管理会社から嫌われてしまうと、不動産投資は失敗します

更新日:9月20日


不動産投資をされているオーナー様の中には、他県にある物件を購入し、管理業務に関しては「地元の管理会社」に委託されているケースも多と思われます。


管理会社に管理委託することによって、賃貸管理上で発生する「面倒な問題」も、管理担当者が全て対応してくれるので、安心して賃貸経営を行うことができます。


不動産管理会社は、オーナー様から預かった賃貸物件を、可能な限り「資産価値を高めよう」と、日々奮闘しています。不動産賃貸経営がうまくいくかどうかは、正直なところ管理会社の能力次第と言っても過言ではありませんが、管理会社から嫌われている物件ほど、賃貸経営がマイナスになってしまい、確実に失敗に終わる可能性が高くなることから、要注意です。


管理会社が応援したくなくなるような、賃貸物件とは、どのような物件のことをさすのでしょうか?

 

目 次

1.リフォーム提案を拒否し続ける

2.家賃を値下げすれば解決すると本気で思っている

3.設備投資に消極的

4.捨て駒的な物件になってしまっている

5.まとめ

 

1.リフォーム提案を拒否し続ける

リフォーム提案を拒否し続ける

賃貸物件は、築年数が経過すればするほど、物件の資産価値は低下していくので、現状の設備のままで募集をし続けていると、確実に「現状の家賃のままでは貸し出すことが難しく」なってしまうので、資産価値をこれ以上低下させないためにも、適度なリフォームやリノベーションを行う必要がでてきます。


しっかりと空室対策を行うことによって、築年数が経過したとしても、家賃値下げ競争に巻き込まれにくい「強固な物件」を作ることができます。


管理会社担当者としても、リフォームやリノベーションを行うことになると、それなりの費用が発生してしまうことから、オーナー様に提案する際も、必要最小限~このぐらいまで行えば安心といった提案をしてくるものですが、「1円たりとも費用を支払いたくはない」と態度を硬化させているオーナー様の場合、管理会社からの提案を「拒否」し続けてしまいます。


当然ながら、リフォームやリノベーションを行わないような部屋は、家賃を維持し続けることは、非常に困難ではありますが、それ以上に、あまりにも協力的ではない物件においては、管理会社担当者も「客付けを強化しよう」という考えには至りませんので、空室期間が長期化になってしまう懸念があります。



2.家賃を値下げすれば解決すると本気で思っている

家賃を値下げすれば解決すると本気で思っている

近年において、地方都市における賃貸需要のバランスは「完全に崩壊」しています。

今後「少子高齢化」「戸建て住宅住替え」等の影響によって、需要に対して供給の方が圧倒的に「上回る」可能性が高くなることから、今までみたいに「家賃を値下げすれば、すぐに決まる」ような感じにはなりにくくなります。


しかし、一部の投資家の方々は「本気で家賃を値下げすれば、成約になる」「初期費用を全額オーナー負担=初期費用を完全無料」にすれば、早期に部屋が埋まると信じている方がいますが、もしこれが事実であれば、賃貸物件の空室率は「減少している」はずですが、実際の所は、年々悪化傾向となってきているので、家賃値下げし続けていると、キャッシュフローが回らなくなってしまう懸念が発生してしまいます。



3.設備投資に消極的

設備投資に消極的

築年数が経過してくると、どうしても設備が古くなってしまいますので、家賃を維持/家賃を値上げして、キャッシュフローをよくしたいと考えるならば、リノベーションを行うのが、一番効果的です。


ただ、築年数が経過している物件にある設備は、使おうと思えば使えるものの、ただどうしても「古臭さが全面的に出てしまう」ことから、お部屋探しをされているお客様からは「敬遠」されてしまいます。


例えば、築40年近い物件では「浴室はガスふろがま」が今でも使用されていることがありますが、この様なお風呂は「築年数が相当数経過」している物件以外、設置されておらず、特に若い世代の方は、この様なお風呂を見ただけで「却下」してしまうことから、もし成約させたいのであれば、システムバスに交換する以外方法はありません。


しかし、一部の投資家の方は「壊れていないなら、このまま使う」と主張してしまうので、集客上不利になってしまうのはもちろんのこと、家賃を大幅に下げても、物件供給数が飽和状態のエリアであれば、それでも借り手は見つからないと思われます。



4.捨て駒的な物件になってしまっている

捨て駒的な物件になってしまっている

設備投資に消極的で、管理会社からのリフォーム提案にも消極的な物件では、当然ではありますが、「早期成約」は難しくなってしまい、更には「管理や入居者の質さえも、悪くなってしまう」ことが予想されます。


当然ではありますが、空室対策に消極的な物件は、仮に募集をかけたとしても、仲介会社では、積極的に案内することはありません。仮にお客様から「この部屋を見たい」と申し出があったとしても、同じような条件の部屋なら「多数ある」ことから、予算内にあった別の部屋をご紹介する可能性が高くなります。


つまり、設備投資に消極的な物件ほど、仲介会社担当者からは「捨て駒」的な物件として扱われてしまいます。


さらに「広告料を増額した」「初期費用の全額をオーナー負担にする」といった対応策を取ったとしても、設備投資にそもそも消極的な物件は、ご入居後であっても、しっかりと対応してくれないことが予想されるので、積極的に案内しようとは思いません。

(※入居後クレームをもらうことが予想されるため)



5.まとめ


一昔前であれば、サブリース契約=30年は殆どでしたが、近年では、一部の管理会社を除いて「30年契約」をしているところは非常に少なく、場合によっては数年でサブリース契約が終了してしまう物件もあります。


不動産賃貸業界は、今後人口減少の影響を受けて「空室率が増大」してくることが予想されるため、空室対策を強化しなければ、淘汰してしまうといった懸念が生まれてしまいます。


既に管理会社では、この事実をしっかりと認識しているので、少しでも自社管理物件に入居してもらえるよう、空室対策を強化していますが、「一昔前の良き時代」が忘れられないオーナー様は、空室対策に非協力的な姿勢を貫いてしまっています。


不動産投資は、管理会社及び仲介会社の協力なしでは「成功」することができませんので、もしオーナー様が「今後も安定的な賃貸経営」を行いたいのであれば、ご自身ができる範囲内で構いませんので、地に足をつけた空室対策を行うべきです。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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