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既存設備活用した賃貸リノベーションをする場合の注意点とは?

更新日:1月6日


築年数が経過している物件では、どうしても部屋自体が「資産価値が低下」しているので、家賃を維持したまま募集することは、非常に難しくなってしまいます。



しかし、競合他社にはない「差別化リノベーション」を展開することができれば、物件自体の資産価値は向上するので、家賃を維持/値上げしたとしても、部屋を埋めることは十分可能です。



リノベーションするとなると、どうしても懸念してしまうのが「費用が多く発生」してしまうことです。ただ現在使用している設備をうまく活用することができれば、リノベーション費用を圧縮することは十分可能です。


既存設備を生かす場合の注意点として「交換すべき部分と、交換しなくても代用が可能」なものがあるため、それらをしっかりと見極めてリノベーションをしなければ、部屋自体が統一感が無くなってしまい、訴求効果が半減してしまいます。


本投稿は既存設備活用した賃貸リノベーションをする場合の注意点について、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.キッチンだけは、必ず交換しないといけない

2.既存活用+リフォームで代用可能実例

 (1)玄関エントランス

 (2)LDK

 (3)トイレ

 (4)洋室

 (5)浴室

3.まとめ

 

1.キッチンだけは、必ず交換しないといけない

キッチンだけは、必ず交換しないといけない

既存設備を活用したリフォーム・リノベーションを行う際、特に気を付けないといけないのが、「賃貸の華」というべきキッチンがしっかりと交換されていないと、部屋全体のイメージが悪くなってしまいます。


築年数が経過した部屋のキッチンは、機能性はもちろんですがデザイン性の部分も正直劣ってしまいます。よく行われている空室対策として、キッチン扉にカッティングシートを貼り見た目をよくしている所があります。


確かにシートを扉に貼ることによって見た目的には古臭さを解消することはできるものの、キッチンパネルも交換しなければ古臭さを解消させることはできません。


キッチン交換するとなると、費用的に高額になってしまいますが、リノベーションで収益性を高めたいと考えているのであれば、キッチンは交換した方が無難です。


内見者アンケート

弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年からナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。キッチンに関しては既存のものを生かしたカフェスタイルにリノベーションを行っていますが、弊社が実施した内見者アンケートで一番気に入った設備は圧倒的にカフェスタイルキッチンでした。


実際に入居者アンケートを見ても、入居の決め手としてカフェスタイルキッチンと回答した方は多いことから、リノベーションする際にはキッチンは必ず交換した方がいいと思われます。

 

▶弊社リノベーションキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開!キッチン編

 


2.既存活用+リフォームで代用可能実例


今回ご紹介する実例は、弊社物件で実際に行っているリフォームです。

(1)玄関エントランス

築年数が経過している物件の「玄関エントランス」は、電球が1つしかついていない照明が設置されているケースが多いため、エントランス全体がとても暗く見えてしまいます。


そこで、玄関照明自体を「IKEA照明」に変更し、また床を「白系のクッションフロア」を貼ることで、室内空間がとても明るくなっています。


IKEA照明に交換する際、電気工事が必要となるものの、およそ1万円もあれば対応することが可能となるため、個人的には少ない費用でも効果的には期待することができます。

 

▶弊社物件の玄関エントランスビフォーアフターに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸玄関でもおしゃれインテリアが楽しめる。グレイスロイヤル

 

(2)LDK

弊社物件は3棟所有していますが、2棟に関しては退去後フルリノベーション対応をしています。設備類は基本的に交換対応していますが、残り1棟に空き部屋が発生した際は、家賃据置で募集することにしていますので、リノベーション個所が限定的となります。


キッチンに関しても、無垢材のカウンターを導入すると約30万円かかるので、やちんすえおきのへやではどうにゅうすることはできません。そこで代替としてIKEAのキッチンカウンターを設置しています。


IKEAのキッチンカウンターは約5万円かかりますが、一般的な賃貸のキッチンカウンターと比べれば、明らかに使い勝手がよく、またおしゃれなもののとなっているため、個人的にはおススメしたいキッチンカウンターと言えます。

 

▶弊社が採用しているキッチンカウンターはこちらです。

TORNVIKEN

 

(3)トイレ

昔のトイレと今のトイレとでは、節水部分が大きく異なっていることから、予算があれば「交換した方がいい」に決まっています。ただ予算的に厳しいのであれば、あえて交換することもありません。


ちなみに、こちらのお部屋においては「トイレ本体」はそのまま活用しているものの、壁紙と床材を交換し、アクセントとして「無垢材とアンティークなタオル掛け」を取付けることで、見違えるぐらいおしゃれなトイレになっています。



(4)洋室

築年数が経過している物件の特徴としては、「濃い目のフローリング」が施工されているケースが多いです。もちろんこのままでもいいのですが、フローリングの色を変えるだけでも室内空間は180度変わってきます。


こちらの洋室の場合、アクセントクロスがまだ使えそうだったので、アクセントクロス以外の壁紙+フローリングを変更しただけで、ここまで室内が明るくなりました。




(5)浴室

正直なところ、浴室部分は「キッチンと同様に古さが目立ってしまう個所」でもあるので、可能であれば「リノベーション」したほうがいいのですが、リノベーションするとなると、まとまった費用が発生してしまうため、少しでも予算を抑えつつも清潔感が出るような浴室にしたいのであれば、古さがにじみ出てしまう部分を「取り除く」ことが重要です。


古い物件の浴室には「ひねるタイプ」の水栓が標準となっています。これがついていると、いかにも「昭和の香り」がしてくるので「古い浴室」の印象を出してしまいますが、水栓を交換するだけでも、浴室内部の印象を変えることができますので、個人的はおススメです。



3.まとめ

既存設備を生かしつつも、リノベーション対応することは、十分可能です。


弊社物件では、上級グレードのリノベーション部屋は基本的にすべての設備を変えていることから、おおよそ200万円程度の費用が掛かりますが、一方家賃据置の部屋においては既存設備を活用していることからおおよそ100万円ぐらいで対応することができます。

 

▶弊社リノベーションの失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説

 

リノベーション費用を落としたとしても、集客上重要な部分は妥協していないため、成約に苦戦を強いられることは殆どなく、本執筆時の2023年1月6日現在満室を継続できていることは、弊社物件に入居された方は満足していると推察できます。






私たち有限会社 山長ではアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。


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有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。


 
 

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