家賃値下げ交渉を回避するならば、資産価値を上げるしか方法はありません

更新日：2022年9月24日

居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」であることから、更新時期を迎えられたご入居者様は「更新をするか」「満了をもって退去するか」のどちらかを選ばなくてはなりません。

更新する場合には、所定の手続きを行うことによって、契約期間がさらに2年間延長することになりますが、賃貸借契約において「更新料が設定されている」物件では、更新料の支払い義務が発生いたします。

更新料支払いに関しては、契約上の問題であることから、多くの方が納得されていると思われますが、その一方で「契約時と更新時期」における家賃相場は、一部エリアを除ければ「値下がり傾向」が続いている可能性が高いことから、更新のタイミングで「家賃値下げ交渉」を行ってくるお客様は多くいます。

実際、ネット上においては「家賃値下げ交渉の行い方」に関する記事が掲載されていて、またそもそも家賃相場と現在の家賃に「明らかな相違」があるならば、借地借家法の観点から言っても、値下げ要求することは可能です。

一方、オーナー様の立場で考えた場合、家賃値下げ要求は「お客様の権利」として行使している自体は理解ができるものの、可能であるならば「回避したい」はず。

ただお客様からの交渉を「無下にして断ってしまった」場合、最悪更新せずに退去される可能性が出てきます。

今の時代は、物件供給数は「過剰状態」であることから、金銭面においては負担増になるものの、お部屋が見つからないということは「あり得ない」話であるので、非常に難しい問題

であることには間違いありません。

ただ、この問題に関しては「あること」を行っている物件においては、家賃値下げ交渉を「やんわりと回避」することが可能になるかもしれません。

あることとは…

ズバリ、リノベーションを行っている物件。

どうしてリノベーションした物件では、家賃値下げ交渉を回避しやすいのかというと、家賃値下げ交渉を行うお客様は、まずエリア内における家賃相場を確認してきます。

当然ながら、一部エリアを除ければ「家賃相場は値下がり傾向」となるため、この点をお客様は主張してくるのですが、ただここに大きな盲点が隠されています。

それは、エリア内にある同築年数の他社物件の設備は

殆ど変わっていない

ことが多く、逆にリノベーションをしている物件の方が少ないことが、よくわかります。

何を言いたいのかと言いますと、リノベーション物件は、リノベーションをしていない物件と比べて「資産価値が高くなっている」ことから、家賃相場並みにする必要性がありません。逆にこのことをお客様に伝えることによって、ご納得して頂ける可能性は高くなります。

さらに日頃から、お客様からの要望に対して、オーナー様が「真摯に対応し続けている」物件では、家賃以上の価値が物件にはあると判断しているので、そもそも家賃値下げをしたいと考えている方は、非常に少ないのが現実問題。

一方、家賃相場並みに物件募集をしているところでは…

・家賃相場を確認して入居している可能性がある

・相場並み～相場以下の物件は、それなりの部屋しか提供できない

・下手すれば、お客様対応が遅れて不満を持っている可能性がある

お客様がこのような考え方を持っていると、「家賃の割には対応してくれない」といった不満が大きくなるので、更新のタイミングなどで「家賃を下げてほしい」と言ってくる可能性が高くなります。

弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。

しかも弊社物件は、1993年築の物件であることから、一般的には家賃を相場並みに値下げしなければ、集客することができないと言われています。

ただ弊社物件においては、家賃値下げ集客をしてしまうと、アパートローンをはじめとする支払いがきつくなってしまうことが明白であったため、それならば「資産価値を上げたリノベーション」を行うことによって、お客様に（お部屋と家賃）納得して頂ける方にご入居してもらおうと考え、2018年から空き部屋を順次リノベーションを行いました。