確実に債権回収を図りたいなら、家賃保証会社は付けるべき
更新日：2022年12月23日
賃貸物件を借りる際には、万が一に備えて「連帯保証人」をつけることが、今までの入居条件となっていました。
しかし近年では「連帯保証人を不要」にする代わりとして、家賃保証会社を利用する物件が増加中で、約8割ぐらいの物件では、すでに家賃保証会社を利用しているとのことです。
正直な話、家賃保証会社の利用は、借主からは敬遠されています。
入居期間中に「滞納」が全くなくても、支払った保証料などは一切返還されないので、一部の借主からは「保証会社は利用したくないから、その代わりとして連帯保証人をつけさせてほしい」と交渉される方もいます。
本投稿は、契約時に家賃保証会社をつけるべき理由について、お伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸における連帯保証人の役割とは？
これは融資を得る際においても、同様ですが万が一債務者が「支払いが滞ってしまう」と、金融機関側は誰に請求すればいいか、分からなくなってしまいますよね？
支払いができなくなってしまった際には、「契約時に指定した連帯保証人」に対して、支払いを求めてきますが、賃貸業界でも同様のことを行います。
家賃保証会社が普及される前の時代では、賃貸物件を借りる際には、必ず連帯保証人をつけることが、入居条件となっていました。
連帯保証人をつけることによって、万が一「家賃滞納（夜逃も含まれます）」「退去後の借主負担の原状回復費用の全額／一部」支払いができなくなった時には、管理会社（貸主）は、連帯保証人に対して「支払いを求める」ことになります。
連帯保証人は、法的に債務者と「同等の立場」と見做されてしまい、債務を連帯していることとなってしまうことから、支払ってもらうことになってしまいます。
ただ近年では、「連帯保証人となる親御さんの高齢化」「連帯保証人を探すことができない」方が増えてきたこともあるので、2000年代から「金銭を支払うことによって、保証会社が事実上の連帯保証人となる」新たなサービスが生まれ、賃貸業界的には好評だったことから、今では連帯保証人不要物件が多くなってきています。
２．管理会社が恐れていることとは？
連帯保証人をつければ、万が一滞納しても、連帯保証人に請求すればいいのだから「わざわざ家賃保証会社を利用しなくてもいいのでは？」といった考えを持つ借主もいると思います。
ただ、管理会社（貸主）が連帯保証人にできるのは、あくまでも「支払ってください」といったお願いベースのみ。
話合いをしても、回収ができなければ「貸主は弁護士に依頼して、債権回収をしてもらうように、提訴に踏み切る」ことになりますが、連帯保証人が「自己破産」をしてしまうと、もうこれ以上のことはできませんし、何より貸主が多額の裁判費用を支払って回収ができなければ、元も子もありません。
３．家賃保証会社ならば、全てをカバーしてくれる
契約時に保証会社をつけることによって、万が一債権が発生した場合でも、保証会社が殆どをカバーしてくれるのはもちろんのこと、債権回収も保証会社が対応してくれるので、管理会社（貸主）的には、煩わしい回収業務をしなくても済みます。
保証会社によって、若干保証内容は異なりますが、利用することによって、下記の部分を対応してくれます。
項 目 | 保証対応 | 備 考 |
家 賃 | 〇 | |
共益費 | 〇 | |
駐車場代 | 〇 | |
家賃と共に支払われる費用 | 〇 | |
契約更新料 | 〇 | |
カギ交換費用 | 〇 | |
畳交換費用 | 〇 | |
ハウスクリーニング費用 | ※ | 上限設定あり |
残置物撤去費用 | ※ | 上限設定あり |
ごみ処理費用 | ※ | 上限設定あり |
修繕費 | ※ | 上限設定あり |
解約予告通知義務違反に よる違約金・損害金 | ※ | 上限設定あり |
早期解約による違約金や損害金 | ※ | 上限設定あり |
債務不履行による明渡訴訟費用 | 〇 | |
家賃保証会社／初回保証料の金額によって、保証内容は若干異なるものの、一般的な家賃保証会社では、上記の項目に関して、万が一の時にはしっかりと対応してくれる点は、とても助かりますよね。
これは管理会社担当者が教えてくれたことですが、保証会社がついていない場合において、退去立ち合いで借主が納得した上で、「退去請求書」を新居先に郵送したのに、ごく一部の方は「居留守」等を使い、返済を渋っている方がいるそうです。
返済してもらえなければ、貸主に支払う退去費用入金も遅れてしまうことになることから、管理会社にとっては大迷惑となってしまいます。
しかし、保証会社を使えば、退去立ち合いでお客様が認めてくれれば、万が一退去精算費用が未納であったとしても、代位弁済請求を起こすことによって、保証会社が立て替えをしてくれることから、貸主としても、とても心強くなります。
４．信用情報も確認できる
物件を貸す側となる管理会社や貸主にとって、入居される方が「滞納癖」等があってしまうと、正直貸したくないという気持ちが強くなってしまいますし、更に過去に「強制退去をされた方」が、入居してくるとなると、また同じことを繰り返してしまうリスクは、決してゼロではありません。
滞納癖がついてしまうと、滞納リスクも上昇してしまいがちになりますが、保証会社を利用することによって、保証会社が独自の信用情報機関と連携していることから、過去5年間の信用情報を確認することができます。
家賃保証会社は、主に3つのグループに分かれていて、その内「独立系」保証会社以外は、信用情報機関と連携しているので、過去5年間に滞納歴などがあると、その情報はすぐに確認することができるため、入居審査をする上でも助かる情報となります。
保証会社が普及される前は、当然ながら仲介会社や管理会社では、信用情報を確認することができなかったため、お客様情報だけで入居可否を決めていましたが、保証会社を利用することによって、より詳しい審査を行うことができる点においては、管理会社／貸主にとっても、とても助かる会社と言えます。
５．まとめ
不動産賃貸業界によって、家賃滞納は絶対に避けるべき問題であり、もし滞納しそうな方がわかっていたら、管理を徹底している管理会社では、入居を許可していません。
ただ今までの連帯保証人をつけるやり方では、お客様情報を100％確認することはできませんでしたが、契約時に保証会社をつけることによって、信用情報を確認することができるので、入居可否を決める際には、とても助かる情報と言えます。
さらに、万が一家賃滞納が発生しても、保証会社が代位弁済を行ってくれることから、貸主側には一切被害が発生することはありませんし、その後の債権回収業務は、すべて保証会社が対応するので、安定した家賃収入を確保できる点は、やはり保証会社は利用すべきと言えます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562