差別化リノベーションは、賃貸経営にはプラス！
更新日：2022年9月16日
築年数が経過してくると、どうしても資産価値が低下してしまうので、家賃を維持することは非常に難しくなってしまいます。特に築年数が経過している物件では「よほどの好エリア」に物件がない限り、家賃相場は下落し続けてしまいますので、今までだったら「募集開始後すぐに決まっていた」部屋が、部屋が埋まりにくくなるということは、どの物件でもあり得る話であり、これを放置したままでいると、空室が長期化してしまい、収益が悪化してしまう可能性が高くなります。
ただ築年数が経過している物件であったとしても、しっかりと空室対策を講じていれば、築年数関係なく「集客」することは可能であり、さらに家賃値上げも夢ではありません。
では、築年数が経過している物件において、収益を改善させるためには、どのようなリノベーションを行えばいいのか、またどのような集客をすればいいのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．お客様は何を求めているのかを把握する
近年、賃貸物件の供給数は「飽和」状態となっているため、競争力がない物件は「軒並み家賃値下げ」を余儀なくされますが、家賃を下げても「部屋が埋まらない物件」も次第に多くなってきているので、収益を改善させたいと考えているオーナー様は、本格的に空室対策を行わなければなりません。
ただし、ただ単に「空室対策」をしても、お客様に響くものをしなければ、自己満足に終わってしまい、空室を解消させることは難しくなってしまいます。
空室対策を行う上で、一番重要なのは
お部屋探しをしているお客様が、賃貸物件に何を求めているのか？
をしっかりと把握することであり、そのことを無視したまま、空室対策をしても、空振りに終わってしまう可能性が高くなります。
これは、「見込み客の意思レベル」を表したものですが、賃貸物件を探し始めている方の大半は、おそらく「まだまだ客」の部類に入っていると思われ、実際に内見につながった場合は、「まだまだ客」もしくは「お悩み客」のどちらかだと思われます。
まだまだ客／お悩み客の双方とも、賃貸物件に入居したいという考え方は「同じ」でありながら、決定打がないとその先にある「今すぐ客」に繋げることは難しいと思われます。
賃貸物件に求めているものというと…
入居後快適な暮らしができるか
万が一トラブルが発生した場合、管理会社はしっかり対応してくれるか
入居者の評判はどうなのか
恐らくではありますが、賃貸物件に求めているものと言えば、上記のようなものだと推測できます。逆に言えば、お客様が望まれているような部屋作りをすることができれば、説得力がある説明をすることができるため、早期成約も可能となってきます。
２．差別化リノベーションがどうして重要なのか？
築年数が経過した物件を「リノベーション」することによって、資産価値が高くなるのはもちろんのこと、新築物件とあまり変わりがない部屋となるため、競争力が強化し、早期に部屋を埋めることが可能となってきます。
さらにリノベーションを機に「家賃値上げ」も可能となることから、収益を改善させたいオーナー様としては、一石二鳥となりますので、経営改善を図れる絶好のチャンスとも言えます。
ただその一方で、競合他社物件と「同じようなリノベーション部屋」を提供してしまうと、もしエリア内に「同じような部屋が複数」あれば、必然的に「価格競争」に巻き込まれてしまいます。
価格競争に巻き込まれてしまえば、仮に家賃を値下げして成約となったとしても、家賃を下げなければ部屋が埋まらない＝資産価値が低下していることを物語っているので、家賃そのものが値崩れをしてしまう可能性が高く、収益悪化を招いてしまうだけです。
リノベーションを行う上で「一番重要」なのは…
たったひとつでもいいので、他社には負けないもの
を提供することです。
弊社物件は「日本一空室率が悪い山梨県」にあり、さらに「和室がある築30年の２LDK」であるため、「家賃大幅値下げ」をしなければ集客すること自体が難しいというイメージが先行してしまいますが、弊社物件では「ナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開することによって、家賃相場の影響を受けず「家賃を値上げして募集」していますが、閑散期中であっても、安定した集客をすることができ、先月三か月ぶりに満室を達成しました。
