賃貸業界の繁忙期（1月～3月）は多くの方が部屋探ししているため、同時期に募集している物件は千載一遇のチャンスです。
同時期は賃貸需要が最も高まることから、場合によっては募集開始と同時に内見予約／入居申込が入ることも珍しくはなく、中にはタッチの差で部屋が埋まってしまうこともあります。
賃貸繁忙期に物件募集しているに反響数や内見予約者が少ないと、貸主によっては「部屋が決まらないのは管理会社の責任だ！」と担当者を激高し、場合によっては管理会社を変える方もいます。
繁忙期に部屋が埋まらない理由を挙げてみると…
間取りがニーズに反映していない
家賃が高過ぎる
競合他社物件が過当競争している
入居条件が厳しい
築年数が古い／外観が汚い
以上の理由が考えられます。
結論から先に申し上げますと、繁忙期を含め募集部屋が埋まらないのは管理会社のせいではなく魅力的な物件を提供しない貸主の責任です。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態。そのため部屋探しされる方は希望条件に合致した部屋に入居することができますが、それ以上に部屋のクオリティーを重視しています。
弊社物件は1993年築２LDK賃貸アパートで物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い県」です。エリア内には1990年代に施工された物件が乱立しているため、過当競争が激しくまた賃貸激戦区のひとつになっています。
弊社物件は2020年以降満室経営をほぼ継続することができ、増収増益を達成することに成功しています。また成約期間に関しても同年を境に年々短縮傾向となり…
2022年度：3月～5月にかけて3件退去→2か月以内に全て成約
2023年度：5月に2件退去→退去後数日で2件成約
させることに成功しています。弊社物件が繁忙期含め早期客付けに成功している最大の理由は「顧客ファーストの賃貸経営」を行っているからです。
部屋探しされている方は平均3件内見していると言われています。そのため他社物件と比べ…
部屋のクオリティーが低い
共用部清掃が行き届いていない
内見者から家賃／初期費用交渉が入っても、貸主と連絡が取れない／交渉を拒否
などがあれば、たとえ管理会社が仲介会社に訪問営業を行っても、仲介会社側は「成約に結び付かない物件は紹介しない」と考えているため、繁忙期であっても積極的に動いてはくれません。
弊社物件の場合は築年数が経過していることもあり、2018年から差別化リノベーションを行っています。
弊社物件はファミリー物件で20～30代のカップル／新婚さんがターゲットとなるため、同年代の女性が気に入るカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
また部屋探しされている方にとって築年数が古い物件＝イメージ的にマイナスとなってしまいます。そこで弊社物件ではオーナーである私が平日の午前中物件清掃を行い、いつ内見があっても気持ちよく内見してもらうよう清掃に力を入れています。
弊社物件ではクオリティーが高いリノベーションを行っているため、内見者から家賃値下げ要求をされても丁重にお断りしています。しかし家賃値下げ以外の交渉であれば早期に対応するよう心がけているため、仲介会社に対し「土休日含め電話相談OK 」にしています。
その結果近年では他社仲介会社からのご紹介が非常に多くなっているものの、早期に部屋が埋まっているためなかなか対応しきれていない状態が続いています。
▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
近年では空室率が悪化しているため、客付けに苦戦している物件が多くなってきています。客付けに苦戦している貸主から無料コンサルティングを依頼されることがあり物件を見させて頂くと…
どの物件も顧客に貸し出せるぐらいクオリティーが高い
といえるような物件とは程遠く、弊社代表は仮に家賃が安くても借りたくないと思えるような部屋ばかりです。これでは家賃を安くしても借り手は見つからないはずであり、物件によっては空室が1年以上経過している所もありました。
先程もお伝えしましたが、部屋探しされる方は3件程度内見しています。そのためクオリティーが低い物件は確実に避けられてしまい、これを管理会社の責任にするのは本末転倒です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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