空室対策コンサルタント ㈲山長仲介手数料と広告料の違いとは？
更新日：9月11日
賃貸物件を募集する際には、基本的に「仲介会社にお願いして、大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうように、お願いするケースが殆どです。
その後、お客様から問合せや内見予約などが入り、成約が決まった際には、お部屋を紹介した仲介会社は、報酬をもらえる権利（仲介手数料）が発生します。
一般的に仲介手数料は、お部屋に入居するお客様の方で支払ってもらうことが多いものの、中には広告料が別途設定している物件もあり、こちらに関してはオーナー様の方でご負担して頂くものとなりますが、正直なところ、仲介手数料と広告料の線引きが、分かりにくく、オーナー様の中には、「仲介手数料と広告料の違いを理解されていない」可能性があると思われます。
そこで、今日のブログは「仲介手数料と広告料の違い」について、また広告料は設定しておいたほうがいいのかどうかについても、併せて解説していきたいと思います。
目 次
１．仲介手数料と広告料の違い
（１）仲介手数料とは？
仲介手数料とは、契約成立に至った際に発生する「客付けをした仲介会社に支払う報酬」のことです。仲介手数料に関しては、法律によって上限が定まっている（最大でも家賃1か月分）となっているので、その範囲内であれば「借主と貸主双方で折半」して支払ったとしても差し支えはありませんが、業界内の暗黙の了解としては、入居申込時に「仲介手数料は全額借主が支払うことを承諾している」という形をとっているので、借主が仲介手数料を支払っていることが多いです。
（２）広告料とは？
仲介会社が契約の際にもらえる報酬は、仲介手数料分のみとなり、それ以外の報酬はもらうことができないことになっています。
ただし、国交省では「依頼者（ここではオーナー様となります）の依頼によって広告の料金に相当する額」については、仲介手数料は別にもらうことが可能としているため、この部分を仲介会社的には「広告料」として設定をして、広告料が設定されている物件では、契約成立時にオーナー様より広告料をもらうことになります。
（なお、広告料は法的上限がないため、金額設定はオーナー様との話し合いとなります）
つまり、広告料が設定されている物件で成約となった場合には、仲介会社は「借主から仲介手数料」＋「オーナー様からは広告料」が支払われることになることから、1件の成約で複数県契約したのと同等となります。
２．広告料をつければ、解決できるのか？
一部のエリアでは築年数に関係なく「広告料をつけるのが慣習」となっているところもありますので、そのようなエリアは除外したとした上で、広告料を募集時に設定した方が、結果的には早期に部屋が埋まるかというと、正直懐疑的な部分が大きいです。
（１）需要と供給のバランスが崩壊している
地方都市では、人口減少が進んでいることから、賃貸需要と供給のバランスがすでに崩壊し、供給数の方が圧倒的に上回っているエリアもあります。そのため、空室率は年々増加傾向となってきており、家賃を値下げしても部屋が埋まりにくい物件が多くなってきています。
つまり、募集している部屋全てに広告料をつけたとしても、供給数が多ければ「確実に部屋は余ってしまう」ことになりますので、広告料をつければいいという問題ではありません。
（２）仲介店舗来店数の減少
今の時代は、スマートフォン一つあれば、どこでもお部屋探しをすることができます。
そのため、予め希望条件に合った部屋のみを「内見予約」する方が多くなってきたため、仮に、「内見予約をした部屋」と「広告料が設定されている物件」との条件があっていた場合でも、広告料設定物件を見てみたいと思うお客様は、恐らく少ないはずです。
（３）広告料を増額しても結果は同じ
不動産仲介会社にとって、広告料物件を成約させれば、その分報酬が倍になるので、積極的に紹介したいと考えています。ただ（１）（２）でもお伝えした通り、空室率が悪化しているエリア、仲介店舗来店数が減ってきている中、広告料を総額設定したとしても、需要が期待できなければ、結果は誰の目から見てもわかるはずです。
３．広告料よりリノベーションの方が100％効果的
広告料をつけることによって、確かに仲介会社にとっては「1つの契約で複数契約を取ったのと同じ」ことになるので、積極的に案内などをしてくれるはずです。
ただ、広告料をつけたのにも関わらず、早期に部屋が埋まらないのであれば、それは明らかにお部屋自体に問題がある（場合によっては家賃などの条件にも問題）としか、考えられません。
それならば、発想の転換をして「お部屋自体に付加価値をつけるようなリノベーション」等をした方が、かえって集客上有利になると思われます。
因みに弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、今年で築年数が30年目、また2018年から空き部屋を随時リノベーションしているものの、家賃は相場よりはるかに高い設定にしていますが、広告料は一切設定しなくても、早ければ募集1週間程度で成約になることもあります。
４．まとめ
いかがだったでしょうか？
仲介手数料に関しては、慣習によって借主負担となっているケースが多いため、これに関してはこのままでもいいと思いますが、広告料に関しては「まずは空室長期化になっている原因」はどこにあるのかを、しっかりと見つけ出さなければ、安易に広告料を設定したとしても、結果を出すことは難しくなってしまいます。
さらに、広告料が設定されているのに、空室が長期化してしまうと、客付けが難しい物件ということを「暗に認めてしまう」ことにもなるので、それならば、資産価値を高めるようなリフォームやリノベーションを展開した方が、かえってプラスに働く可能性が高いです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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