弊社リノベーション部屋においては、漆喰や無垢材を可能な限り使用した「ナチュラルテイスト」部屋となっていますので、「入居後の生活イメージ」がとてもしやすいのはもちろんのこと、築古特有の悩み（湿気・断熱・防音）に対しても、しっかりとした説明をすることができます。
さらに弊社リノベーション部屋が「本当に住みやすいかどうか」に関して、多くのお客様が「知りたい」はずであることから、弊社ではご入居されたお客様にお願いして、入居後の暮らしやすさに関する取材を行っています。
当然ながら「忖度なしでお願い」していますが、取材協力して頂いた3組のご入居者様全員が「暮らしやすい」とおっしゃってくれたので、集客上有利になるのはもちろんですが、クロージング時においても「とても有効的」となるため、成約率も格段に向上しています。
３．ホームステージング頼みの集客は通用しない？
近年の賃貸空室対策において、リフォームを限定的にし、その代わり「ホームステージングを強化」する物件が多くなってきています。
確かに退去後に行う「リフォーム費用」を抑えて、ホームステージングを行えば「室内がおしゃれに見える」こともあるので、反響率を高めることが可能となりますが、ただ築年数が経過している物件において、リフォームを抑える行為は、正直おススメができません。
どうしておススメができないのかというと、これを別の言い方で表すとしたら、
ある程度の年齢になっても、健康診断に行かない
ようなもので、もし「費用と時間がかかる健康診断」にいかなければ、重大な疾患にかかっている可能性があり、場合によっては手遅れになってしまいますよね。
実際弊社物件においても、リノベーションを機に「洗面脱衣所にあるクッションフロア」を張り替えるため、剥がしたところ「根太の部分の一部が腐食」していて、もしこのまま放置していたら、床が外れてしまう可能性がありましたが、不幸中の幸いで「たまたま見つけること」ができたため、緊急修繕を行い事なきを得ました。
またホームステージングにあまりにも力を入れてしまうと、いざ成約が決まり、ステージング類を撤去した際、「お部屋の雰囲気がまるっきり違って見える」可能性が高くなってしまい、お客様によっては「だまされた」という印象を持たれてしまうかもしれません。
４．これからの時代はSNS
賃貸物件を募集する際には、仲介会社にお願いして「大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうのが一般的です。
ただ、オーナー様が「リノベーション」を手掛けたとしても、大手賃貸サイト内における「リノベーションの定義」に合致しなければ、専用ページに掲載することができません。
もし「リノベーション専用ページ」に掲載できないとなると、通常のページ掲載となってしまうので、「築年数」「家賃」だけで判断されてしまえば、せっかくおしゃれにリノベーションをしても、反響を得ることすら難しくなってしまいます。
そこで、おススメなのが「オーナー様自身がSNS媒体を使って、物件PR」をすることです。
SNSは、もはや日常生活において「必要不可欠」なものとなっており、ハッシュタグをつけて物件情報を掲載することで、ハッシュタグ検索をした方に「ダイレクトに情報が届く」ので、より多くの方にオーナー様物件を見ていただける可能性が高くなります。
５．まとめ
最後に、高額となりがちなリノベーション費用を借りたいと思っても、金融機関を利用すると「金利が高くなる」ので、どこで借りればいいかわからないオーナー様も多いはずです。
そこでおススメなのが、利子補給がついた公的融資制度を活用することです。
お住まいの市区町村によって対応が異なりますが、弊社物件がある山梨県甲府市には、「利子補給がついた公的融資制度」があり、こちらの融資を使うことによって「実質金利1.0％」で借りられるので、余分な費用を支払わなくて済みます。
今の時代で、金利1％台で借りられる融資は、そうそうありませんので、もし今後リノベーションを検討されるオーナー様は、公的融資制度が使えないか、市区町村役場もしくは都道府県庁に相談されてみてはいかがでしょうか？
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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