どうして弊社家賃値上げリノベ事業が成功しているのか
更新日：6月10日
築年数が経過していると、物件資産価値が低下するため家賃を同じのまま貸し出すことはできません。
一般的に賃貸家賃は年1％下落すると言われていますが、競争力が低下している築年数が経過している物件は空室率悪化の影響もあり、価格競争が激化。
そのため適正賃料に設定しても早期客付けが難しい物件が出てきてしまっています。
築年数が経過している物件の収益性／成約率向上を目指すのであれば、リノベーションが有効的。
リノベーションすることによって資産価値が高まるため
早期成約
賃料アップ
が期待でき、貸主の悩みを解決できる最善の選択肢と言えます。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であるため、競争力が低下している物件は家賃値下げしているものの、空室が長期化している物件が多くなっています。
このような賃貸市場の中築30年目の物件を所有している弊社では、2018年から家賃値上げを目的とした差別化リノベーションを展開。2年後から満室＋増収増益を達成することができ、本執筆時の2023年6月10日現在満室状態を継続しています。
本投稿は弊社家賃値上げリノベ事業が成功している理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション事業が成功している理由”
１．どうして弊社家賃値上げリノベ事業が成功しているのか
弊社物件ではリノベーションを機に家賃を最大10％値上げして募集しています。
家賃相場より高い家賃設定にしてしまうと反響率の低下／空室長期化が懸念されてしまうものの、冒頭でもお伝えした通り弊社物件では現在満室状態となっています。
弊社リノベーション事業が成功している理由として、次の4点を挙げることができます。
成約ターゲットに沿ったリノベーションを展開
築古特有の悩みを解消させている
仲介会社が紹介したい部屋になっている
SNS集客
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）成約ターゲットに沿ったリノベーションを展開
賃貸成約率を高めるためには、確度の高いターゲットに焦点を当てた部屋／集客することが重要となります。
弊社物件の間取りは２LDKとなっているため、入居される方の大半は
20代～30代
カップル・新婚・子供が2人以内の家族
ファミリー物件では女性が成約のカギを握っている
ことから、成約ターゲットを20～30代女性と仮定した上で、同年代が確実に気に入るような部屋を作ろうとカフェスタイルに特化したリノベーションを2018年から展開しています。
女性はカフェスタイル生活に憧れていることが多く、また水回り部分は非常に気にしています。そこでキッチンに関しては本物の無垢材を使用した弊社オリジナルのキッチンを製作し、機能性を充実させるためにキッチンカウンターを増設。
その結果、内見当日に入居申込される方が年々多くなり、さらに退去件数があまり発生していないことを踏まえると弊社代表が定めた成約ターゲットは間違っていないと言えます。
▶弊社リノベーション効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
２）築古特有の悩みを解消させている
弊社リノベーション部屋において、上級グレードの部屋には、自然素材の漆喰を施工しています。
少し古いデーターではありますが、2015年にリクシル住宅研究所が発表したリリースによると、築年数が経過している物件ほど「室内の機能性（断熱、湿気、防音）」に対する不満点が増加傾向となり、さらに不満点を解消することができない方の「約3割」は、引越しを検討していることが分かったとのこと。
築年数が古い物件は上記に該当してしまう可能性が高いことから、この部分についてある程度対応しなければ、長期入居に繋げることは難しくなります。
漆喰を採用することによって、調湿効果／保冷保温効果／吸音効果が期待できるため一般的なリノベーション物件と比べると、効果を実感しやすくなります。
更に上階からの生活音（足音）トラブルを予防するために、リノベーションを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを採用。
漆喰効果に関しては、実際に入居している借主でしか効果を実感することができません。そこで弊社代表は借主に直接ヒアリングを行い漆喰効果などを確認し、内見時に伝えることで入居促進に繋げることに成功しています。
▶漆喰効果／借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
３）仲介会社が紹介したい部屋になっている
仲介会社は成約報酬となる仲介手数料が唯一の売上となります。そのため担当者には成約ノルマが課せられているため、成約につながりそうな物件を最優先で紹介します。
弊社物件は女性からの支持が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しているため、仲介会社からの問い合わせが多く入ってきています。
2022年度において弊社物件では3月後半から5月にかけて3件退去が発生したものの、他社仲介会社から物件紹介がすぐに入り同年6月末には満室達成することができました。
今年度は5月に2件退去が発生したものの、退去から数日で入居申込が入りました。2件とも弊社公式サイトから問合せではあったものの、他社仲介会社から入居時期に関する問い合わせが複数入っていたとのことでした。
４）SNS集客
弊社リノベーション部屋は家賃相場と比べて最大１万円以上高い家賃設定となっています。
そのため賃貸検索サイトのみの集客では、家賃帯／築年数の部分で圧倒的に不利になり反響数を伸ばすことは難しくなります。
そこで弊社ではリノベーション事業を開始した2018年に、物件公式サイトを開設。
SNS媒体／ホームページ集客を行うことでより多くの方に物件情報を拡散させた結果、今では入居される約8割は公式サイト経由となり当方が希望する家賃帯で契約して頂くことが可能となりました。
▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は弊社家賃値上げリノベ事業が成功している理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では賃貸物件数が飽和状態となっているため、仮に予算にあった部屋であったとしても部屋のクオリティーが低ければ成約にならないケースが多くなっています。
SDGsの普及により築年数が経過していてもリノベーションをしっかり行えば、入居促進／収益性UPは比較的達成しやすくなりますが、効果を最大化させるためにはやはりクオリティーを高めなければ効果を実感することはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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