借主から家賃値下げ交渉が入った。応じるべきか？
更新日：4月7日
毎月の家計支出の中で「最も支払額が多い」ものといえば、家賃を含む住居費です。
住居費を抑えることができれば家計的にプラスになるため、借主の立場から考えるとどこかのタイミングで家賃減額交渉をしたいと考えています。
借主から家賃値下げ交渉が入ると応じるべきかどうか悩んでしまう貸主は相当数いるはずです。
しかし安定的な賃貸経営を行いたいのであれば、借主からの家賃値下げ交渉が入りにくい状況を作ればいいだけの話。弊社物件では築年数が相当数経過していますが借主からの家賃減額交渉は皆無と言ってもいいほど入りません。
本投稿は借主から家賃値下げ交渉が入りやすい理由、また回避方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"借主からの家賃値下げ交渉を考える上で重要なポイント”
１．家賃値下げ交渉が発生する理由
一般的に家賃相場は築年数の経過と共に下落していきます。
現在入居中の家賃と家賃相場／募集部屋の家賃に乖離が発生することはよくあります。そのため契約更新のタイミングで家賃値下げ交渉が行われる可能性は高く、「なるほど！不動産売却」が調べた所では入居後の家賃交渉に成功した方は約7割いたとのことです。
▶「なるほど！不動産売却」が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
入居後の家賃交渉に成功した人71％！マンション入居後に家賃交渉をした140人に調査
家賃値下げに成功した割合が多い背景には、貸主の退去抑止が考えられると思います。確かに家賃値下げに応じれば契約更新してもらえる可能性は高くなりますが、新たな問題を引き起こしてしまうためトータル的にはマイナスとなってしまいます。
２．家賃値下げを認めてしまうとどうなる？
収益性の低下
家賃交渉が認められれば借主的は住居費を節約することができますが、貸主的には家賃収入が減少してしまいます。値下げ額に関して同リリースによると5000円が最も多いとのことです。
家賃が5000円値下げすると年間で7.2万円減ることになります。
一度値下げした家賃は元に戻すことは非常に難しく、さらに値下げした情報が他の借主の耳に届いてしまうと連鎖が続くため、収益性が一気に悪化してしまい負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
借主の質の低下
家賃値下げすることにより借主の質の低下を招きやすくなります。
その結果「家賃滞納」「借主同士によるトラブル発生率」が増加しやすくなり、物件ブランド価値低下→客付けがしにくくなってしまうため、賃貸経営的にはマイナスの結果を生み出しやすくなります。
３．家賃値下げ交渉を回避する方法
借主から家賃減額交渉が入りやすくなる理由としては
他の部屋より家賃が高い
家賃相場より高い
ことが考えられます。逆を言えばこの部分を解消することができれば更新時における家賃値下げ交渉が入りにくくなる可能性が高くなります。
家賃減額交渉が入りにくくする唯一の方法は「物件資産価値を高めること」です。
わかりやすい例は新築物件です。新築物件は家賃が高く設定していますが、建物が完成する前に全室満室になることは珍しいことではありません。どうして新築物件は早期満室を実現することができるのかというと…
入居履歴がない
最新設備が充実している
顧客が創造できる部屋になっている
からだとおもいます。つまり部屋の価値が家賃以上ある＝資産価値があるから部屋が埋まるからであり、仮に競争力が低下した築古物件でも資産価値を高めるリノベーションを行えば、家賃値下げ交渉が入りにくくなります。
弊社物件は築年数が相当数経過しています。そのため2018年から差別化リノベーションを展開しリノベーションを機に家賃値上げを実施しています。
家賃相場より最大1万円以上高い家賃設定にしていますが、借主が契約更新時に家賃値下げ要求は1度も発生していません。
またリノベーションした部屋に入居された方の約8割は現在も入居していることを踏まえると、弊社物件家賃に関して理解して頂けていると推測することができます。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
本投稿は借主から家賃値下げ交渉が入りやすい理由、また回避方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃値下げは入居促進／退去抑制効果が期待できる一方で、家賃値下げ交渉の材料として使われてしまう可能性が高く、安易に値下げに応じてしまうと収益性の低下が懸念されます。
家賃値下げ交渉を抑制する唯一の方法は、資産価値の向上。
築年数が古い弊社物件では資産価値を高めた差別化リノベーションを展開することにより、収益性向上＋更新時の家賃値下げ交渉がほぼ皆無となったため毎年確実に収益を伸ばしています。その結果昨年度は過去最高収益を達成することができました。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562