築年数が古くなると物件資産価値が低下するため空室が目立つため、価格競争が激化し適正賃料に設定しても早期客付けが難しくなります。
築年数が経過している物件の収益性／成約率向上を目指すならば、リノベーションが有効的。
リノベーションすると従前と比べ資産価値が高まるため…
早期成約
賃料アップ
が期待でき安定した家賃収入を得ることができます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、賃貸空室率は約３割と言われています。
また弊社物件は1993年に施工された２LDK賃貸アパートで和室が標準／エリア内にある物件は同年代に施工された物件が多く過当競争が激化していますが…
2018年からリノベーション事業を開始
2020年以降満室＋増収増益達成
2023年度の家賃収入は過去最高を更新
することができました。
本投稿は弊社家賃値上げリノベ事業が成功している理由について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション事業が成功している理由”
１．どうして弊社家賃値上げリノベ事業が成功しているのか
弊社物件ではリノベーションを機に家賃を最大10％値上げ（家賃相場を完全無視）して募集しています。
家賃相場より高い家賃設定にすると反響率の低下／空室長期化が懸念されてしまいますが、冒頭でもお伝えした通り弊社物件では2020年以降満室＋増収増益を達成しています。
弊社リノベーション事業が成功している理由として、次の4点を挙げることができます。
成約ターゲットに沿ったリノベーションを展開
築古特有の悩みを解消させている
仲介会社が紹介したい部屋になっている
SNS集客
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）成約ターゲットに沿ったリノベーションを展開
賃貸成約率を高めるためには、成約ターゲットに焦点を当てた部屋／集客することが重要となります。
弊社物件の間取りは２LDK、入居される方の大半は
20代～30代
カップル・新婚・子供が2人以内の家族
女性が成約のカギを握っている
ことから成約ターゲットを20～30代女性とし、同年代が受け入れられそうなカフェスタイルに特化したリノベーションをいしきしています。
女性はカフェスタイル生活に憧れていることが多く、また水回り部分は非常に気にしています。そこでキッチンに関しては本物の無垢材を使用した弊社オリジナルのキッチンを製作し、機能性を充実させるためにキッチンカウンターを増設。
その結果、従前と比べ成約期間短縮／内見当日に入居申込される方が年々多くなり、さらに退去件数があまり発生していないことを踏まえると弊社代表が定めた成約ターゲットは間違っていないと言えます。
▶弊社リノベーション効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）築古特有の悩みを解消させている
2015年にリクシル住宅研究所が発表したリリースによると、築年数が経過している物件ほど
「室内の機能性（断熱、湿気、防音）」に対する不満点が増加傾向
不満点を解消することができない方の「約3割」は、引越しを検討している
ことが分かったとのことです。
リノベーションは費用が高額となるため、費用回収を確実に行うには長期入居に繋げられそうな部屋にしなければなりません。
そこで弊社リノベーションでは一部の部屋に自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することで…
調湿効果
保冷保温効果
吸音効果
が期待できるため従前と比べ室内機能性はとても高くなり、実際に入居している借主からも「光熱費が削減できた」と喜びの報告を多数頂いています。
また上階からの生活音（足音）トラブルを予防するために、リノベーションを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを採用。
家賃相場より高い家賃で貸し出しているため借主属性も高めることに成功しています。その結果壁材／床材リノベーションしたことで築古物件特有の悩みを解消させることができました。
▶漆喰効果／借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）仲介会社が紹介したい部屋になっている
仲介会社は成約報酬となる仲介手数料が唯一の売上となります。そのため担当者には成約ノルマが課せられているため、成約につながりそうな物件を最優先で紹介します。
弊社物件は女性からの支持が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しているため、仲介会社からの問い合わせが多く入ってきています。
2022年度弊社物件では3月後半から5月にかけて3件退去が発生したものの、他社仲介会社から物件紹介がすぐに入り同年6月末には満室達成することができました。
昨年度は5月に2件退去が発生したものの、退去から数日で入居申込が入りました。2件とも弊社公式サイトから問合せではあったものの、他社仲介会社からも入居時期に関する問い合わせが複数入っていたとのことでした。
４）SNS集客
弊社リノベーション部屋は家賃相場と比べて最大１万円以上高い家賃設定となっています。
そのため賃貸検索サイトのみの集客では、家賃帯／築年数で圧倒的に不利になり反響数を伸ばすことは難しくなります。
そこで弊社ではリノベーション事業を開始した2018年に、物件公式サイトを開設。
SNS媒体／ホームページ集客を行うことでより多くの方に物件情報を拡散させることができ、今では入居される約8割は公式サイト経由／当方が希望する家賃帯で契約して頂くことが可能となりました。
▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は弊社家賃値上げリノベ事業が成功している理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では賃貸物件数が飽和状態となっているため、仮に予算にあった部屋であったとしても部屋のクオリティーが低ければ成約にならないケースが多くなっています。
SDGsの普及により築年数が経過していてもリノベーションをしっかり行えば、入居促進／収益性UPは比較的達成しやすくなりますが、効果を最大化させるためにはやはりクオリティーを高めなければ効果を実感することはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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