賃貸借り手が見つからない場合、どのように対応すればいい?

更新日:9月20日


不動産賃貸投資における最大のデメリットと言えば、いつか必ず訪れてしまう「退去」ではないでしょうか?


一括借り上げ物件以外においては、退去が発生してしまうと、その後は新たなお客様がご契約して頂けない限り、家賃入金は一切ありませんので、どのような形であっても、退去連絡をもらった時点において、再募集を行わなければなりません。


賃貸借り手が見つからない場合、どのように対応すればいい?

一昔前でしたら、賃貸物件供給数が不足していたので、築年数はそれほど関係なくても比較的客付けは可能でしたが、昨今では「エリアによっては賃貸物件数が飽和状態」となっているため、募集をしたとしても、すぐに部屋が埋まる保証がなく、特に競争力が低下している「築年数が古い物件」においては、募集をし続けても反響が取れない物件も、現実的には発生しています。



ただ、例え築年数が経過していたとしても、しっかりと空室対策をしている物件においては、家賃を値下げすることなく客付けに成功していますが、では、成功している築古物件とそうでない物件とでは、どのような差異が生じているのでしょうか?



1.現状把握に余念がない

現状把握に余念がない

募集をしても部屋が埋まらないのは、明らかに「原因」があるからであり、そのエリアが「毎年のように人口減少していない」限りは、必ずと言っていいほど、現在行っている空室対策に問題があると言っても、過言ではありません。


賃貸物件を建設する際、必ずと言ってもいいほど「需要調査」を行っていることから、オーナー様物件周辺にある「競合他社物件」が、どのような間取りなのかによって、対策方法が全く異なってきます。


例えば、エリアに内にある競合他社物件の間取りが、1LDK以上の物件が多ければ、恐らくではありますが、カップルや新婚さん、子育てをしている世帯を「ターゲットとして」物件建設をされたと考えられます。


もし上記のような方が、ターゲットとなる場合、成約決定権を握っているのは、明らかに「女性」=「奥様」であることから、ターゲットの方が「喜ばれるような」部屋を作れば、成約率が高くなります。


女性は、一般的に「モノの価値が理解」することができれば、多少値段が高くても、モノを購入することが多いため、価値を見出せるような部屋作り=差別化したリノベーション部屋を作ることが、最も成約に近づける近道になると考えられます。



一方、結果がなかなか出ていない物件においては、「ターゲットを意識していない部屋作り」をしているか、もしくは「今までのオーナー様の成功事例をそのまま当てはめた」部屋作りをしているケースが多いです。



2.仲介会社が積極的に紹介したい物件になっているか?

一部エリアにおいては、築年数関わらず広告料をつけないと、仲介会社が積極的に動かない所もありますが、大抵の物件では、基本的に広告料を設定しなくても、仲介会社は対応してくれますが、ただ仲介会社の担当者は「契約ノルマ」があるため、仮にお客様が求めている(見学したい)部屋があったとしても、その部屋と同等で「少しでもおしゃれな部屋」があれば、両方の部屋を案内して「比較検討」してもらうように、あえて行う方もいます。


お客様にとっては、家賃帯が同じであれば、必ずしもご自身で探した部屋に入居する事もありませんが、借り手が見つからない物件の特徴としては、仲介会社の担当者が「捨てコマ的」な感覚で案内している可能性があり得ます。


一方、常に埋まっている物件は「退去後にしっかりとリフォームやリノベーション」を行い、家賃帯に関してもオーナー様と管理会社が協議した上で「家賃を値下げしなくてもいい」と判断した場合には、相場家賃より高い設定で募集していますが、このことによって、反響数が激減するようなことにはなりにくく、さらに仲介会社の担当者にとっても、しっかりとリフォームやリノベーションしている物件があると、案内しやすい=成約率も高くなることから、積極的にご案内する可能性が高くなります。



3.物件周りが清潔かどうか?

これは、本当に基本中の基本ですが、例え築年数が浅い物件であっても、物件周りや共用廊下、ごみ置き場などが「誰の目から見ても汚い」ような物件は、まず敬遠されます。


「こんなことわかっている」

と思っているオーナー様も多いと思いますが、実はわかっていると認識しているオーナー様ほど、実は物件周辺が汚いということは、よくあることです。


仲介会社の担当者たちも、物件周りが汚いような所は、確実にお客様の目に留まる部分なので、それを見ただけで「違う物件を探そうかな?」と感じてしまうので、最低でも月に1回/できることであれば、週に1回は物件清掃は行うべきです。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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