるものの、居座ることは可能となってしまうため、問題解決が難しくなってしまいます。


問題を防ぐためには、やはり入居者の質を下げないことが、求められます。



4.告知義務対象物件になると、アウト!

告知義務対象物件になると、アウト!

一般的に、騒音問題が発生したとしても、管理会社担当者が対象者に「注意」を行えば、大抵の騒音問題は解決します。ただごく一部の物件においては、管理担当者何度も注意しても、改善の余地がなく、問題行動を起こしてしまう方がいます。


ここまでなってくると、被害を訴えている方は「退去」してしまいますが、もしこのような状態が続いてしまうと、募集を行ってもこの部屋は「告知義務対象物件」となってしまいます。


告知義務対象物件と聞くと、「自死や殺人が過去に発生した」イメージが強いのですが、実は騒音問題に関しても、騒音トラブルで退去してしまった場合は「告知義務対象物件」となってしまいます。


告知義務対象物件となってしまうと、相場より安い家賃設定をしないと、客付けすること自体が難しくなってしまいますが、ただその部屋に問合せや見学が入った時は、仲介担当者は必ず告知をしないといけないことになることから、募集をしても部屋が埋まらない状態が続いてしまいます。



5.まとめ

「家賃滞納問題」「騒音問題」「ゴミ出し問題」等といった問題は、可能であれば「避けたい」のが本音ですが、「家賃値下げを安易にしない」「滞納歴が過去にあった人を安易に入居させない」「モラルがないと判断した人には入居させない」といった対策をとることによって、上記問題を避けることが可能となります。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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