高額なコンサルティング料を支払っても、すぐに結果が出るとは限りません。
更新日：2022年9月29日
こんにちは。
オーナー様や管理会社にとって、賃貸物件の空室は、死活問題と言っても過言ではありません。オーナー様にとって空室が発生した時点で、家賃が振り込まれなくなり、空き室が発生した時点で、管理会社がもらえる管理料も減ることになるので、早期に客付け・成約させなければ、損失額も多くなっていきます。
最近の空室対策で人気が出てきているのが、ホームステージングという演出方法で、リフォーム済みの部屋に、入居後の生活のイメージが出やすいように家具などを設置し、入居促進を図る方法があります。
何もない部屋と比べると、ホームステージングの部屋は、生活に近い部屋になりますので、お客様のイメージに近い部屋だった場合には、短期間で成約につなげることも夢ではありません。
本格的なホームステージングを行うことになると、当然ながらその道のプロに教えてもらった方が効果的となりますが、空室対策の真の狙い＝着地点は、成約ももちろん重要ですが、それ以上に「収益性が高められる部屋」かどうかが非常に重要となります。
SUUMOが調査したところによると、入居後に感じた不満点として上位にランクインされていたところは…
第1位：収納が少ない
第2位：壁が薄い
第3位：キッチンが狭い
上記の調査（アンケート）は今から3年前なので、必ずしも現在入居されている方が上記と同じような不満を感じているかどうかは定かではありませんが、少なくとも上記に掲載された問題点は、よく聞くようなことばかり。
壁が薄いという問題は、正直施工の問題ともかかわってくるので、ある意味においては不可抗力と言っても過言ではありませんが、ただ収納が少ない／キッチンが狭いの部分に関しては、築年数が経過した物件であっても、ある程度改善させることはできます。
上図は、弊社所有物件で最近リノベーションを行った部屋の収納ですが、リノベーション前の収納は、中央部分に棚が設置されていましたが、現在ではクローゼットが主流となっています。その理由はスーツやコートなどを収納する時、棚があると収納する時に不便さを感じるからです。
そこで、リノベーションを機に、中央部分の棚は外し、棚の所にポールを新規に設置して、コートなどを収納する際、ハンガー一本ですぐにおけるように対応しています。
また弊社で今まで使用していたキッチンも、賃貸用の狭いものでしたが、リノベーションを機におしゃれなカフェ風キッチンにリメイクし、調理スペースや収納スペースを確保するために、新規に可動式のキッチンカウンターを導入することで、調理効率が格段に良くなりました。
賃貸の空室対策は、入居者様に入居後快適な生活を送ってもらえるような部屋作りをすることが一番大切なことですが、空室対策と称する「ホームステージング」をした賃貸物件を見てみると、室内空間をおしゃれに演出していますが、ただ機能性の部分に関しては、正直対応していない物件が多すぎるので、これでは家賃を値上げして集客することは難しいですし、入居後不満を覚えてしまうと（感じてしまうと）退去につながってしまう恐れが十二分にあることから、収益の部分においても心配な要素があります。
また、退去リフォームをかけずに、ホームステージングで成約率を向上させている賃貸オーナー様に対して一番懸念していることは、
オーナー様が考えられていることは、他のオーナー様も同様なことを考えているはずですので、もしエリア内で同築年数／同間取りの競合他社が同じような（ホームステージング）ことを行えば、確実に価格競争に陥り、一気に家賃値下げをせざるを得なくなります。
収益が低下すれば、当然金融機関への返済（アパートローン）もきつくなることから、場合によっては融資担当者に「返済金額の見直し」をお願いをしなければならなくなります。
実は金融機関の担当者は「オーナー様の経営内容」について、見ていないようでしっかりと見ています。もし短絡的な空室対策であるという認識を、融資担当者が持ってしまった場合、オーナー様の要望に対して聞き入れてくれる可能性が低くなりますが、退去リフォームをしないようなホームステージングは、資産価値が向上するようなことがない以上、融資担当者の態度を軟化させることは難しいと推測しています。
賃貸経営は、部屋の資産価値をいつまでも保ち続けることが大切なことであり、資産を維持し続けるためには、ある程度の退去リフォームは必要不可欠。
ただ、費用をかけたくはないというわがままが先行した空室対策は、最初の内は成功しても、他の物件が同じようなことを行えば、価格競争に陥ることは明白。
現在は不動産融資に対しては、厳しい対応をとっている金融機関が多くなってきているので、短絡的な空室対策を講じている物件に対しては、融資をしてもらえない＝融資をしても回収できる見通しが立てないと判断されてしまいます。
空室対策を行う際には、金融機関に対して納得ができるような行動をとることをおススメします。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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