賃貸集客ができない理由とは?

更新日:9月12日


不動産投資の最大のデメリットは、どのようなお客様でも「いつかは退去」をされてしまうことです。こればかりは、誰にも「止める」ことはできず、オーナー様がその事実を知るのは「契約上において、退去される1か月前」となってしまうことから、退去連絡が入った際には、早く次の方に部屋を借りてもらうべく、再募集を行うことになりますが、ただ物件によっては「早期に部屋が埋まる」ところもあれば、数か月間募集をしても「反響が得られにくい」物件もあり、この差は歴然としてしまいます。


賃貸集客ができない=築年数が古いから

と思われているオーナー様も、結構多いと思われますが、これは100%間違いです。


賃貸集客ができないのは、必ずと言ってもいいほど「理由」があり、その理由を見つけて対処しなければ、いつまでたっても部屋が埋まることはありません。


では、賃貸集客がなかなかできていない場合、どのような対応をとればいいのでしょうか?


 

目 次

1.賃貸検索サイトに、物件情報が埋まっている

2.仲介会社が忌避しているかも?

3.脱賃貸サイト+SNS集客強化

 (1)脱賃貸サイト

 (2)SNS集客が効果的な理由

4.物件の差別化

5.まとめ

 

1.賃貸検索サイトに、物件情報が埋まっている

賃貸検索サイトに、物件情報が埋まっている

物件を募集する際、大多数の物件では「大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうのが一般的です。

その理由はとてもシンプルなものであり、同サイトを活用されている方は、今後賃貸物件に入居される可能性が高いからであり、更に同サイトは大多数の方が利用しているため、それらの媒体を利用した方からの反響が得られやすいから。



ただ、同サイト内にある検索画面で、必ず「築年数」「家賃(上限~下限)」は入力されてしまうので、条件に1つでも合致していない物件は、その時点で「成約候補」から外れてしまいます。


特に、築年数が20年以上経過している物件では、その影響を受けやすくなってしまい、家賃が数千円違うだけで、詳細画面上に物件掲載をすることができなくなってしまうため、どうしても価格競争になってしまいます。


また一般的に、築年数が経過している物件では、最低限のリフォーム程度はしているものの、差別化を図ったリノベーション対応をとっているところは少ないので、他社との差別化を図ることが難しく、部屋自体が同じに見えてしまう=同質化となってしまうことから、ここでもまた「価格競争」が生まれやすくなってしまう要因となってしまいます。



つまり、少しでも多くの反響を得たいと思うのであれば、他社との差別化を図ることは必定ではありますが、同サイト内では「希望条件に合致していない」と、その時点で成約候補から除外されてしまいますので、築年数が経過している物件では、不利になりやすくなります。



2.仲介会社が忌避しているかも?

仲介会社が忌避しているかも?

物件を募集している仲介会社は、契約が成立した際に発生する「仲介手数料」が、唯一の報酬となるため、仲介担当者には「成約ノルマ」が課せられています。


そのため、仲介担当者は「自社他社含めて、成約につながりやすい物件」があれば、その物件を積極的に紹介/案内することがあります。成約本数が多い優秀な仲介担当者は、本命物件を成約させるため、あえて「レベルの低い物件」をみせて、その上で本命物件を見せて「どちらがいいのか」を判断してもらうように、営業活動を行っているみたいです。


レベルの低い部屋と高い部屋を見せられて、家賃帯がそれほど差異がなければ、誰だって「レベルの高い部屋」に入居したくなるものですが、もしオーナー様が募集している部屋が「原状回復程度で、設備的に古いものを使用している」と、場合によっては「当て馬物件」になってしまう可能性が出てきてしまいます。


つまり、仲介会社担当者から「忌避されている物件」になっていると、仮に内見に持ち込んだとしても、成約につながらない恐れもあり得るので、要注意です。



3.脱賃貸サイト+SNS集客強化

脱賃貸サイト+SNS集客強化

(1)脱賃貸サイト

折角リフォームやリノベーションしたのに、賃貸検索サイト上において「反響」を得られにくくなってしまうと、損をしてしまった気分になってしまいますよね?


賃貸検索サイト内には、「リノベーション専用ページ」を設けてある所もありますが、ただ専用ページに掲載するためには、同サイト内における「リノベーション定義」に合致した部屋でなければ、掲載することができないため、リノベーションしても「掲載できない恐れ」がでてきてしまいます。


さらに、リノベーションを機に「家賃をアップさせたい」と思っていても、繰り返しになりますが、同サイト内には「検索画面」が設置されているため、希望条件に1つでも合致していない部屋は、その時点で成約候補から除外されてしまうので、リノベーションしたとしても、反響数を増やすことが難しくなってしまいます。



(2)SNS集客が効果的な理由

賃貸検索サイト上では、どうしても「条件に全て合致」していなければ、詳細画面上に掲載してもらうことができません。しかし、SNSから物件情報を配信することによって、同サイト内にある検索画面がないため、ハッシュタグをつけることによって、ダイレクトに情報が拡散されるため、より多くの方に情報を届けることが可能となります。


賃貸物件を探されている方の多くは、10代後半~40代となっているため、「Twitter」「Instagram」を活用することによって、訴求効果が期待できます。




こちらは、弊社公式サイト(Twitter)の投稿の一部ですが、投稿する際「明らかに宣伝している」というような雰囲気を出さないことが、一番重要です。


「この部屋で暮らすと、どのような生活ができるのか?」といった投稿をすることによって、お部屋の雰囲気をイメージしやすくなり、反響を得られやすくしてくれます。


Twitter内の動画は、一眼レフで撮影したものですが、今のスマートフォンは「画質」がとてもいいので、スマートフォンでも代用はできます。













4.物件の差別化

近年では、最低限のリフォームを行った上で、ホームステージングを強化し、少しでも物件印象をよくさせようといった空室対策が、とても流行っていますが、ただ集客差別化という面においては「有効的」かもしれませんが、この様な集客は「低予算で対応が可能」なため、同質化物件が増加し、いずれは「価格競争」に巻き込まれてしまう可能性が高くなります。


不動産投資の本来の狙いは、物件資産価値を高め、家賃は可能な限り「高い水準」を維持することですが、低予算リフォームでは「家賃相場の影響をダイレクト」に受けてしまい、満室になったとしても、収入は確実に低下してしまいます。


しかし、質の高いリフォームやリノベーションを展開することによって、家賃値上げをすることは十分可能となり、また「リフォーム費用」が発生したとしても、長期入居してもらえれは、回収+利益確保することが可能となるため、オーナー様はもちろんのこと、募集を行う仲介会社、そして何よりお客様自身も納得した上でご入居されるわけですので、「三方ヨシ」の関係性を作ることができます。



5.まとめ

弊社物件は、「日本一空室率が悪い山梨県」にあり、さらに弊社物件は「築30年目」を迎える超築古物件ではありますが、徹底した差別化リノベーション展開+SNS集客の強化をした結果、価格競争から脱出することができ、今期も満室経営を達成することができました。


誰もができるような集客は、必ずと言っていいほど「真似」されやすくなり、仮に結果を出すことができたとしても、確実に真似されてしまいますので、要注意です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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