賃貸差別化リノベーションがどうして大切なのか？
更新日：5月12日
不動産投資は、客付けさえできれば安定的な家賃収入を得ることができます。そのため他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
しかし築年数が経過すると物件資産価値が低下するため
空室率の上昇
エリア内の家賃相場下落による家賃値下げ
はどのエリアであっても確実に発生します。
築年数が経過しても安定的な賃貸経営を継続するためには、物件資産価値を常に高めるような空室対策を行うことです。
弊社物件は築年数が古くまた物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。そのため2018年から所有物件を随時差別化リノベーションを展開。3年前から増収増益＋満室達成しやすくなり安定した賃貸経営を継続することができています。
本投稿は、賃貸差別化リノベーションの重要性についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"差別化リノベーションで重要なポイント”
１．なぜ差別化リノベーションが重要なのか？
空室対策にする上でリフォームやリノベーションの重要性は、不動産投資している貸主であれば理解できるはずです。しかし差別化に関しては理解することができない貸主は一定数いるのが現実です。
築年数が経過している物件における差別化リノベーションがどうして重要なのか、その理由は下記の2つを挙げることができます。
賃貸空室率上昇
複数物件を内見している
それぞれの理由についてみていきましょう。
空室率の上昇
LIFULL HOME'S 見える賃貸経営によると、全国の賃貸空室率の平均は21％となっています。ただ人口減少が進んでいる一部地方都市では空室率が30％台に達している所もあります。
今後少子高齢化が進むことから、賃貸空室率はさらに悪化することが予想されます。そのため今までのような空室対策を行っても早期成約させることが難しくなるため、差別化を図ることが求められます。
複数物件を内見している
賃貸物件の内見件数は3件が最も多いと言われています。
貸主の物件に内見予約が入った際、競合他社物件との差別化を図れるような部屋になっていれば、早期成約に繋げることが期待できます。
しかし差別化が図れていなければ、内見した部屋の中で家賃が一番安い物件に決まる可能性が高くなります。確実に早期成約に繋げたいのであれば、差別化戦略はどうしても重要となります。
２．どこを差別化すればいいのか？
部屋探しされている方は、内見時「入居後のイメージ」連想させながら内見しています。
そのため日常生活に直結する水回りは特に意識して確認しています。その中でもキッチンは特に重要でキッチンのクオリティー次第で成約の可否が決まってしまうと言っても過言ではありません。
一般的に築年数が20年以上経過している物件の設備は、減価償却が終了していることからリノベーションを機に新しい設備に交換すると、入居促進に繋げることができます。
ただ設備をただ単に交換すると、差別化を図ったつもりが同質化になる可能性があり、さらに費用も高額になってしまいます。
弊社物件が行っているリノベーションは、既存設備を有効活用しつつも差別化を図っているためコスト削減＋借主からの評価が高いのが特徴です。そのため閑散期に退去が発生しても早期成約に繋げることができ、またリノベーションを機に家賃値上げしても安定した集客を実現しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．差別化リノベーションの効果とは？
先程もお伝えした通り、弊社物件では2018年からリノベーションを行っていますが、3年前から確実に結果を出すことができるようになりました。
具体的には下記の3点となります。
長期入居に繋げられる
閑散期であっても安定した集客を実現
家賃値上げUPによる収益性UP
それではそれぞれの効果についてみていきましょう。
長期入居
弊社物件では2018年からリノベーション事業を展開し、全20戸中13戸は改修済みとなっています。
弊社リノベーション部屋は原則としてリノベーションを機に家賃値上げを実施し、更に家賃相場より高い家賃設定しているため、場合によっては「家賃値下げ交渉や早期退去」になる可能性もあり得る話です。
しかし2018年から2022年度までに入居された方で退去した方はわずか2戸。また借主から家賃値下げ要求は一切入っていないことを踏まえると、弊社リノベーション部屋に関して納得されている方が多いと推測できます。
客付け
弊社物件では2018年から物件公式サイトを立ち上げました。ただホームページに関してはSEO対策をしないと反響数を伸ばすことができません。
そこで3年前からパソコン管理を外部委託することでSEO対策を強化しました。その結果公式サイト経由からの反響数が増加し早期成約に繋げることができるようになりました。
家賃値上げによる収益改善
競合他社が絶対に真似することができない差別化リノベーションを推進したことによって、早期成約＋家賃値上げがしやすくなったことから、収益性を高めることができるようになりました。
リノベーション事業を展開する前の2017年と昨年度の年間家賃収入を比較すると、年間で約370万円収入を増やすことができました。
４．まとめ
今回は賃貸差別化リノベーションの重要性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件がある山梨県は空室率悪化が深刻となっています。そのため競争力が低下している築年数が古い物件では、価格競争が激化しています。
ただ弊社物件エリア内ある競合他社物件（築年数／間取りなどは弊社とほとんど同じ）では、適正賃料以下に家賃設定しても、1年以上空室が続いている部屋が複数ありました。
このことから今までの空室対策ではもう限界に達していることが、推察できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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