【効果的】賃貸空室対策5つの方法とは？
更新日：5月8日
賃貸物件の供給数について地方都市では飽和状態となっています。
一部エリアではすでに空室率が30％台に達している所があり、今後人口減少の影響により空室率はさらに悪化することが予想されています。
空室を早期に解消させるためには空室対策を行わなければなりません。空室対策と聞くと一定の費用が掛かるイメージが強くなるため、多くの貸主はできる限りコストを抑えて対応したいと考えてしまいがちになります。
しかし今後大空室時代を迎えることは必須であることから、今までのような空室対策はもう通用しなくなってしまいます。
これからの空室対策で最も重要となるのは、入居者目線で空室対策を考えることです。つまり入居者が「入居してよかった」と思えるような部屋作り／物件管理をすることで長期入居／早期成約に繋げることができます。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。このような状況下ではありますが、弊社物件は2年前から増収増益＋満室達成させることに成功し、弊社空室対策は様々なメディアから注目されています。
本投稿は弊社物件で実際に行っている効果的な空室対策について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で特に重要なポイント5選”
１．入居者目線の空室対策
冒頭でも伝えた通り、弊社物件は築年数が古くまた物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。
そのため築年数が経過している物件では空室を早期に埋めるべく「価格競争」を行っているものの、一部の物件では空室が長期化になっているところがあります。
このような状況下の中で弊社物件では本執筆時の2023年5月8日、家賃値下げすることなく満室を継続することができていますが、背景には競合他社では考えられない徹底的な空室対策を行っているのが要因であると推察しています。
ターゲットにあったリノベーション
徹底的な物件清掃
管理の質を徹底的に高める
初期費用を抑える
家賃は絶対に下げない
それではそれぞれの対策について、見ていきましょう。
１）ターゲットに合致したリノベ
築年数が経過すると物件資産価値が低下します。資産価値の低下を緩やかにするためには、資産価値を維持／向上させる対策を行わなければなりません。
具体的にはリフォーム／リノベーションが該当してきます。
不動産投資している貸主は空室対策の重要性は理解しつつも、大多数の貸主は「貸主目線でリフォームやリノベーション」を行いがちになっています。
空室対策で成功するためには、貸主目線（＝費用を可能な限り抑えたい）で行うのではなく、借主目線＝入居後の生活がしやすくなるような部屋作りをしなければなりません。
弊社物件は2018年から空き部屋を随時リノベーションしていますが、弊社代表は「顧客満足度を最大化させなければ長期入居に繋げられない」と考え、コストを抑えずに上質なリノベーション部屋を提供しています。
弊社物件は２LDKであるため、20～30代の方が多く入居されます。そこで成約ターゲットを20～30代女性とし人気が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開した所、長期入居＋早期成約に繋げることができるようになりました。
▶弊社の成約ターゲットの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
２）物件清掃
「メラビアンの法則」によると、人の第一印象は3～5秒で決まると言われています。
そのため募集部屋のクオリティー／物件清掃の質が高い物件は成約内見者にとって好印象を与えるため成約率は格段に高くなります。
そこで弊社物件では代表自ら「平日の午前中物件清掃」を行っています。ほぼ毎日物件清掃を行うことで飛び込みで内見が入っても物件第一印象はとてもよくなることから、入居促進に繋ぐことが期待できます。
▶共用部の清掃重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社人気リノベーション物件の外観、共用部分の紹介
３）管理の質を高める
不動産投資を成功させる＝安定させるためには、退去を可能な限り抑えなければなりません。一般的に転勤や転職、住み替えなどが発生した時退去することが多いものの、中には「管理の質が悪い」ことを理由に退去する方もいます。
実は管理の質の低下による退去が発生すると、客付けする仲介会社にとっても（紹介しても）成約に繋げられないと判断するため、空室が長期化になる可能性が高くなります。
弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、借主から設備不良連絡が入った場合、トータル費用が10万円以下であれば貸主決裁不要ですぐに対応するように指示を出しています。
その結果、早期に問題解決を図ることができるため顧客満足度を高めることができ、長期入居に繋げることができるようになりました。
４）初期費用
賃貸物件に入居する際、初期費用を支払うことになります。ただ初期費用は築年数関係なく一定額（家賃4～6か月程度）発生し、更に一括で支払わなくてはならないため借主にとっては頭が痛い問題となります。
そこで弊社代表は、弊社公式サイト経由で申込される方限定で、初期費用を大幅に抑えています。
公式サイト経由で申込され指定仲介会社で賃貸借契約してもらうことで、最大で相場の4分の1程度の費用で済むことになります。
弊社物件では内見時に初期費用の見積もりを提示していますが、その際
浮いた費用で新生活費用に回すことができますよ
と伝えると入居後のイメージを膨らませることができるため、場合によっては内見当日に入居申込を頂けることがあります。
５）家賃は下げない
空室対策する上で「家賃は下げない」は、ある意味逆行しているかもしれません。
家賃値下げはもちろんですが入居審査を緩くしてしまうと、長期入居／成約率は高くなるかもしれませんが必ずと言ってもいいほどトラブルが発生してしまいます。
トラブルが多くなるとそれだけ物件資産価値が低下するため、客付けにも影響が出てしまいます。
そのため弊社物件では家賃値下げは一切行わず、リノベーション／物件管理のクオリティーを高めることを意識しています。
２．まとめ
今回は弊社物件で実際に行っている効果的な空室対策について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した空室対策は、競合他社ではまず対応できないものばかりです。
ただ徹底してい顧客満足度を高めることができなければ、簡単に住替えされてしまうリスクがあり、さらに今後さらに空室率は悪化することが明白なため、客付けしたくでも難しくなってしまいます。
顧客満足度を高めることができれば、借主はもちろんのこと「管理会社や仲介会社」にとっても恩恵を受けることができるため、四方ヨシの関係性を築くことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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