賃貸家賃値下げは何とか避けたい場合、どのような対策が必要?

更新日:9月21日


どのようなモノでも同じことが言えますが、モノが誕生すると「その時点からすでに劣化」が始まってしまいます。これは賃貸物件にも同じようなことがいうことができ、築年数が1年を経過することに「家賃は1%下落」していくと言われていることから、どうしても年数が経過すればするほど「現在の家賃を維持」することは、非常に難しくなってしまいます。


ただ上記は、あくまでも一般論を言っていることであり、当然ながらしっかりと対策を講じていれば、家賃下落スピードを緩和又はストップさせることは十分に可能。


弊社所有物件は、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、しかも「築29年目、和室アリの2LDK」という間取りであるため、一般的は「資産価値が殆どない」ような物件といった感じになっていますが、ただ弊社所有物件においては、自分がオーナーに就任した2007年以降「一度も家賃値下げ」は行っておらず、むしろ2018年以降に行った「フル・リノベーション」した部屋においては、最大でリノベ前と比べると10%以上家賃値上げを行っていますが、このことが原因で稼働率が悪くなったことは一度もありません。


では、賃貸の家賃値下げを阻止したい場合、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.外壁塗装は必須

2.付加価値を高めるリノベーション

3.仲介会社が紹介したくなる部屋になっているか?

4.まとめ

 

1.外壁塗装は必須

定期的な外壁塗装工事をしっかりと行っていることが重要

一般的に「外壁塗装」等の大規模修繕は『10年に1度』の割合で行わないと、外壁が紫外線などの影響によって「劣化」し、クラックが発生してしまうと、雨水が外壁内部に浸透してしまい、外壁そのものを劣化させてしまう可能性があります。


また外壁の色においても、紫外線の影響によっ「徐々に薄くなっていく」ことから、放置したままの状態でいると、古臭い物件になってしまいます。


建物が古くなっても、しっかりと塗装工事を個なっていれば、築年数は古くてもイメージ的には「古さを感じにくくなる」ことから、家賃下落を抑えられる効果が期待できます。




2.付加価値を高めるリノベーション

付加価値を高めるリノベーション

築年数が20年以上経過している物件においては、キッチンなどの設備は「今の時代のもの」と比べると、圧倒的に「使いにくく、古臭く」なっていることから、家賃を維持/値上げしたいのであれば、リノベーションを行う必要が出てきます。


設備や内装、場合によっては間取りまでも変更する「リノベーション」を行うことによって、室内が真新しい部屋に生まれ変わり、築年数が古いということを忘れさせてくれます。


さらにリノベーションを行うことによって、付加価値を高めることが可能となるため、家賃相場に合った家賃設定をしなくても、成約につながる可能性が高くなり、場合によってはリノベーションを機に「家賃値上げ」も夢ではありません。


余談ではありますが、築29年目を迎える弊社物件においては、フルリノベーションを施した部屋の場合、リノベ前と比べ「家賃8~10%」値上げして募集していますが、値上げしたことによって、特段お客様からクレームを頂戴したことは、一度たりともありませんし、皆さん納得されてご入居して頂いております。



3.仲介会社が紹介したくなるな部屋になっているか?

仲介会社が紹介したくなるな部屋になっているか?

募集している賃貸物件を埋めるためには、仲介会社の協力なしでは、成立しません。


仲介会社の使命は、一件での多くの契約(仲介手数料)をもらうことが求められます。このため、ご案内の際にも「お客様が希望される部屋より、条件がほぼ同じの自分が勧めたい部屋」があれば、そちらも見学してもらえないか、営業活動を行い、何とかして自分達の仲介会社において、契約してもらいたいと考えています。


仲介会社にとって、すすめたい部屋とは「案内を行えば、成約率が高くなる」部屋であることから、募集している部屋が「きれいでおしゃれ」になっているのはもちろんのこと、物件周りや共用部の所までも、清潔になっている物件は、仲介会社としても「ぜひ紹介したい部屋」という認識をもっているので、果たしてオーナー様が所有している物件が、仲介会社の担当者が勧めたい部屋になっているかが、非常に重要となってきます。



4.まとめ

賃貸物件をお持ちのオーナー様としたら、家賃下落は「可能な限り避けたい」もの。


ただ現実的には、賃貸物件供給数が飽和状態となっていることから、競争力が低下している築年数が経過した古い物件は、「価格競争」が起きやすくなってしまうので、どうしても家賃値下げをせざるを得ないのが現状。


しかし、しっかりと設備投資を行い、清潔感があるような物件においては、仲介会社担当者は、たとえ家賃が高いといっても、優先的に紹介してくれる可能性が高くなります。


仲介会社が「案内したくはない」物件となってしまうと、たとえ家賃値下げや初期費用のオーナー負担をしたとしても、別の物件を紹介されてしまう恐れがあることから、もし家賃値下げをしたくはないと考えているオーナー様は、まずは物件清掃から始めてみてはいかがですか?


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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