繁忙期前の効果的な空室対策とは？
更新日：5月7日
毎年1月～3月は新年度に向けて多くの方が部屋探しをされるため、不動産賃貸業界では最大の繁忙期となります。
近年では部屋探しされる方は「事前に内見したい部屋をピックアップ」した上で内見予約されることから、昔と比べると内見数や仲介会社訪問件数は減少傾向となっています。
そのため確実に成約に繋げるためには、魅力的な部屋にすることが重要となりますが、人気設備を増強しただけでは競合他社も同じようなことをしてくることから、空室対策を最大化させることはできません。
本投稿は繁忙期前の効果的な空室対策についてお伝えいたします。
▼目 次
１．差別化した部屋を提供する
印象を決定づけるものとして、メラビアンの法則を持ち出されることがあります。第一印象＝視覚情報がよければ相手に良い印象を与えますが、これは募集部屋も同じことが言えます。
部屋探しする方は事前に賃貸検索サイトで希望条件に合致した部屋を複数ピックアップした上で内見されます。部屋探しする方の内見数は平均3件と言われています。
その中で確実に成約に繋げるためには、成約ターゲットが気に入るような差別化した部屋を提供することがとても重要です。
例えば募集部屋が１LDK以上のファミリー物件の場合、成約のカギを握っているのは圧倒的に女性側です。
そのため清潔感が感じられる部屋になっているのはもちろんのこと、共用部分やごみ置き場などが清潔な状態になっていないと、物件の第一印象が悪くなってしまうため他の物件に流れてしまう可能性が高くなってしまいます。
▶差別化戦略の重要性については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
２．SNSを駆使した集客を強化する
SNS普及率は8割を超えていると言われています。そのため若い世代ほどSNSを日常生活の上で活用しています。
ただ賃貸業界では「おとり物件」に巻き込まれないようにするため、SNS媒体を使った集客をしている仲介会社はあまり多くはないのが実情です。
そこでおススメなのが貸主自らSNS集客を行うことです。SNS媒介の中でTwitterとInstagramは賃貸集客上においてとても効果を実感できるアイテムであると弊社では考えています。
賃貸検索サイトは検索画面があるため、希望条件に1つでも該当しない部屋は成約候補から除外されてしまいます。そのため築年数が経過すればするほど集客が不利になってしまいます。
しかしSNSには同サイトみたいな検索画面はありません。
ハッシュタグをつけて投稿することで、ハッシュタグ検索した方にダイレクトに情報が届きます。そのため募集部屋のクオリティーを高めることで反響率や内見数を増加させることが期待できます。
▶賃貸物件のSNS集客については、過去記事をご覧下さい。
３．オトク感を前面に出す
部屋探しされている方は、毎月の家賃はとても重視していますが、それと同じぐら初期費用もとても気にしています。
CHINTAIの調べによると、部屋探ししている方の約8割は初期費用を抑えたいと考えていることが分かったとのことです。
一般的に家賃4～6か月分の費用を初期費用として仲介会社に支払うことになりますが、多くの仲介会社では一括支払い（送金）をお願いしています。
そのため部屋探しされている方にとっては、非常に頭が痛い部分と言っても過言ではありません。
▶CHINTAIが発表した情報の詳細は、こちらをご覧下さい。
初期費用の一部（仲介手数料／家賃保証会社の初回保証料など）は貸主が交渉しても仲介会社側の了解を得ることは難しいのですが、敷金礼金の無料化／フリーレントの導入は貸主が認めることですぐに対応することができます。
初期費用を見直すことができればその借主の費用負担軽減ができ、クロージング時において入居促進効果が期待できます。
また貸主が土休日でも電話連絡OKにすることで、仲介担当者は急な交渉が入ってもすぐに決裁を仰ぐことができることから、クロージングがしやすい＝成約に繋げられる物件と認識してくれます。
４．まとめ
今回は繁忙期前の効果的な空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
仲介会社は成約に繋げることができなければ、報酬＝仲介手数料をもらうことができません。そのためめ物件第一印象がいい部屋ほど、仲介担当者は積極的に紹介してきます
弊社物件は築年数が古く、物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県であるため、同築年の競合他社物件は家賃を大幅に値下げして募集しているものの、早期成約に繋げることが難しい物件が目立っています。
弊社物件では2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開し、2年後から増収増益＋満室達成ができるようになりました。成約ターゲットに沿ったリノベーションを提供したこと最近では他社仲介会社からも紹介してくれるようになり、場合によっては募集開始後に成約になった部屋もあります。
今回紹介した空室対策は、弊社物件でも実際に実践したものであることから効果は十分期待できます。
ただ「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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