空室対策コンサルタント ㈲山長効果的な退去予防策とは何？
更新日：2022年11月24日
賃貸経営における退去は、どうしてもつきものであるため、これを防ぐことは基本的にはできません。
退去理由が転勤」「転職」「戸建て／間取りが広い賃貸に住替え」であれば「不可抗力」と言っても過言ではありませんので、退去を防ぐことはできません。
その一方で、退去理由が「管理の質の低下」「入居者様同士におけるトラブル」が原因である場合、対応次第では退去を予防することは十分に可能です。
賃貸経営にとって一番重要なのは、長期入居して頂く事で、最大限の家賃収入を得ることです。長期入居に持って行くことができれば、物件評判にもつながりますので、口コミで物件紹介してもらえる可能性が出てきます。
本投稿は、効果的な退去予防策について、お伝えいたします。
▼目 次
１．物件清掃が行き届いている
これは当たり前のことなのですが、退去・入居促進同様、まずは物件外観はもちろんのこと、ごみ置き場に至るまで、「常に清潔な状態」に保たれている物件ほど、長期入居して頂ける可能性は高くなります。
高稼働率で推移している賃貸物件をお持ちのオーナー様は、この点を理解しているので、最低でも月に1回／よくされる方で週に1回は、物件清掃を行っています。
物件清掃が行き届いていると、急な内見が入ったとしても、お部屋見学に来られる方はもちろん、同行する仲介会社スタッフも「清潔感が出ている物件」であると、案内がしやすくなり、成約につながる可能性が高くなります。
弊社物件では、以前業者さんにお願いして、物件清掃を行ってもらっていましたが、諸事情のため物件清掃を断り、オーナーである自分がするようになりました。オーナー様が行うことによって、清掃業務委託料が0円になることから、年間に換算するとそれなりの費用となります。
もし経費削減を考えているオーナー様の中で、外部業者さんに掃除を依頼している方は、この際ご自身で対応されてみてはいかがでしょうか？
２．設備交換などが迅速
不動産賃貸経営をしていく中において、定期的に発生してしまうものとしては、設備不良があります。よくあるのは「換気扇の劣化」「トイレのボールタップの劣化」などがありますが、これらに設備は、毎日のように使用するものであることから、部品がどうしても劣化しやすくなり、概ね5年周期で「設備不良が発生」してしまいます。
またエアコンや給湯機に関しては、概ね10年ぐらいで「交換時期」を迎えますが、設備不良が発生した際、すぐに対応してくれる物件と、対応するまでに時間がかかる物件との差が「歴然」としていて、当然ながら「すぐに対応してくれる物件」は、それなりに入居率は高くなっています。
さらに、物件を募集する際、仲介会社の担当者としても「ここの物件は、設備不良が発生したとしても、オーナーさんが理解されている方だから、すぐに対応してくれる」といった営業トークを行ってくれれば、入居促進につながります。
３．しっかりと設備投資している
築年数が経過してしまうと、まだ使用できる設備であったとしても「新築物件と比べると、数十年前のモノ」であるため、どうしても古くさくなってしまい、入居促進にブレーキがかかってしまいます。
設備投資に消極的になってしまうと、物件資産価値が低下してしまうため、空室期間が長くなってしまったり、家賃値下げをしても空室が埋まらないという悪循環が発生してしまいます。
しかし、築年数が経過したとしても、定期的にリフォームやリノベーションを推進することによって、入居促進に繋げられたり、家賃値上げも十分可能となります。
弊社物件においては、築年数が経過していることもあったので、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを行っております。リノベーションを機に家賃値上げをして募集していますが、部屋の価値を高めることができたため、家賃相場より高い家賃設定しても、成約に繋げられることができました。
▶弊社のリノベーション取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．仲介会社担当者からの評判がいい
物件管理の質がよく、設備投資に積極的な物件は、当然ながらご入居者様からの「物件評価が高い」ことが予想されるため、お部屋をご紹介する「仲介会社の担当者」も、積極的に物件案内を行ってくれます。
仲介会社の担当者は「契約ノルマ」が課せられているため、例えばお客様がＡという物件を見学したいと予約しても、Ａ物件と条件がほぼ同じで、Ａ物件より「おしゃれできれいなＢ物件」が募集中であれば、遠慮なくＢ物件を積極的に案内することがあります。
このような話をしてしまうと、オーナー様の中には「怒り心頭」な気持ちになってしまいがちになりますが、仲介担当者は「1件でも多くの契約をもらう」ことが求められていることから、場合によっては「オーナー様物件が捨てコマ的な扱い」をされる可能性が出てきてしまいます。
弊社物件の家賃は、家賃相場よりも1万円以上高い設定になっているものの、ご入居者様の声をしっかりと伝えることができ、また仲介会社側もその点をしっかりと理解しているため、優先的に紹介してくれています。
弊社リノベーション部屋の感想に関しては、下記記事をご覧下さい。
おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました
５．まとめ
今回は、効果的な退去予防策について、お伝えしました。
転勤や戸建て住宅住替えによる退去は、不可抗力的な部分が大きいため、退去を避けることはできませんが、「物件や管理の質に問題」があれば、対応することで、退去を防ぐことは十分可能です。
お客様にとって「家賃はできたら抑えたい」と考えているはずです。
「物件の定期清掃の充実」「相談された際には真摯に対応する」「募集している部屋のクオリティーを上げる」等の対応をしっかりとっていれば、退去を未然に防ぐことは十分可能ですが、以外にも多くの賃貸オーナー様は、この部分をしっかりと理解されてはいません。
効果的な退去予防策について説明しましたが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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