賃貸アパートの空室が埋まらないのは、本当に家賃が原因?

更新日:9月19日


不動産投資にとって、空室が発生した際、いかにして早期に埋めるかが勝負となってきます。早期に埋まることができれば「空室による機会損失を防ぐ」ことができますので、安定した経営を行うことができます。


一般的に、築年数が浅い物件では「空室が発生」しても、早期に部屋埋まりやすい傾向ですが、築年巣が経過すればするほど「部屋は埋まりにくくなり」場合によっては、成約までに数か月かかってしまうことも珍しくはありません。


空室が埋まりにくくなった場合、必ずと言ってもいいほど「原因」があると思われます。

賃貸業界において、空室の長期化=募集家賃が高いのではといった懸念が先行してしまい、つい管理会社などから「空室長期化を防ぐために、家賃値下げをしてみませんか?」とお願いされるオーナー様もいると思います。


では本当に「空室長期化の原因が家賃にある」と言えるのでしょうか?

 

目 次

1.家賃に問題があるのなら、新築はどうなる?

2.家賃を疑う前に、室内のクオリティーをチェック

3.集客ターゲットに響く部屋になっている?

4.仲介会社が喜ぶような部屋になっている?

5.まとめ

 

1.家賃に問題があるのなら、新築はどうなる?

家賃に問題があるのなら、新築はどうなる?

募集している部屋が「なかなか埋まらない」のは、家賃に問題があるというのであれば、新築物件はどうなるのでしょうか?


新築物件は、資産価値が高いので、当然ながら「入居希望者」が多く、物件やエリア/時期によっては「建物が完成」する前に全室満室になっていることも、珍しい事ではありません。


また、家賃に関しても、「エリア内においては最も高い設定」になっており、初期費用だけでも「平均家賃5~6か月分」発生してしまいますが、新築物件に入居する方は「費用がどれだけかかっても、新築に住みたい」という強い願望があるから、入居するわけですので、家賃が高いから部屋が埋まらないというのであれば、新築物件であっても「早期に部屋が埋まる」ことはあり得ない話。


ただ現実には、部屋が埋まりやすくなっていることは、家賃が高いから入居が難しくなっているのではなく「募集している部屋が魅力的ではない」から、部屋が埋まりにくくなっていると思われます。



2.家賃を疑う前に、室内のクオリティーをチェック

家賃を疑う前に、室内のクオリティーをチェック

築年数が経過すればするほど「物件の資産価値」は低下してきますので、新築当初の家賃を維持することは、非常に困難です。


そのため「10年を一つのスパン」として、家賃値下げが結構行われる傾向が強く「築10年目」「築20年目」では、相場家賃が数千~1万円位値下げすることも珍しくはありません。


ただ、築年数が20年以内であれば「設備的にもそれほど古くはなっていない」ので、表面リフォーム=壁紙交換だけでも、家賃を大幅に値下げしなくても、集客上不利になることは少ないのですが、築20年以上経過してくると、さすがに「表面リフォーム」をしても、設備自体が古くなってるので、家賃を維持することが非常に難しくなってしまいます。


今の時代では、競合他社物件がどのような部屋を提供しているのか、賃貸検索サイトやオーナー様が閲覧することができる「SUUMO賃貸経営サポート」から、エリア内家賃相場などを確認することができます。


築20年以上経過している物件において、募集をしている物件に共通していることは、設備投資をしていない物件が多く、ただ単に家賃を値下げしているだけ。


これでは「同質化物件」となってしまい、お部屋探しをされている方は「少しでも条件がいい部屋を選択することができる」ため、集客上不利になりやすくなり、さらに地方都市では物件供給数が飽和状態となっているため、家賃を値下げしただけでは、すぐに決まらなくなってしまい、下手すると1年ぐらい空き状態になってしまうことも、珍しくはありません。



3.集客ターゲットに響く部屋になっている?

集客ターゲットに響く部屋になっている?

家賃や初期費用が高い「新築物件」が、どうして早期に部屋が埋まりやすくなるのかといえば、「入居履歴がない部屋に住める」「最新設備が充実している」からであり、別の言葉で例えると、「家賃以上に価値がある」からではないでしょうか?


では、築年数が経過している物件は、どうでしょうか?

