空き部屋をリノベして本当に収益を確保することができるのか?

更新日:9月21日


賃貸物件において、空室期間が長期化してしまうと、その期間中家賃は一切入金されてきませんので、賃貸経営上マイナスになってしまいます。


よくある空室対策として、「家賃相場以下に家賃設定をする」「退去リフォーム費用を抑えて、室内ホームステージングを行う」ことがありますが、両者を行った場合「一時的には効果」はあるののの、長期的な視点で考えた際、確実にマイナスになってしまいます。


空き部屋をリノベして本当に収益を確保することができるのか?

賃貸業界においては、築年数が1年経過するたびに「家賃は1%下落」すると言われています。賃貸経営は基本的に30年としている場合が多いので、もし何も対策を講じなければ、30年後には「新築時の30%家賃が下落」してしまうことになります。


さらに築年数が経過すれば、必然的に「修繕費が増加」してくることが懸念されることから、家賃相場を意識した集客をしていると、確実にオーナー様の収益が悪化するのは「明白」。


また近年の賃貸空室対策として、低予算リフォームを行った上で「室内ホームステージング」を行う物件が多くなり、実際にステージングを行った物件では早期に成約を実現しているので、「これをぜひ物件でも取り入れたい」と考えているオーナー様は多いのですが、ただ「費用を最小限度に抑えたリフォーム」は、場合によっては「重大な劣化を見逃してしまう」可能性が高くなり、何も対応しないままお部屋を貸し出して、入居後に「トラブルを引き起こした」場合、オーナー様の物件は信用されなくなることが懸念されるものの、ホームステージング集客を推奨している専門家の方々は、あえてそのことを伝えていない可能性が高いので、経営的に見てもとても危険な集客を言わざるを得ません。




弊社物件は、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、さらに築30年を迎えようとしている2LDK賃貸であるため、家賃相場を意識した集客をしなければ、空室を埋めることができないと言われていますが、ただ弊社では差別化リノベーションを展開することによって、家賃値上げを行った部屋を全て満室にすることに成功しています。



差別化された部屋を提供することができれば、空室率を抑えられる

家賃を値上げしてしまうと、集客上不利になってしまうと思われますが…

他の物件では決して真似できない「ナチュラルテイストに特化」したリノベーション部屋になっていて、さらにおうちカフェを楽しめるよう、おしゃれな照明や漆喰壁などを標準装備

にしていることから、特に女性のお客様から高い評価を頂いており、内見当日にお部屋申込を頂く事も、決して珍しい話ではありません。


1室あたりの費用に関しても、徹底的な差別化戦略を行うために、一般的なリノベーション費用の2倍以上がかかっていますが、この費用を捻出するために、一般的な融資では「利息が高くなってしまう」ため、利子補給が設定されている公的融資でリノベーションを行っています。


さらに、家賃値上げ+高稼働率を実現しているため、毎月「利益」を確保することに成功しているので、リノベーション費用の一部を「頭金」として支払っていることから、毎月の返済額を抑えることができ、漆喰を施工することによって、通常の壁紙より「劣化がしにくい」ことから、お部屋の使用状況/入居年数によっては、リフォームなしでも次の募集が行えるという利点があるので、長期視点から見ると、リノベーションをした方が「資産価値下落」を抑えることが期待できます。



賃貸空室率は、今後さらに上昇することが予想されるので、小手先の集客では「もう通用」することができません。しっかりと顧客のニーズをとらえた「差別化された部屋」を提供することができれば、大空室時代が訪れたとしても、生き残ることは十分可能です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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