空室対策でDIY賃貸にしたほうがいい？
更新日：2022年12月26日
今後日本の人口は確実に減少傾向となっていくことから、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であったとしても、空室率の悪化は避けられません。
資産価値が高い「新築・築浅物件」では、空室率が増加することは、あまり考えられないのですが、築年数が経過している物件では、競争力及び資産価値が低下しているので、そのままの状態にしておくと、部屋が埋まりにくくなってしまい、収益が悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。
築年数が経過している物件の収益を改善させるには、資産価値を上げるしか方法はありません。
リノベーションを行うことによって、物件資産価値を上げることが可能となりますが、ただまとまった費用が発生することから、リノベーションをしようとなかなか決断できない方も多いのではないでしょうか？
そこで最近注目されているのが、DIY可能賃貸。
通常の賃貸物件では、入居期間中に「借主が貸主の許可なく造作物」等を設置などをしてしまった場合、退去時には借主負担で原状回復をしなければなりません。
しかしDIY可能物件では、原則として「退去時の原状回復を求めない」ことから、借主が自分好みに部屋をカスタマイズすることができるため、DIYが好きな方にとってはものすごく使いやすい物件といえます。
また、貸主側としてのメリットは、
そのままの状態で貸し出すことができるため、リフォーム費用を削減できる
DIY可能物件は少数なため、ブルーオーシャン状態となり集客上有利
になります。
ただ中長期的な視点で考えた際、DIYを許可しないほうが、結果的には経営的にはプラスになるのではと考えています。その理由については下記のとおりです。
１）場合によっては、破損させてしまう可能性
DIY可能物件では、原則として退去時における「借主原状回復が不要」となりますが、ただ入居期間中に「故意過失によって破損や汚損をさせてしまった」場合は、今まで通り借主負担となってしまうため、DIY知識が疎い方が勝手に室内をいじってしまうと、トラブルになってしまう可能性が高くなってしまいます。
２）DIY部屋が、必ずしも集客効果があるとは言えない
おしゃれにDIYしたとしても、人の好みは千差万別であることから、必ずしも次のお客様が受け入れてくれる可能性があるとは、言えないのが正直なところです。
３）家賃を値下げすることになる
DIY可能物件は、築古物件が多くなることから、募集時の家賃設定は、恐らく相場並み～相場以下にしている可能性が高くなります。ここでよく問題になるのが、リノベーションを機に家賃値上げを行った場合、どちらが家賃収入が大きくなるのかという点です。
DIY可能物件は「資産価値が高くなっている」とは言えないので、家賃を値上げして募集することが難しくなることです。一方、リノベーション物件は、家賃値上げが可能となり、長期入居してもらえれば「リノベーション費用を回収」することができ、利益を確保することができるばかりではなく、家賃をキープすることができるため、結果的に収益を向上させることが可能となってきます。
４）管理会社が消極的
管理会社にとって、DIY可能物件にしてしまうと、管理担当者が知らない所で、借主が勝手にDIYをしてしまうことになることから、場合によっては「本来ならば手を付けてもらいたくはない部分までも、手を付けてしまう可能性が出てくる」ので、管理がしにくくなってしまいます。
またDIYの範囲を明確にしておかないと、退去時にもめてしまう可能性が出てきてしまいます。DIY可能物件はまだまだ普及されていないため、管理会社としても明確な契約書を作成することができないため、DIY可能対応としている管理会社は少ないのが正直なところです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
DIY可能物件にすることによって、DIY好きな方にとっては、住みやすい部屋となることから、集客上有利になる可能性があります。
ただDIY可能物件は「収益性を高める」という部分では、期待することができないため、中長期的な視点において収益物件を作りたいのであれば、やはりリノベーション対応をされたほうがいいと思われます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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