一見すると、「資産価値が低下しているから、家賃を下げないといけない」と勝手に思っているオーナー様は多いと思われます。しかし、築年数が経過している物件であっても、資産価値を高めるような部屋を提供できれば、新築並みの家賃に設定することは難しいものの、家賃値上げは十分可能となってきます。


昨今では、築年数が経過している物件を、新築並みに蘇らせる「リノベーション」を展開している物件が多くなってきています。リノベーションすることによって、室内の設備や内装が一新されるので、新築並みの価値にまで上げることができ、家賃値上げも十分可能となります。


さらに、集客ターゲット層を決めたリノベーションを展開/SNS集客することによって、ターゲットとなる方に「ダイレクトに情報が届く」ので、物件に興味を持っていただく事は、十分可能です。



弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は「築29年目の和室ありの2LDK」であるため、家賃値上げをしないと集客することが難しいと思われていますが、弊社では「20~40代のカップル/新婚さん/子育て世代をターゲット」とした、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。


無垢材や漆喰といった「自然素材」を室内に取り入れることによって、おしゃれなカフェの様なお店の雰囲気を味わうことができますが、この様な空間は「若い女性は特に興味を持ってもらえる」ので、少なくとも「興味を示してくれる」ことは断言できます。


もし興味を持っている方が「現在お部屋探しをされている」のであれば、当然ではありますが「一回見学に行こう」という気持ちになります。


弊社では「オーナー自ら見学会」を開催していますが、見学に来られた方の約8割は「公式HP・Twitter・Instagram」から応募されているので、ただ単に見学に来たというより「成約候補のひとつ」として見学に来られている方が多く、大抵の方は「見学した当日~数日後にお部屋申込」をされます。


実は、弊社リノベーションは、リノベーションを機に「家賃値上げ」を実施しています。

大抵のお客様は「事前に家賃相場を調べている」ので、募集家賃が相場より高いことは承知しています。当然ながら見学時に交渉が入ることもあるものの、弊社では「素材をしっかりしたものを使っているので、値下げは難しい」とお伝えすることで、理解される方が多く、その結果、リノベーションをすることで「家賃アップが実現」+「入居者の質も改善」することができ、一石二鳥となりました。



4.仲介会社が喜ぶような部屋になっている?

仲介会社が喜ぶような部屋になっている?

賃貸物件を募集する際には、仲介会社にお願いして「大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらいますが、検索サイトに物件情報を掲載するとなると、手数料が発生してしまうので、仲介会社側としてみたら、すぐに部屋が埋まり「上限いっぱいの仲介手数料が欲しい」と考えています。


新築物件を募集する際、管理会社が運営している仲介者はもちろんのこと、他社仲介会社も多く募集をしていますが、これは「新築物件に募集をかければ、確実に反響があり、成約になれば満額の仲介手数料が入りますので、多くの仲介会社では真っ先に募集を行います。


一方、リフォームやリノベーションをしていないような築古物件は、当然ながら競争力が低下しているので、家賃値下げをしても反響を得ることが難しくなってしまい、仮に成約になったとしても、新築物件と比べると3~4割減の収入となってしまうため、売り上げ(契約本数)を伸ばしたいと考えている仲介担当者は、わざとリフォームされていないような物件を先に見せて(当て馬にさせて)本命物件を見せる方法で、成約率を上げている方もいます。


例え築年数が経過したとしても、リノベーションがしっかりとされている物件は、仲介会社では「客付けに有利」と考えて、他社仲介会社であっても「積極的に案内」してくれます。


築年数が経過している物件では、広告料をつけないと成約率が上がらないのではと考えているオーナー様もいると思いますが、しっかりとリフォーム/リノベーションがされている部屋は、一定のニーズは必ずいますので、広告料をつける心配はありません。



5.まとめ

これからの賃貸市場は「少子高齢化」「戸建て住宅住替え」によって、地方都市ではもちろんのこと、場合によっては「大都市圏」であっても、空室率が今よりかも悪くなることが予想されます。


ただこのような状態になったとしても「世帯数」で見た時には、それ程の影響が出るわけでもなく、また今までは敬遠してきた「高齢者」をターゲットとした賃貸経営(サービス付き高齢者住宅ではなく、健康的な高齢者を対象とした通常の賃貸)を行うことによって、新たな需要を掘り起こすことができます。


集客ターゲットに響くような部屋を提供することができれば、築年数は関係なく部屋を埋めることは十分に可能であるため、賃貸市場そのものが低下することは考えにくいです。ただし、今までと同じような経営をしていると、確実に淘汰しますので、要注意です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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