空室対策コンサルタント ㈲山長お金をかけない空室対策はNO！
更新日：2022年9月21日
賃貸空室対策として、近年では「お金をあまりかけない空室対策」をしているオーナー様が多く、実際それを実践したことによって、客付けに成功した事例があることから、「これを行えば、すぐに部屋が埋まるのでは？」と検討されるオーナー様もいると思います。
ただお金をかけない空室対策は「するべきではない」と、断言することができます。
一見すると、オーナー様の立場で考えれば、お金をかけずに空室対策ができ、部屋が早期に埋まれば、こんなにおいしい空室対策はないと思いますが、ただこの空室対策には「表には見えていない様々な諸問題」が山積みとなっていて、このことをしっかりと説明することができる専門家の方々は、ほぼ皆無と言ってもいいほど、指摘する人はいません。
もし誰でもできるような空室対策を、毎年のように行い続けていると、気づいた時には「手遅れになってる」かもしれません。ではどうして「お金をかけない空室対策」が危険性を帯びているのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．同質化になってしまい、差別化できない
お金をかけない空室方法として有名なのが…
・家賃を値下げする
・室内にPOPをつけることで、設備の使いやすさをPRする
・ホームステージングを行い、室内印象をよくする
があります。
確かにこれらを積極的に行うことによって、何も対応していない部屋と比べると、室内印象は良くなります。ただ「お金をかけない空室対策」を行っている物件は、退去後「原状回復程度」しか対応していないため、上記空室対策を施した部屋が「エリア内に複数」あった場合、お客様の立場で考えれば「同じような部屋があるならば、家賃が安い部屋を選択したほうがいい」と考えるのが普通。
誰でもできる対策は、多くの方が取り入れるので、最初は「差別化」できていても、同じような部屋が複数あれば「同質化」となってしまい、集客上不利になってしまうのは、時間の問題となってしまいそうです。
２．リフォームしないことで、手遅れになる可能性が
お金をかけないで空室対策をしている物件では、退去後に行われる「リフォームやリノベーション」に対しては、殆ど行わないケースが多いのですが、築年数が経過している物件においては、リフォームやリノベーションを行うことで、「今まで気づかなかった設備不良」を見るけることができます。
これは弊社物件で実際に合った事例ですが、退去後、洗面脱衣所内のクッションフロアを変えようと「今まで貼ってあった床材をはがした」ところ、何と床材の一部が「腐食」していました。
工事担当者に聞いたところ、「これは築年数が経過している物件では、あり得る話」で「もしこれを放置していたら、床材が完全に斜めになってしまい、大問題になっていた」とのことです。
もちろんですが、緊急修繕を施した上で、新しいクッションフロアを施工しましたが、お金をかけない空室対策を毎回行っていると、本来ならば絶対に修繕しなければならない箇所を「見逃してしまう」ことになるので、出来ることならば、最低限でもいいので「リフォーム工事」は行うべきです。
３．家賃値下げは覚悟
お金をかけないで空室対策をするとなると、当然ではありますが「募集している家賃」は「家賃相場」に合わせなければ、客付けすることが難しくなってしまいます。
よく一定期間空室期間が発生した場合、このままの家賃で募集をしていても、空室改善を図ることが難しいことから「家賃を値下げして募集」をした方が、空室による機会損失を減らすことができると、多くの専門家の方が主張しています。
確かに「機会損失」という部分で考えるならば、正論です。しかし…
家賃を値下げすることは、収入減少につながる
築年数が経過してくると、修繕費が多くなるから、キャッシュフローが回らなくなる
物件内において「家賃をめぐる不公平」差が出てくるので、値下げ競争が発生する
上記の減少が簡単に発生してしまうので、利幅は確実に減ってくることが予想されるので、場合によっては経営が苦しくなることが予想されます。
さらに家賃を値下げしている物件では「入居者トラブル」「家賃滞納」リスクが上昇することから、物件全体の評判が低下するという新たな問題が発生するので、負のスパイラル状態が続いてしまうことになります。
４．インターネット無料化にしても…
効果的な空室対策の一環として、インターネット無料化にすると「効果的」であると言われいます。確かに「コロナ禍となっている今、テレワークなどのおうち時間が長くなっている」こともあり、インターネット無料物件を求めているニーズは多くなってきています。
ただ、インターネット無料物件は「一つの回線を各部屋で共有」していることから、夜の時間帯において「ご入居者様が一斉に動画」等を視聴してしまうと、回線がパンクしてしまい、速度低下が発生してしまいます。
この点に関しては、大手管理会社も「それは十分にあり得る話で理解はしている」とのことですが、回線速度が低下するのは「劣化ではない」ことから、管理会社では対応することができないとのこと。
インターネット回線を充実させたい方は、最初からインターネット無料物件には入居しない傾向があるので、必ずしもインターネット無料物件が「集客上優位になる」ということはないと思います。
５．まとめ
お金をかけない空室対策は、あくまでオーナー様が圧倒的に優位な話であり、場合によってはお客様のことを完全に無視した対策となってしまいます。
空室対策の主役を間違えてしまうと、入居後に大問題を発生させてしまうことになり、仮に知らなかったとしても、オーナー様には全ての責任を負わなければならない立場でいるので、大問題を引き起こさないためにも「最低限のリフォーム」をすることで、危険性を回避することが十分可能となります。
弊社物件は、築29年目を迎えていますが、差別化リノベーションを展開することによって、家賃を値上げした部屋が全て埋まり、現時点（2022年2月12日現在）満室状態となっており、弊社の取り組みはマスコミにも取り上げられています。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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