既存設備活用した賃貸リノベーションをする場合の注意点とは?

更新日:9月11日


築年数が経過している物件では、どうしても部屋自体が「資産価値が低下」しているので、家賃を維持したまま募集することは、非常に難しくなってしまいます。


では、家賃を値下げすれば「埋まりやすくなる」のかというと、昨今では「賃貸物件の供給数が飽和状態」となっているエリアも出てきているため、空室率が悪化しているエリアでは、家賃をただ単に値下げしても、決まりにくくなっているのが現状です。


しかし、競合他社にはない「差別化リノベーション」を展開することができれば、物件自体の資産価値は向上するので、家賃を維持/値上げしたとしても、埋まりやすくはなります。



リノベーションするとなると、どうしても懸念してしまうのが「費用が多く発生」してしまうことです。部屋のクオリティーを上げれば上げるだけ、費用は多く発生してしまうものですが、現在使用している設備を活用することができれば、費用を圧縮することは、十分可能です。


但しここで気を付けないといけないのが、既存設備を生かす場合「交換すべき部分と、交換しなくても代用が可能」なものがあるため、それらをしっかりと見極めてリノベーションをしなければ、部屋自体が統一感が無くなってしまい、訴求効果が半減してしまうので、注意が必要です。


 

目 次

1.キッチンだけは、必ず交換しないといけない

2.既存活用+リフォームで代用可能実例

 (1)玄関エントランス

 (2)LDK

 (3)トイレ

 (4)洋室

 (5)浴室

3.まとめ

 

1.キッチンだけは、必ず交換しないといけない

キッチンだけは、必ず交換しないといけない

既存設備を活用したリフォーム・リノベーションを行う際、特に気を付けないといけないのが、「賃貸の華」というべき部分が、しっかりとした設備が備わっているかによって、お部屋の印象度が180度違ってきます。


では賃貸の華というべき部分とは、一体どこなのかと言えば、ズバリ「キッチン」です。


キッチン部分が「おしゃれで機能性」が期待できるようなものであれば、部屋全体の評価が高くなりますが、築年数が20年以上経過している物件で、キッチン交換されていないと、部屋全体が古臭く見えてしまい、仮に壁紙交換をしたとしても、部屋の印象はあまりよくありません。


キッチン交換するとなると、費用が高額になってしまいますが、ただ同タイプのものを交換するだけでも、費用を抑えることは十分可能となります。



2.既存活用+リフォームで代用可能実例

弊社物件は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」対応しています。3棟所有していますが、2棟分の部屋に関しては、リノベーションを機に家賃値上げをしていることもあるので、「フルリノベーション」部屋となっていますが、1棟分の部屋においては、既存の設備を可能な限り活用したリフォームを行うことで、家賃据置で募集を行っております。


今回ご紹介する実例は、弊社物件で実際に行っているリフォームとなります。

(1)玄関エントランス

築年数が経過している物件の「玄関エントランス」は、電球が1つしかついていない照明が設置されているケースが多いため、エントランス全体がとても暗く見えてしまいます。


そこで、玄関照明自体を「IKEA照明」に変更し、また床を「白系のクッションフロア」を貼ることで、室内空間がとても明るくなっています。


IKEA照明に交換する際、電気工事が必要となるものの、およそ1万円もあれば対応することが可能となるため、個人的には少ない費用でも効果的には期待することができます。



(2)LDK

弊社物件では、リノベーションを機に「ナチュラルキッチン」にリメイクしていますが、キッチンカウンターはそもそも設置していませんでしたので、リノベーション後に設置することで、機能性と利便性が格段に向上することができ、ご入居者様からも高い評価を頂いておりますが、実はリノベーション後に設置したキッチンカウンターは、なんとIKEA製。


約5万円と少々高くなってしまうものの、一般的な賃貸のキッチンカウンターと比べれば、明らかに使い勝手がよく、またおしゃれなもののとなっているため、個人的にはおススメしたいキッチンカウンターと言えます。



(3)トイレ

昔のトイレと今のトイレとでは、節水部分が大きく異なっていることから、予算があれば「交換した方がいい」に決まっています。ただ予算的に厳しいのであれば、あえて交換することもありません。


ちなみに、こちらのお部屋においては「トイレ本体」はそのまま活用しているものの、壁紙と床材を交換し、アクセントとして「無垢材とアンティークなタオル掛け」を取付けることで、見違えるぐらいおしゃれなトイレになっています。


(4)洋室

築年数が経過している物件の特徴としては、「濃い目のフローリング」が施工されているケースが多いです。もちろんこのままでもいいのですが、お部屋の印象を少しでもよくするためには、室内空間を明るくすることが重要となります。


こちらの洋室の場合、アクセントクロスがまだ使えそうだったので、アクセントクロス以外の壁紙+フローリングを変更しただけで、ここまで室内が明るくなりました。


(5)浴室

正直なところ、浴室部分は「キッチンと同様に古さが目立ってしまう個所」でもあるので、可能であれば「リノベーション」したほうがいいのですが、リノベーションするとなると、まとまった費用が発生してしまうため、少しでも予算を抑えつつも清潔感が出るような浴室にしたいのであれば、古さがにじみ出てしまう部分を「取り除く」ことが重要です。


古い物件の浴室には「ハンドルをひねるタイプ」の水栓が標準となっています。これがついていると、いかにも「昭和の香り」がしてくるので「古い浴室」の印象を出してしまいますが、水栓を交換するだけでも、浴室内部の印象を変えることができますので、個人的はおススメです。



3.まとめ

既存設備を生かしつつも、リノベーション対応することは、十分可能です。

ただし、キッチンに関しては「物件全体の評価につながる」可能性が極めて高いことから、新築時から使用し続けているものに関しては、この際一新されたほうが、部屋全体の印象ががらりとよくなりますので、個人的にはおススメしています。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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