築年数が経過してくると物件資産価値が低下します。そのため対策を講じなければ空室期間長期化／家賃値下げを余儀なくされます。
空室期間長期化は、物件を所有する管理会社／募集する仲介会社にとってもマイナスとなりますので、特に築年数が20年以上経過している物件は、資産価値を高めることができるリノベーションを検討したほうがいいと思います。
ただリノベーションするとなると多額の費用が発生するため、貸主の中には「客付けできてもキャッシュフローが悪化するのでは？」と不安に感じる方もいるはずです。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に築30年の2LDKアパートを3棟所有しています。2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを行った方が結果的には早期客付け／キャッシュフロー改善させることができます。
本投稿はキャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる方法として、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションの懸念
近年では「住まいの価値観が多様化」しています。そのため築年数が古くても「デザイン性」「居住性」が優れていれば築年数だけで判断されることは殆どないと言っても過言ではありません。
リノベーションを行うこと従前より資産価値は高まるため、早期客付け／家賃値上げがしやすくなります。しかしその一方でリノベーションするとなると費用が高額になることから…
キャッシュフローが低下するのでは？
借入する際、利息が高くなるのでは？
本当に早期客付けできるか？
といった懸念はどうしても残ってしまうものですが、やり方次第で費用をあまりかけなくてもリノベーション効果を実感することができます。
２．キャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる
リノベーションを行うとなると、内装／設備／間取り変更が伴うため費用が高額になります。リノベーションに消極的な貸主は、客付けできたとしても費用が高額になればキャッシュフローがうまくいくか疑問に思っています。
リノベーションでキャッシュフローが悪化しないようにするためには、以下の3つを行うと効果的です。
既存設備を有効活用する
公的融資を活用する
SNS媒体を使った物件告知を行う
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）既存設備を有効活用する
築年数が20年以上経過している部屋の設備は、新築物件と比べ機能性やデザイン性が劣っています。そのため可能であればリノベーションを機に交換した方が、家賃値上げを最大化させることができます。
しかし設備交換するとなるとそれなりの費用が掛かります。少しでも費用を抑えつつもリノベーション効果を最大化させたいのであれば、既存設備をうまく有効活用させることです。
交換必須 | 既存状態が良ければ活用OKなもの |
キッチン | 洗面台 トイレ 浴室 |
洗面台／トイレ／浴室に関しては、内装／設備交換することで「古さがほとんど感じられない」ため、既存状態が良ければ基本的には交換しなくても集客上問題はありません。
しかしキッチンは、賃貸物件／リノベーションの主役ともいうべき部分であることから、費用がかかっても交換した方がベストです。
▶リノベーション設備に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）公的融資を活用する
リノベーションは費用が高額になるため、借入を起こす貸主も一定数いるはずです。ただ金融機関から借入するとなると利息が概ね2％台となっているため、貸主の多くが苦悩してしまう問題です。
そこでおススメなのが公的融資を活用することです。お住まいの市区町村役場には公的融資制度があり、金融機関で借りるより低金利／融資条件も「税金が未納」でなければOKなので、金融機関より使いやすい融資と言えます。
因みに弊社代表が居住している山梨県甲府市の融資制度の場合、金利そのものは2,2%ですが利子補給分1,2%があるため、実質金利は1,0％です。
仮に200万円を借り入れし、金融機関融資金利を2,5％、借入期間7年とした場合
金融機関 | | 公的融資 |
2,182,152円 | 総支払額 | 2,071,608円 |
182,152円 | 利息 | 71,608円 |
公的融資を活用することでおよそ11万円節約することができます。公的融資は金融機関経由から申し込むことができるため、もし今後リノベーションを検討される貸主はぜひ活用すべき融資と言えます。
３）SNS媒体を使った物件告知
基本的に物件情報を掲載する際、仲介会社にお願いすることになります。ただ賃貸検索サイト上には検索画面があることから、部屋探しされている人の希望条件（家賃／築年数）に合わなければ反響を得ることができません。
そこでおススメなのが貸主自らSNS媒体を使って物件告知することです。
賃貸物件を最も利用している10代後半から30代にかけては、日常生活上においてSNS検索しているため、ハッシュタグをつけた投稿をすることで物件情報を拡散させることができ、反響数を伸ばすことが期待できます。
▶SNS投稿に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションしています。3棟20戸中14戸はすでに改修済みです。
弊社代表は顧客のニーズに柔軟に対応するため、3棟中2棟は家賃値上げ目的のフルリノベーション／1棟8戸分はリノベーション個所を限定的にすることで家賃をリーズナブルに抑えた部屋（セカンドライン）にしています。
弊社リノベーション部屋は
集客ターゲットが気に入るカフェスタイルリノベーションを展開
物件独自サイトを開設（SEO強化含む）
したことで2020年以降増収増益を達成。本執筆時の2023年9月29日現在満室状態が続いていますが、満室が年末まで続けば昨年対比103％となり、家賃収入過去更新することができます。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はキャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる方法として、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
費用が高額になるリノベーションを行うことで収益改善できるか不安に感じる貸主は多いはずです。
ただリノベーションせず原状回復程度のリフォームのみで貸し出しても、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため空室期間が長期化→キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562