アパート経営における管理業務とは?

更新日:9月10日


アパート経営をこれから検討されている方において、必ず覚えておかなくてはならないのが「管理業務」です。管理業務については、ご自身で対応=自主管理で対応するか、もしくは管理料を別途支払うことによって、管理会社に管理委託することができます。


アパート経営における管理業務は、とても多くて複雑となっており、正直アパート経営を成功させるには、管理業務をしっかりと行うことが求められているといっても、過言ではありません。


では、アパート経営における管理業務とは、どのようなものがあるのか?またこれから物件購入される方は、自主管理/管理会社のどちらにしたほうがいいのかについても、解説いたします。


 

▼目 次

1.入居審査

2.家賃回収業務

3.入居者トラブル

4.管理形態は、管理会社委託がいい

5.まとめ

 

1.入居審査

入居審査

賃貸経営は、お客様が物件に入居してもらわなければ、家賃入金が発生しませんので、退去が発生した場合においては、仲介会社にお願いして「募集を行ってもらう」ことになります。(契約手続きまで、仲介会社が担当します)


現在のお部屋探しは、大手賃貸検索ポータルサイトを利用される方が多いため、仲介会社にお願いすれば、物件情報を掲載してもらえます。同サイトを利用された方が「内見」を行い、保証会社審査及び管理会社審査を「それぞれ通過」したあと、最後の審査としてオーナー審査があります。


サブリース契約の場合は、オーナー審査はありませんが、集金管理物件では、オーナー審査がありこれをパスしなければ、その方は入居させることができません。


募集方法に関して、「専任媒介」もしくは「一般媒介」の2つがあり、前者と後者の違いは「募集業務を1社限定にするか、複数で対応するか」のどちらかとなり、大手管理会社に管理委託している場合は、直営の仲介会社を持っていることから、「専任媒介」となっている可能性が高く、一方で「自主管理物件」の場合では、一般媒介契約となっているケースがあります。


近年では、保証会社を利用するケースが多いため、「過去の滞納歴」を確認することができることから、入居者の質を確認することができやすくなりますが、貸主が「早く客付けをしたい」という気持ちから、安易に入居を許可してしまうと、後日その方がトラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなります。


保証会社審査において、過去に滞納歴があると、「滞納癖」がついてしまっている方もいて、実際に入居後等に滞納をしてしまうことがあります。また内見時において、あまりにもモラルを守れない方がいた場合、仲介会社担当者は「管理会社及び貸主に、入居させることは避けたほうがいい」といった意見を上げてきますが、貸主が仲介担当者の意見を無視して、そのまま入居許可を出してしまうと、騒音問題などといったトラブルを起こしてしまう可能性があるので、要注意です。



2.家賃回収業務

家賃回収業務

お部屋探しをされている方が、仲介会社において「賃貸借契約書」にサインをした時点で、毎月の家賃支払い額が確定し、また送金先も指定されます。


これはどの業界においても言えることですが、「支払期日までに送金ができなかった」「残高不足で引落ができなかった」ことはあるはずですが、この場合管理会社では、再引落日の通知を出して、再引落日までに家賃分を入金してほしいとお願いします。


再引落日までに家賃引き落としができなくなってしまうと、これは「家賃滞納」となってしまい、家賃を回収しなければなりません。家賃回収業務について、保証会社を利用している場合とそうでない場合とでは、対応方法が異なります。


家賃保証会社を利用している場合

家賃保証会社を利用している場合においては、保証会社が「代位弁済」を行うことから、管理会社及び貸主の立場上、家賃滞納は発生していませんが、保証会社的には「債権が発生」してしまっているので、回収業務を行います。


なお、代位弁済が発生してしまうと、その報告は「管理会社など」には、特段伝えない可能性があり、また滞納が連続して3か月以上続いてしまうと、保証会社は一気に強制退去に向けた手続きを開始しますが、裁判費用はすべて保証会社負担となります。


家賃保証会社を利用していない場合

10年ぐらい前から入居し続けている方の場合では、保証会社を利用していないケースが多いのですが、この様なケースで家賃滞納が発生してしまうと、管理会社が回収業務を行うことになります。


ただ、管理会社ができる回収業務は「あくまでもお願い」ベースであり、家賃回収ができないと、管理会社によっては「1か月分」ぐらいであれば「立て替えてくれる」ものの、複数か月滞納してしまうと、家賃入金が一旦ストップしてしまいます。


一般的に「家賃が連続して3か月以上滞納」した場合は、貸主と借主との間における信頼関係が破綻したとみなされるので、賃貸借契約の解除及び不動産明け渡しが認められる可能性が高くなりますが、ただ不動産明け渡しに関しては、借家権の問題があるため、司法判断を仰がなくてはならなくなり、保証会社を利用していない場合においては、貸主が費用負担をしなくてはならなくなるので、多額の費用が発生してしまいます。



