不動産賃貸投資は、借主が入居してもらわない限り、家賃入金が発生しません。
そのため築年数関係なく空室対策は必須となりますが、「入居が決まればそれでおしまい」ということではありません。
賃貸経営を成功させるためには、長期入居→家賃収入を最大化させることです。
弊社物件は築年数が経過しているためリノベーションを2018年から随時行い、家賃相場より5,000円～1,2万円高い家賃設定にしていますが…
本執筆時の2023年11月2日現在満室
契約更新時の借主値下げ要求は0
が続いています。
弊社物件が家賃値上げを成功している最大の要因は、顧客が創造できる賃貸経営をしているからです。この部分をしっかりと把握しないと、賃貸経営は失敗してしまいます。
本投稿は借主が喜ぶ賃貸アパートとは一体どのようなものなのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"借主が喜ぶ賃貸アパートとは？”
１．借主が喜ぶものとは、モノではない
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。さらに弊社物件には和室がいまだにあります。
このような話をしてしまうと、大多数の貸主／業界関係者は
家賃値下げしなければ集客できない
空室率が悪化していそう
といったイメージを持ってしまうかもしれません。
冒頭でもお伝えした通り弊社物件は現在満室状態が続き、さらに2020年以降増収増益を達成しています。
家賃相場を無視している弊社物件が成功している最大の理由は
顧客が創造できる賃貸物件となっている
からです。
経営の神様と呼ばれたピータードラッカーの格言の中でもっとも有名な言葉が「企業の目的は顧客の創造である」ですが、弊社物件が成功したのはドラッカーの言葉を賃貸経営に当てはめて対応しているからです。
。
２．弊社物件が実践している顧客満足対策
（１）設備対応能力の速さ
借主から設備不具合（例えば換気扇など）連絡が入った際、早急に対応できるかどうかで顧客満足度が違ってきます。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているものの、経年劣化による設備故障が発生した際は原則貸主決裁不要ですぐに対応することにしています。
その結果一般的な物件と比べ早期解決が可能となるため、借主から高い評価を頂いております。
（２）リノベーション
弊社物件では競合物件との徹底的な差別化を図るため、カフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
弊社物件は家賃相場より高いものの
カフェスタイルキッチンに対し借主が高く評価している
友達が遊びに来ると「羨ましい」「自分も住みたい」と言ってくれる
ことから、弊社の家賃設定に対し不満を口にされる方はいません。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
（３）考えられないようなサービス
弊社物件ではオーナー自ら「物件清掃」を行っているので借主とお会いする機会が多く、相談や要望などを聞く機会があります。
ある借主から「ゴキブリが室内に出てしまい、自分でも対応したけれどうまくいかない」と、管理会社経由で報告がありました。その話を聞いてすぐに「オーナー負担でムシ駆除をしてもらうように」担当者に伝えて、後日専門用者がゴキブリ駆除を行いました。
上記借主は数年後「戸建て住宅住替え」によって退去し、その後フルリノベーションを行い募集をしていたところ、1組の家族が内見しに来ました。
実は内見した方と、ゴキブリ対応した旧借主は「知り合い」で、当方の対応について話をされてみたいで、話がトントン拍子に行き内見当時に入居申込をして頂き、現在もご入居されています。
このエピソードは、メディアにも多数掲載されています。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
（４）雪かき
賃貸物件における雪かきに関しては、「自然現象」であるため義務では貸主義務ではありません。ただもし貸主が雪かきをしてくれれば、借主はとても喜んでくれます。
弊社物件では、雪が降った時は自分が率先して雪かきをしてます。
雪かきすることで借主評価が高くなるのはもちろんですが、物件を紹介する仲介会社にとって「おススメ物件」として紹介されやすくなることから、費用対効果はものすごく高いと言えます。
（５）退去お礼
賃貸経営の宿命は、いつか必ず退去が発生してしまうことです。こればかりは、100％防ぐことができません。
弊社物件では、長期入居して頂いた借主に対して、お礼の手紙と粗品を差し上げています。3000円程度の商品券を準備して、退去立ち合いされる前に担当者に渡しています。
貸主が「感謝の気持ちを伝える」ことによって、別のお客様を紹介して頂ける可能性もでてきます。実際弊社代表のプレゼントをもらった退去者は皆さん喜んでくれています。
３．まとめ
賃貸経営を成功させるためには、入居者が喜ぶアパートを創ることであり、ドラッカーの言葉を借りれば顧客の創造が最大のポイントなります。
今回紹介した内容は競合物件ではまず実践していないものばかり。そのため空室対策で現在困っている貸主は騙されたと思って実践すると、きっと良い結果をもたらしてくれるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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