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効果的と言われている空室対策は、本当?

更新日:2022年12月31日


不動産投資をされている方にとって、一番頭が痛い部分と言えば、やはり「閑散期中に退去が発生」してしまうことではないでしょうか?


特に5月の大型連休後~8月お盆前、10月~12月の各時期は、お部屋探しをされる方が極端減ってしまうため、募集してもなかなか成約に繋げにくくなってしまい、空室による家賃機会損失が大きくなってしまう可能性が出てきます。


募集部屋を埋めるためには、空室対策を行わなければなりませんが、よくネットなどで謳ってある空室対策を閑散期中に行ったら、成約に持ち込むことができるのでしょか?本投稿は効果的と言われている空室対策について、検証してみたいと思います。


 

▼目 次

1.敷金や礼金をなくす

2.フリーレント設定をする

3.広告料をつける

4.管理会社を変えてみる

5.まとめ

 

1.敷金や礼金をなくす

敷金や礼金をなくす

本題に入る前に、敷金と礼金をおさらいしたいと思います。

 

敷 金

契約時に貸主に預け入れる「担保金」みたいなもの。

入居期間中に「夜逃げや家賃滞納」などがなければ、原則退去時には返還されます。

なお賃貸借契約で「退去時には室内クリーニングを行い、その費用は借主負担」とある場合で、敷金設定があると「敷金から相殺」され、残りが返金となります。


礼 金

入居許可を出してくれた貸主に「謝礼的な目的」として、礼金制度が生まれたと言われ、その慣習が今でも残ってます。


礼金は、敷金とは異なり、退去時には返還されません。

 

敷金や礼金については、築年数によって設定の見直しが必要となります。


築浅物件/ペット可物件

新築や築浅物件では、家賃帯が高くても「築浅物件に入居したい」と考える方しか入居してこないことから、敷金や礼金設定されていたとしても「入居の足かせ」にはなりません。


またペット可物件においては、入居期間中にペットによる破損や汚損が考えられるため、借主の退去費用を抑える目的から敷金は設定しておいた方が、ある意味で借主ファーストと言えます。


築古物件

一方、築年数が経過している物件では「家賃予算を抑えたい」と考えている方が多いため、敷金や礼金設定がされていると、入居のハードルが高くなってしまう恐れがあるため、見直した方がベストです。


「敷金設定しないと夜逃げや家賃滞納した時大変では?」と思う貸主もいるはずです。


今では約8割の物件で家賃保証会社を利用しています。


家賃保証会社を利用することによって、家賃滞納や更新料、退去費用の未払いが発生しても、保証会社が代位弁済してくれますので、ある意味敷金と同じ意味合いを持ちますので、敷金設定がなくても貸主に不利になることは少ないです。



ただし上記に関しては、クロージング時に見直しすると入居促進に効果的と言われています。

最初から敷金や礼金が無料であったとしても、物件自体のクオリティーが低ければ、成約に持ち込むことは難しくなるので注意が必要です。

 

▶敷金の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸募集時に敷金は設定したほうがいいのか?

 


2.フリーレント設定をする

フリーレント設定をする

フリーレントとは、一定期間「家賃が無料」となるサービスのこと。

フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」が相殺されるので、初期費用を抑えられる効果が期待できます。


それでは、フリーレントがつけることで「集客効果が期待できるのか」というと、残念ながらそういうことではありません。


お部屋探しをされるお客様は、「物件力」「築年数」「家賃」「エリア」等を重視する傾向が強く、部屋の決め手のひとつに「フリーレントがついていること」を求めている方は、正直殆どいません。



そもそもフリーレントは、集客強化のために築年数が経過している物件に設定されていることが多く、また競合他社も同じような対応をとっているため、空室対策の起爆剤にはなりません。



3.広告料をつける

広告料をつける

一部のエリアでは、広告料を普通に設定しているのが「当たり前」となっていますが、大多数のエリアにおいては、仲介会社が貰う契約成立に伴う報酬は「仲介手数料のみ」となります。


法律によって仲介会社が貰える成約報酬は「仲介手数料」のみとなってしまいますが、貸主が集客アップの目的として広告料設定をつけると、成約時「借主から仲介手数料、貸主からは広告料」がもらえることから賃貸業界的には、空室対策の起爆剤になると言われています。


しかし、昨今のお部屋探しの特徴としては…

  • 事前に賃貸検索サイトで内見したい部屋を決めてから予約する

  • エリアによっては物件供給数が飽和状態となっているため、広告料設定物件と同じような部屋は複数ある

ことを踏まえると、広告料をつけたからと言って、必ずしも早期に部屋が埋まるとは言えません。

 

▶広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】広告料増額しても、空室対策にはならない理由

 

4.管理会社を変えてみる

管理会社を変えてみる

エリア内にある競合他社物件の「入居率が高い」のに、貸主の物件のみが「入居率が悪い」場合、恐らく管理会社の「管理能力」に問題があると思われます。


管理能力が下がってしまうと、

  • 借主からのクレームが多くなり、「退去」のきっかけをつくる

  • 再募集しても営業能力が欠けているため、空室が長期化していしまう

ことが懸念されます。



ただ、管理担当者が貸主に「リフォーム提案をしているのに断った」「管理会社審査で、この方は入居させないほうがいいと提案したのに、貸主がOKした」等といった対応をしてしまうと、恐らくどの管理会社であっても、「管理能力が低下」してしまうので、トラブルが発生しやすくなってしまいます。


築年数が経過してくると、新築時みたいに「原状回復程度のリフォーム」だけでは、部屋が埋まりにくくなってしまうため、どうしても「リノベーションかリノベーションに近いリフォーム」をしないと、客付けすることは難しくなってしまいます。

 

▶管理会社に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるのか?

 


5.まとめ

社会や企業の発展には「イノベーション」は欠かすことができないもの。

ただ「今まで常識」的と思われていたものが、ある日突然「常識とは言えない」「場合によっては時代遅れ」的な扱いをしてしまうことがあります。


これをイノベーションのジレンマといいますが、賃貸業界で「今まで有効的と言われてきたフリーレントや敷金礼金無料化」などは、今の時代では「どの物件も同じ対応」をしている可能性が高いので、それを設定していただけでは、早期成約には繋げにくくなってしまいます。

 

▶イノベーションのジレンマについては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは?

 

イノベーションのジレンマ

今回ご紹介した代表的な空室対策は競合他社物件でも同じような対応をとっていることから、どうしても同質化になりやすくなり、結果的には空室期間が長期化してしまう構造になってしまいます。



弊社物件では、2018年以降空き部屋を随時リノベーション対応をとっております。

徹底した差別化戦略を打ち出すことによって、同じリノベーションであっても「ブルーオーシャン」エリアになっていることから、場合によっては募集開始後1週間で成約に持ち込むことも可能となり、ここ数年は増収増益+満室達成がしやすくなってきています。

 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 

これからの空室対策は、誰でもできるようなソフト対策ではなく、差別化を主としたハード対策で対応しないと、客付けさせることは難しくなるのではと推察しています。



今回ご紹介した空室対策は、賃貸経営を今後行っていく上でとても重要な情報となります。


ただ貸主の中には「もっと詳しく空室対策のことを教えてほしい」と思う方も多いはずです。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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