賃貸契約する場合、今までは「連帯保証人」をつけることが契約条件となっていました。
しかし近年では「連帯保証人を不要」にする代わりとして、家賃保証会社を利用する物件が増加中で、約8割ぐらいの物件では家賃保証会社を利用しているとのことです。
借主にとって退去時返還されない保証料を支払うことになる家賃保証会社の利用は、初期費用が高くなることから歓迎されていません。
そのため内見時などに家賃保証会社の利用はしないでほしいと交渉が入ると、貸主的にはつい考えてしまいたくなります。しかし家賃滞納を抑えるリスクから考えると、家賃保証会社は必ずつけるべきです。
本投稿は、契約時に家賃保証会社をつけるべき理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"貸主が家賃保証会社を利用すべき理由で重要なポイント”
１．賃貸における連帯保証人の役割とは？
賃貸物件における連帯保証人の役割とは、万が一借主が家賃滞納／夜逃げ等が発生した場合、借主と同様に法的責任を負い家賃支払い義務を負うことになります。
賃貸契約で連帯保証人が求められる場合、借主同様家賃支払い能力がなければ契約自体ができません。そのため管理会社／貸主は連帯保証人をつけることによって、家賃滞納リスクを最小限に抑えることができます。
ただ近年では連帯保証人になってもらえない方／連帯保証人の高齢化により部屋を借りることが難しい方が多くなってきています。
そこで2000年代から借主が保証料を支払うことで保証会社が事実上の連帯保証人の役割を担う新たなサービスが生まれました。
管理会社／貸主は家賃滞納が発生した際は、保証会社に代位弁済請求を行えば家賃を立て替えて支払ってくれることから、近年では保証人不要物件（家賃保証会社加入必須）が非常に多くなってきています。
２．家賃保証会社ならば、全てをカバーしてくれる
契約時に保証会社をつけることによって、万が一家賃滞納以外のトラブルが発生しても保証会社が殆どをカバーしてくれます。また債権回収も保証会社が対応してくれるので、管理会社（貸主）的には、煩わしい回収業務をしなくても済みます。
保証会社によって若干保証内容は異なりますが、利用することで下記の部分を対応してくれます。
項 目 | 保証対応 | 備 考 |
家 賃 | 〇 | |
共益費 | 〇 | |
駐車場代 | 〇 | |
家賃と共に支払われる費用 | 〇 | |
契約更新料 | 〇 | |
カギ交換費用 | 〇 | |
畳交換費用 | 〇 | |
ハウスクリーニング費用 | ※ | 上限設定あり |
残置物撤去費用 | ※ | 上限設定あり |
ごみ処理費用 | ※ | 上限設定あり |
修繕費 | ※ | 上限設定あり |
解約予告通知義務違反に よる違約金・損害金 | ※ | 上限設定あり |
早期解約による違約金や損害金 | ※ | 上限設定あり |
債務不履行による明渡訴訟費用 | 〇 | |
保証会社を利用することで貸主に恩恵があるもの
原状回復費用
賃貸借契約では退去時に原状回復に戻す義務が借主にはあります。
入居期間中において「故意過失による破損や汚損」をさせてしまった場合、原則としては借主負担となります。退去精算が確定すると管理会社は借主の新居あてに「請求書」を送付します。
借主の殆どは退去精算に素直に応じているものの、一部の借主は管理会社から再三お願いしても退去費用を支払ってくれません。
家賃保証会社を利用していれば、管理会社が代位弁済することで上限はあるものの原状回復費用を立て替えて支払ってくれます。
不動産明け渡し訴訟
過去の判例から借主が家賃滞納を連続して3か月以上続けた場合、貸主と借主との契約上における信頼関係が破綻したとみなされます。
保証会社によって対応は異なりますが、一般的に家賃を3か月以上滞納し続けた場合、保証会社では貸主同意のもとに不動産明け渡し＝強制退去に向けて訴訟を起こします。
借主には借家権があるため、原則としては退去させることはできません。しかし家賃滞納が長期化し信頼関係が破綻していることを裁判所が認めれば、借主を強制的に退去させることは可能です。
裁判となると高額な裁判費用が発生し、原則としては貸主負担となってしまいます。しかし保証会社を利用することによって、裁判費用＋弁護士費用はすべて保証会社負担となるため万が一訴訟問題になってしまっても、貸主としては訴訟リスク軽減を図ることができます。
３．信用情報も確認できる
保証会社によってではあるもの、一部の保証会社では信用情報機関と連携しているケースがあります。
賃貸経営にとって家賃滞納が発生すると、場合によって貸主に家賃を支払うことができなくなってしまいます。保証会社を利用することで事実上家賃滞納は発生しないものの、可能であるならば家賃滞納しそうな方には入居してもらいたくはないものです。
家賃保証会社が普及する前は滞納歴を調べることはできませんでしたが、信用情報機関と連携している保証会社を利用していれば、入居審査時に過去5年間分の信用情報を確認することができます。
４．まとめ
今回は契約時に家賃保証会社をつけるべき理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
保証会社を利用することによって、家賃滞納リスクを軽減できることはもちろんですが、信用情報の確認／強制退去費用の貸主負担ゼロは、賃貸経営上のリスクを回避してくれるため貸主にとってはものすごくプラスになります。
借主からはあまり歓迎されませんが、ただ保証料を支払うことによって保証会社が連帯保証人の役割を担える点は、借主にとっても蹴って損ではありません。また保証会社利用によって入居審査をスピーディーに行うことができる点においては、貸主借主双方にメリットがあると考えます。
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