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仲介手数料と広告料の違いとは?

更新日:2022年12月14日


賃貸物件を募集する際には、基本的に「仲介会社にお願いして大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらいます。


その後、成約が決まった際には、お部屋紹介した仲介会社は、報酬をもらえる権利(仲介手数料)が発生します。


一般的に仲介手数料は、お客様の方で支払ってもらうことが多いものの、中には広告料が別途設定している物件もあり、こちらに関してはオーナー様の方でご負担して頂くものとなります。


正直なところ、仲介手数料と広告料の線引きが、分かりにくく、オーナー様の中には、「仲介手数料と広告料の違いを理解されていない」可能性があると思われます。


そこで、今日のブログは「仲介手数料と広告料の違い」について、また広告料は設定しておいたほうがいいのかどうかについても、併せて解説していきたいと思います。


 

▼目 次

1.仲介手数料と広告料の違い

  (1)仲介手数料とは?

  (2)広告料とは?

2.広告料をつければ、解決できるのか?

  (1)需要と供給のバランスが崩壊している

  (2)仲介店舗来店数の減少

  (3)広告料を増額しても結果は同じ

3.広告料よりリノベーションの方が100%効果的

4.まとめ

 

1.仲介手数料と広告料の違い

(1)仲介手数料とは?

仲介手数料とは、上述の通り「客付けをした仲介会社に支払う報酬」のことです。


仲介手数料に関しては、法律によって上限が定まっている(最大でも家賃1か月分)となっているので、その範囲内であれば「借主と貸主双方で折半」して支払ったとしても差し支えはありません。


業界内の暗黙の了解としては、入居申込時に「仲介手数料は全額借主が支払うことを承諾している」という形をとっているので、借主が仲介手数料を支払っていることが多いです。


 

▶仲介手数料に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】集客強化する際、仲介手数料は無料にしたほうがいい?

 

(2)広告料とは?

仲介会社が契約の際にもらえる報酬は、仲介手数料分のみとなり、それ以外の報酬はもらうことができないことになっています。


ただし、国交省では「依頼者(ここではオーナー様となります)の依頼によって広告の料金に相当する額」については、仲介手数料は別にもらうことが可能としています。


広告料が設定されている物件では、契約成立時にオーナー様より広告料をもらうことになります。

(なお、広告料は法的上限がないため、金額設定はオーナー様との話し合いとなります)


つまり、広告料が設定されている物件で成約となった場合には、仲介会社は「借主から仲介手数料」+「オーナー様からは広告料」が支払われることになることから、1件の成約で複数件契約したのと同等となります。



2.広告料をつければ、解決できるのか?

広告料をつければ、解決できるのか?

一部のエリアでは築年数に関係なく「広告料をつけるのが慣習」となっているところもありますので、そのようなエリアは除外したとした上で、広告料を募集時に設定した方が、結果的には早期に部屋が埋まるかというと、正直懐疑的な部分が大きいです。


(1)需要と供給のバランスが崩壊している

地方都市では、人口減少が進んでいることから、賃貸需要と供給のバランスがすでに崩壊し、供給数の方が圧倒的に上回っているエリアもあります。


そのため、空室率は年々増加傾向となってきており、家賃を値下げしても部屋が埋まりにくい物件が多くなってきています。


つまり、募集している部屋全てに広告料をつけたとしても、供給数が多ければ「確実に部屋は余ってしまう」ことになりますので、広告料をつければいいという問題ではありません。



(2)仲介店舗来店数の減少

今の時代は、スマートフォン一つあれば、どこでもお部屋探しをすることができます。

そのため、予め希望条件に合った部屋のみを「内見予約」する方が多くなってきたため、仮に、「内見予約をした部屋」と「広告料が設定されている物件」との条件があっていた場合でも、広告料設定物件を見てみたいと思うお客様は、恐らく少ないはずです。


(3)広告料を増額しても結果は同じ

不動産仲介会社にとって、広告料物件を成約させれば、その分報酬が倍になるので、積極的に紹介したいと考えています。ただ(1)(2)でもお伝えした通り、空室率が悪化しているエリア、仲介店舗来店数が減ってきている中、広告料を総額設定したとしても、需要が期待できなければ、結果は誰の目から見てもわかるはずです。



3.広告料よりリノベーションの方が100%効果的

広告料よりリノベーションの方が100%効果的

広告料をつけることによって、「1つの契約で複数契約を取ったのと同じ」ことになるので、積極的に案内や紹介をしてくれます。


ただ、上述の通り近年の賃貸市場は空室率が悪化傾向となっていることから、広告料をつけたとしても早期に部屋が埋まるのかについては懐疑的な部分が大きいです。


それならば、発想の転換をして「お部屋自体に付加価値をつけるようなリノベーション」等をした方が、かえって集客上有利になると思われます。


弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、築年数が経過していることもあるので2018年から空き部屋を随時リノベーションを展開しています。家賃は相場よりはるかに高い設定にしていますが、広告料は一切設定しなくても、早ければ募集1週間程度で成約になることもあります。


 

▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 

4.まとめ

今回は、仲介手数料と広告料の違いについてお伝えいたしました。


現在の賃貸市場においては仲介手数料は基本的にお部屋に入居される方の負担、広告料に関しては設定することはできますが、その費用に関してはオーナー様負担となります。


広告料をつけることによって仲介会社は積極的に紹介してくれるものの、近年の部屋探しは事前に内見したい部屋のみを予約することが多いことから、仲介店舗の来店数は減少傾向となっているため、昔みたいに広告料をつければ早期に部屋が埋まるような時代ではありません。


広告料をつけるより、室内をしっかりとリフォーム/リノベーションした方が早期に部屋は埋まりやすくなります。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

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▶︎弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください

【過去記事】相続してから空室0にするまでやってきたこと①

【過去記事】相続してから空室0にするまでやってきたこと②

 
 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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