3.入居者トラブル

入居者トラブル

賃貸管理におけるトラブルとしては、「設備不良」と「生活音問題」があり、これらに関しては、早急に解決させることができなければ、長期入居してもらえない可能性が高くなります。


設備不良に関して

賃貸物件に備えられている設備(例えば換気扇やエアコン)については、貸主が所有していることになるため、経年劣化などによって設備不良が発生してしまった場合、その費用は貸主負担となります。(サブリース契約では、サブリース会社負担となります)


貸主が賃貸経営をよく理解していれば、設備不良が発生しても、すぐに対応することができますが、問題なのは「賃貸経営をあまり理解されていない」貸主で、設備交換などに消極的な姿勢をとってしまうと、借主の怒りがMaxになってしまい、このことをきっかけとして、退去してしまった事例も、実際にはあります。


2020年に民法が改正され、設備不良が発生した際「一定期間内で対応ができないと、借主は家賃減額請求を行うことができる」ことになっています。権利主義が強くなっている昨今、この情報はおそらく借主が把握している可能性が高くなっていることを踏まえると、早急に対応した方が、結果的にはベストであると考えられます。


生活音問題

賃貸業界における「生活音問題」としてよくあるケースは、上階からの生活音(足音が多い)が、柱などを経由して階下に伝わってしまい、トラブルになってしまいます。音に関する許容範囲は「個人差」があるため、本来であれば「シロ判定」であっても「クロ判定」となってしまうこともあり得るため、騒音トラブルが発生すると、管理会社では対応に苦慮してしまいます。


騒音問題に関しては、築年数関係なく「どの物件」でも起こり得る問題ですが、ただし、入居者の質が高い物件ほど「騒音トラブルの発生率は少なくなる」ことから、入居審査を厳しくすることによって、ある程度予防することは可能となります。



4.管理形態は、管理会社委託がいい

物件の管理方法としては、貸主が管理業務を行う「自主管理」か、管理会社に管理委託するかのいずれかとなりますが、賃貸経営を安定化したいのであれば、仮に知識があったとしても、管理会社に委託したほうがいいです。


賃貸管理に長けている

管理会社は、賃貸経営全般に関して、「しっかりと把握」していることから、仮に問題が発生しても「担当者が責任を持って対応」してくれることから、早く解決することができます。

管理会社に管理委託する場合、基本的に家賃の5%前後を毎月支払うことになりますが、自主管理物件では、管理料の支払いが無くなるので、貸主が賃貸管理知識を持っていれば、自主管理でも対応することはできるものの、実際自主管理している物件は、貸主が県外在住で投資目的で行っていることから、管理の質が低下している物件が目立っています。



24時間管理対応してくれる

大手管理会社物件では、24時間管理体制となっております。管理会社の営業時間外に、設備不良が発生してしまっても、コールセンターに連絡してもらえれば、担当者が現場に急行しますので、早急に対応してくれますが、自主管理物件では「貸主が対応」することになりますが、対応が遅れてしまうこともあり得ますので、場合によっては顧客満足度が低下してしまいます。


退去精算トラブルを回避

賃貸借契約によって、退去時においては「入居時と同じ状態」に戻さなくてはなりません。ただ長期入居となってしまうと、壁紙などが劣化してしまっているため、入居時と同じ状態に戻すことは不可能となってしまうので、この点に関して「どちらが原状回復負担」をしなければならないのかを、退去時に入居者立会いの下で行われます。


管理会社に管理委託している場合では、管理担当が実施しますが、自主管理物件の場合では、貸主が立ち会うことになります。ここで問題なのが「利害関係が強い貸主が立ち会う」と、公平な目で判断することが難しくなり、また貸主が原状回復に関する知識がないと、トラブルになってしまう可能性が高くなってしまうので、要注意となってしまいます。



5.まとめ

誤解されている貸主がいると思いますが、賃貸経営は「入居が確定さえすればいい」ということではなく、実は入居後の管理がしっかりとされているかどうかが、非常に重要となります。


借主からの要望や相談、または管理会社から提案などに対して、しっかりと対応することができないと、物件管理の質が低下してしまい、客付けが難しくなってしまいます。


ただ、例え築年数が経過していたとしても、物件管理の質が高い状態を維持することができれば、集客に苦労することはありませんし、さらに場合によっては「借主が新しいお客様を紹介してくれる」こともあり得るので、これから賃貸経営を始めようと考えている方は、バディーをしっかりと決めてから行うべきです。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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