空室対策コンサルタント ㈲山長効果的な退去予防策とは何？
更新日：9月20日
賃貸物件を所有されているオーナー様にとって、いつか必ず訪れてしまう「退去」は、どうしても防ぐことができません。
賃貸物件を退去されるお客様は、何かしらの理由があって退去されることが多く、例えば「転勤」「転職」「戸建て／間取りが広い賃貸に住替え」などは、ある意味においては「不可抗力」と言っても過言ではありませんので、退去を防ぐことはできません。
その一方で、退去理由が「管理の質の低下」「入居者様同士におけるトラブル」が原因によるものであれば、本来ならば「まだ入居する予定だったものが、我慢の限界に達してしまった」ので、退去したいという考えに至ったことから、これに関しては、普段の心がけ次第では、退去を防ぐことができます。
長期入居して頂く事によって、オーナー様にとっても「安定した賃貸経営」を持続することができることから、出来ることならば、ご入居者様には「長期入居」してもらいたい所です。では、効果的な退去予防策とは一体どのようなものなのでしょうか？
目 次
１．物件清掃が行き届いている
これは当たり前のことなのですが、退去・入居促進同様、まずは物件外観はもちろんのこと、ごみ置き場に至るまで、「常に清潔な状態」に保たれている物件ほど、長期入居して頂ける可能性は高くなります。
高稼働率で推移している賃貸物件をお持ちのオーナー様は、この点を理解しているので、最低でも月に1回／よくされる方で週に1回は、物件清掃を行っています。
物件清掃が行き届いていると、急な内見が入ったとしても、お部屋見学に来られる方はもちろん、同行する仲介会社スタッフも「清潔感が出ている物件」であると、案内がしやすくなり、成約につながる可能性が高くなります。
物件清掃が行き届いている物件ほど、担当者は案内したい物件となりますので、もし現在物件清掃をさぼっているオーナー様は、この機会に、物件清掃を定期的に行ってみてはいかがでしょうか？
２．設備交換などが迅速
不動産賃貸経営をしていく中において、定期的に発生してしまうものとしては、設備不良があります。よくあるのは「換気扇の劣化」「トイレのボールタップの劣化」などがありますが、これらに設備は、毎日のように使用するものであることから、部品がどうしても劣化しやすくなり、概ね5年周期で「設備不良が発生」してしまいます。
またエアコンや給湯機に関しては、概ね10年ぐらいで「交換時期」を迎えますが、設備不良が発生した際、すぐに対応してくれる物件と、対応するまでに時間がかかる物件との差が「歴然」としていて、当然ながら「すぐに対応してくれる物件」は、それなりに入居率は高くなっています。
さらに、物件を募集する際、仲介会社の担当者としても「ここの物件は、設備不良が発生したとしても、オーナーさんが理解されている方だから、すぐに対応してくれる」といった営業トークを行ってくれれば、入居促進につながります。
３．しっかりと設備投資している
築年数が経過してしまうと、まだ使用できる設備であったとしても「新築物件と比べると、数十年前のモノ」であるため、どうしても古くさくなってしまい、入居促進にブレーキがかかってしまいます。
当然ながら、家賃を維持したまま募集することもできないため、家賃値下げをせざるを得なくなってしまいますが、ただ地方都市においては賃貸物件が飽和状態となっているため、家賃値下げしたとしても、競合他社物件の部屋の設備が「一枚上手」であれば、値下げしても空室が埋まらないといった「悪循環」に陥ってしまうことも懸念されます。
築年数が経過していたとしても、しっかりと設備投資をしている物件は、家賃相場の影響を受けにくくなるので、相場より高い家賃で貸し出すことも可能であり、更にしっかりと物件管理を行えば、ご入居者様が「お友達などに物件紹介」をしてくれる可能性が出てくることから、オーナー様が知らない間に「営業を勝手にしてくれる」状態にしてくれます。
４．仲介会社担当者からの評判がいい
物件管理の質がよく、設備投資に積極的な物件は、当然ながらご入居者様からの「物件評価が高い」ことが予想されるため、お部屋をご紹介する「仲介会社の担当者」も、積極的に物件案内を行います。
仲介会社の担当者は「契約ノルマ」があるため、例えばお客様がＡという物件を見学したいと予約しても、Ａ物件と条件がほぼ同じで、Ａ物件より「おしゃれできれいなＢ物件」が募集中であれば、遠慮なくＢ物件を積極的に案内することがあります。
このような話をしてしまうと、オーナー様の中には「怒り心頭」な気持ちになってしまいがちになりますが、仲介担当者は「1件でも多くの契約をもらう」ことが求められていることから、場合によっては「オーナー様物件が捨てコマ的な扱い」をされる可能性が出てきてしまいます。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
効果的な退去予防策としては、①物件管理の質の向上、②積極的な設備投資が重要となってきます。わかっているつもりであっても、なかなか実行に移すことができないオーナー様は多いと思われますが、今後賃貸の空室率上昇は、「避けることができない」問題であることから、今の内にしっかりと対応しておかないと、後日痛い目にあうことになります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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