賃貸差別化リノベーションのメリットとは？
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。
全20戸中14戸改修済みで、リノベーション費用は家賃据置タイプの部屋でおよそ120万円、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋ではおよそ220万円前後となっています。
競合他社リノベーション物件と比べると弊社リノベーションコストはおそらく高いと思いますが、費用を出してまでもリノベーションするのは、費用対効果（集客／収益／属性）が多いに期待できるからです。
本投稿は賃貸差別化リノベーションのメリットについて弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"差別化リノベーションでポイントとなるところ！”
１．賃貸差別化リノベーションのメリット
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は空室期間が長期化になりやすく家賃値下げを繰り広げています。
しかし物件供給数が多いため昔と比べると効果はそれほど期待できません。
築年数が古い弊社物件が今までの空室対策（リフォームからリノベーション）を変える決断したのは、どんなに素晴らしい部屋作りをしても「賃貸検索サイト」に依存した集客をしている限り、賃貸反響を最大限伸ばすことができないからです。
そこで2018年から競合他社が真似することができない「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開し、さらに築年数の古さをカバーするため物件独自サイトを開設しました。その結果2年後から高入居率を維持することができ、本執筆時の2023年9月11日現在満室状態を継続することができています。
差別化リノベーションを展開することによって…
集客面
収益面
入居者属性
を大幅に改善することができ、弊社取組は業界新聞から多数取材を受けるほどまでになりました。
▶取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
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１）集客面
リノベーション物件の最大の魅力は室内のデザイン性が新築物件より優れ家賃がリーズナブルな点です。
そこで弊社リノベーション物件では、集客ターゲットを20～30代カップル／新婚／子育て家族とし女性の評価が高い「カフェスタイル」を意識したインテリア空間を作りました。
本格的なカフェスタイルキッチンをリノベーション部屋に導入したことにより、競合リノベーション物件との差別化を図ることに成功。募集時における反響数／内見申込数が年々上昇傾向となっています。
そのため他社仲介会社も積極的に弊社リノベーション物件を紹介するようになり、成約期間は3年前から大幅に短縮。
今年は5月に2件退去が発生したものの、退去後すぐに入居申込が入りました。そのうち1件はリノベーション開始前に入居申込が入り、全国賃貸住宅新聞でも取り上げられました。
▶弊社物件早期客付け／リノベーションの詳細については過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【空室対策事例】不人気３DK→２LDKリノベーション前に成約
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
２）収益面
弊社リノベーション物件は顧客が望んでいる価値（カフェのような暮らし／初期費用の節約）と弊社が提供できる価値を合致させることができるため、リノベーションを機に家賃を従前より8～10％値上げしても早期客付けさせることができています。
そのため弊社物件の年間家賃収入は2020年以降右肩上がりとなっています。
エリア内家賃相場より高い家賃設定で早期客付けに成功しているため、管理会社に支払う管理料もよい意味で多くなっていることから、集客及び管理面で最大限の協力を得ることに成功しています。
３）入居者属性
一般的に募集／入居部屋の家賃が家賃相場より高いと契約更新の際、確実に値下げ交渉が入ります。弊社リノベーション部屋の家賃は家賃相場と比べ最大1万円以上高く、借主もその点は把握しています。
しかし多くの借主は弊社代表の賃貸経営に取り組む姿勢を高く評価していることから、リノベーション事業を開始した2018年以降1回も家賃値下げ交渉が発生せず、またリノベーション前と比べると長期入居される方が多くなったことから、直近2年間は増収増益を達成できています。
２．まとめ
今回は賃貸差別化リノベーションのメリットについて弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古い物件をリノベーションするとなると、費用が高額になってしまうため利益を出すことができるか心配する貸主は多いです。
リノベーションで確実に成功するためには、競合他社との差別化／顧客が望んでいる部屋を作ることが非常に重要です。バリュープロポジション戦略でリノベーションを行えば資産価値を最大限高められるため、リノベーション費用が高くなったとしても安定した収入を得ることができるはずです。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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