賃貸空室リスクを予防するためには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月10日
- 読了時間: 7分
今後人口減少と節税対策の一環による新規物件供給は増えることが予想されるため、全国的に賃貸空室率は悪化します。
すでに地方都市の一部エリアでは空室率が30％台に達していますが、空室率悪化は客付けできない物件が増加することを意味し、物件によってはキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
しかし賃貸空室リスクは「適切な空室対策を行う」ことで、リスクを軽減することが可能になります。
本投稿は賃貸空室リスクを予防する方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"賃貸空室リスクを予防する上で重要なポイント”
１．どうして空室が発生しやすくなるのか？
空室リスクが増加する要因は、ソフト面とハード面の二つに分類することができます。
【ソフト面】
現在の部屋よりも、暮らしやすい部屋を見つけることができた
転勤や転職、戸建て住宅住替えなどの理由で、退去せざるを得なくなった
これから同棲を始めるため、現在の部屋を退去しなければならなくなった
【ハード面】
管理会社の管理能力が低く、対応が遅いため住替えを決意した
部屋の機能性に不満を抱き、住み替えを決意した
入居者トラブルに巻き込まれ、耐えきれなくなり退去した
ソフト面での空室発生は、不可抗力であるため退去を防ぐことはできません。しかしハード面の退去は管理の対応によって解決可能な問題です。
稼働率が安定しない物件は意外にも管理対応が不十分であることが多いため、物件管理を強化することで空室リスクを軽減することが十分に期待できます。
２．家賃値下げの効果
空室リスクを回避するために、募集中の家賃を値下げする物件は多いと思います。募集家賃と家賃相場に乖離が発生すると反響を伸ばすことが難しくなります。
家賃値下げすると反響数が高まるため、客付けに有利になります。しかし…
競合物件も同様の措置を講じるため、更なる価格競争が発生する
物件供給が多いため、クオリティーが低い物件は敬遠される
借主属性が悪化するため、管理トラブル（騒音／家賃滞納）が増える
空室リスクを回避する上では効果があるかもしれませんが、その代償として負のスパイラルに陥り賃貸経営が危うくなる可能性があります。
▶負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
３．賃貸空室リスクを予防するためには？
築年数が古くなると物件供給が増加し、また競争力が低下するため、家賃値下げしても空室リスク解消にはつながりにくくなります。賃貸空室リスクを予防するためには、以下3点を対処することは非常に重要です。
質の高い部屋を作る
管理の質を高める
集客を見直す
それではそれぞれの予防を詳しく見ていきましょう。
１）質の高い部屋を作る
空室リスクを回避するには、物件自体のクオリティーを高めることが非常に重要です。リクシル住宅研究所が発表したリリースによると…
築年数の経過と共に室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下する
賃貸アパートに入居している約8割は、室内機能性に不満を持っている
不満を持つ人の約3割は住替えを検討している
ことが明らかになっています。視点を変えれば競争力が低下している築年数が古い物件は、室内機能性を高めるリフォームやリノベーションを行うことで、顧客満足度が向上し、物件稼働率を高めることが期待できます。
また部屋探しされる方は平均3件内見しています。そのため物件クオリティーを向上させることで、訴求力が増し、入居促進効果が高まります。これにより空室による家賃機会損失を抑えることが可能です。
▶リクシル住宅研究所のリリースはこちらをご覧下さい。
２）管理の質を高める
Alba Link 不動産総研が発表したリリースによると、賃貸契約で後悔したことがあると回答した方は約7割で、後悔の理由の第一位は「騒音トラブル」だったとのことです。
賃貸の騒音問題は、築年数／構造躯体関係なく発生しますが、入居後騒音トラブルが発生し早期解決ができないと、退去につながってしまいます。
騒音トラブルを抑えるためには、借主属性を下げないことが効果的で、具体的には安易な値下げを行わないことです。
３）集客を見直す
物件情報を賃貸検索サイトに掲載しても、顧客の希望条件に合わなければ反響が増えないため空室リスクが深刻化します。
特に競争力が低下している築年数が古い物件は、上記の影響が顕著となり、価格競争が発生しやすくなります。
そこでおススメなのが、SNS媒体を活用して物件情報をPRすることです。
2019年11月、アメリカ・NIKE社は「Amazon直営サイト」を通じた自社製品の販売を中止ことを発表し、最近では「自社集客に切り替える」企業が増えてきています。
賃貸物件を最も利用している20～30代は「リアルな本音」「時短検索」を求め、情報収集する際Google検索などの検索エンジンに加えて、SNSを利用しています。
SNS集客を行うことで、ハッシュタグ検索した方に直接物件情報を見てもらえるため、反響数を増やすことが期待でき、空室リスクを回避することが可能です。ただし物件資産価値を向上させなければ、SNS集客を行っても空室リスクを避けることは厳しくなります。
▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）弊社事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から段階的にリノベーションを行い、物件公式サイトも開設しました。
物件クオリティーを高め、独自集客を図った結果、2020年以降弊社物件の成約期間は短縮傾向となり、2025年度は1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生しましたが、1件は入居中に、もう1件は退去3日後に申込が入りました。
物件クオリティーを高め、独自集客を展開することが、競争力が低下した築年数が古い物件でも、空室リスクを回避する有効な手段であると言えるでしょう。
▶弊社リノベーション部屋及び集客結果に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室リスクを予防する方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
借主の退去予測をすることは非常に難しいですが、空室リスク対策を適切に行えば、募集時期関わらず早期客付けが可能になります。
空室リスク対策の基本は顧客にあります。顧客が満足するような対策を講じなければ、たとえ客付けできても長期入居には繋げられないことを、再認識する必要があります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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