アパートリノベーションリスクと対策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月9日
- 読了時間: 6分
賃貸物件は築年数が経過すると、室内の見た目が古くなり、客付けに苦労することになります。その結果家賃を値下げせざるを得なくなります。
しかし近年の賃貸市場では、物件供給が飽和状態にあるため、価格競争が激化し、家賃値下げしても早期客付けが難しくなっています。
競争力が低下した築年数が古い物件を収益物件に再生するには、資産価値を高める以外方法はなくリノベーションが最も効果的です。
リノベーションには大きなメリットがありますが、当然リスクも伴います。しかし事前に対策を講じることでリノベーションリスクを最小限に抑えられるため、今後賃貸リノベーションを検討される貸主は是非一読いただければ幸いです。
本投稿はアパートリノベーションリスクと対策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリノベーションリスクと対策
リノベーションの魅力は従前と比べ資産価値が向上するため、早期客付け＋家賃値上げができる点です。
ただしリノベーションを行うことで予期しないリスクが発生することがあります。代表的なリスクを挙げると以下3点となります。
工期が長い
物件瑕疵がある可能性
引き渡しができない
それではそれぞれのリスクを見ていきましょう。
リスク①：リノベーション工期が長い
一般的な賃貸リフォームは部分的な改修で住むため、2週間もあれば対応することができます。
しかしリノベーションは内装／設備／間取りを全面的に改修するため、リフォームと比べて工期が長くなり、早くて1か月、場合によっては2か月かかることも珍しくはありません。
さらに金融機関から借入を起こす場合、原則融資が決定するまではリノベーションを行うことができないため、事前にリノベーションスケジュールを策定することが望ましいです。
リノベーション工期が長くなることは、客付けの期間がその分延びることを意味するため、特に繁忙期にリノベーションを行う際には、要注意です。
リスク対策：募集方法を工夫する
リノベーション工事中は客付けができないため、集客において不利な状況となります。しかし募集方法を工夫することで早期客付けを実現することは可能です。
最も効果的な方法は、他室リノベーション写真を賃貸検索サイト／SNSに掲載することです。
不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表したリリースによると、写真掲載が多い物件ほど問合せが増える傾向にあるとのことです。したがってリノベーションが完成していない場合は、他室リノベーション写真を掲載することで反響数を高めることが期待できます。
さらにリノベーション工事中は原則内見することはできませんが、もし内見予約が入った場合は、あえて内見を許可し、他室リノベーション写真を見せて説明することで、入居後の生活イメージを持たせることができ、入居促進が期待できます。
リスク②：物件瑕疵が発生している可能性がある
物件の築年数が古くなると、床材や壁紙を剥がした際「柱が腐食している」「配管が劣化している」といった瑕疵が見つかることがあります。
瑕疵が確認された場合、緊急修繕を行う必要があり、修繕内容によっては…
追加費用が発生する
工期に影響を及ぼす
事態が懸念されます。これはリノベーションを行わなければわからないことですが、視点を変えれば瑕疵を発見できたことは、入居後のトラブルを未然に防げることに繋がるため、貸主にとってプラスになります。
リスク対策：予備日を必ず設ける
リノベーションを行う際は「不測の事態」に備える意識を持つことが重要です。万が一トラブルが発生しても、日程に余裕があれば工期が遅れることは殆どありません。
そのためリノベーションを行う際は予備日を設けて、余裕を持ってリノベーションを行うことが重要です。
リスク③：引き渡しができない
貸主が施工会社にリノベーションを依頼する際には、期日までに引き渡すことが前提となっています。
そのため施工会社は指定された期日までに工事を完了させ、引き渡す義務を負いますが、ごく稀に工期が遅延することがあります。
遅延原因が「資材不足」「追加工事」など不可抗力と認められる場合は問題はありませんが、人員ミス／明らかな施工ミスの場合は、債務不履行に当たるため施工会社は責任を負う必要があります。
ただし「工事請負契約書」がなければ、施工会社に非があっても損害賠償／遅延損害金を請求することができず、貸主は泣き寝入りせざるを得なくなります。
リスク対策：工事請負契約書は必ず作成する
工期が遅延すると、完了するまで客付けができなくなってしまうため、多大な影響を及ぼしてしまいます。
そのためリノベーションを依頼する際には、万が一に備えて契約書作成を必ず依頼し、遅延した場合の取り決めを事前に決めておくことが重要です。
もし契約書作成に否定的な態度を示す場合は、他の施工会社に依頼することで、トラブルを避けることができます。
２．まとめ
今回はアパートリノベーションリスクと対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
貸主にとって一番困るのは施工会社ミスによる工期遅延です。
施工会社責任による工事遅延が発生すると、客付けに影響が出るだけでなく、引き渡し直後に賃貸借契約が事前に決定していると、一部の工事は入居後に行わなければならないため、借主に迷惑をかけることになります。
そのため工期に対しルーズな態度を示す施工会社には、リノベーションを依頼しないことが賢明です。
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