賃貸サイトでの空室募集は今すぐやめるべき。
更新日：2022年9月29日
昨年9月に「空室対策コンサルタント」としてデビューさせてもらい、空室対策コンサルタントとして活躍されている方々の「空室対策テクニック」を見させて頂いていますが、物件を募集する時「不動産賃貸ポータルサイト」を活用した集客テクニックを行っていますが、正直な話、不動産ポータルサイトでの集客は「条件が揃わなければ」検索画面上に中々掲載されないので、どうしても築年数が経過している物件は、相場家賃に家賃を揃えなければならなくなります。
不動産賃貸ポータルサイトの仕組みは、お部屋探しをされている方が…
「希望エリア」
「希望築年数」
「希望家賃」：上限～下限設定でき、5000円刻みで対応可能
「希望間取り」
等を自由に設定することができ、条件に全て合致した物件のみが検索画面上に表示されることから、どうしても築年数が経過している物件は、家賃を相場並みもしくは相場以下に設定しないと検索画面上に残ることができません。
賃貸物件は築年数が経過するたびに、資産価値は減少することから、物件家賃は下落してしまうと多くの方が思っていますが、それはあくまでも一般論であり、実は資産価値を上げることができれば、相場家賃を無視しても部屋を埋めることは可能です。
賃貸物件は資産価値を向上させることができれば、価格競争などに巻き込まれることは少ないのですが、ただ空室対策コンサルタントの方々は、早期契約を急ぐあまりに、物件の価値を向上させようとはせず、素人的な方法で集客を行っています。
最近よく行われている空室対策として、募集されている部屋に「おしゃれな家具や雑貨」などを配置して、入居後の生活をイメージさせる「ホームステージング」を行い、ホームステージングがされてある物件写真を、不動産ポータルサイトに掲載している物件がありますが、ただ多くのホームステージング物件では、最小限のリフォームしか行わないことから、見た目的には正直あまりいい部屋とは思えません。
そこで、ホームステージングを強化している物件or空室対策コンサルタントの方々は、お部屋を決めてもらう仲介会社の中でも客付け力が強い会社に対して、成約した暁には「広告料を増額」「駐車料金や共益費などを操作して、お手頃感を演出する裏ワザ」等をしたりして、何とか不動産ポータルサイト内で掲載or仲介会社の担当者に優先的に紹介してもらえるように対応していますが、ただ仲介会社の担当者は「契約本数」が成績となることから、たとえ広告料が設定されていた物件であっても、契約が取れそうにない物件を紹介するより、成約が取れそうな物件を紹介するのが、正直な所です。
日本一空室率が悪い山梨県甲府市に、２LDK・築28年目の築古物件を所有している弊社においては、愛室を順次リノベーションを展開して募集していますが、2021年の繁忙期は1月段階ですでに満室が決定し、今月中旬に1件ご退去がありましたが、ご退去された部屋になんと今月下旬に別の方がご契約・ご入居して頂くことになっていますので、満室を継続しています。
弊社では、競合他社が絶対にまねすることができない「差別化リノベーション」をすることで、資産価値が高くなったことによって、相場家賃を無視した家賃設定でも、ご入居して頂くことが可能となりました。
差別化リノベーションをするとなると、当然リノベーション費用が高くなってしまいますが、ただリノベーションをすることによって、コストカットをすることも可能になってきたので、経営的にもとても助かっています。
例えば、築年数が経過している室内ドアの「取っ手」部分は、どうしても古さを感じさせてしまうものなので、室内空間にまで影響を与えてしまいます。
そこで弊社リノベーションにおいては、今までは室内ドア全てを変えていましたが、直近で行ったドア部分のリノベーションにおいては、取っ手部分のみをおしゃれなアンティーク調のものに交換しただけで、ドアがとても魅力的なものに生まれ変わっています。
また築年数が経過している物件において、キッチンは「古臭さがとても出てしまいやすい」所なので、弊社物件においてはキッチンは必ずリノベーションを行い、女性が100％喜ぶようなキッチンに仕上げています。
弊社所有物件は、大手管理会社に管理を委託しているので、管理会社の仲介会社には不動産賃貸ポータルサイト内に物件情報をアップして頂いていますが、ただ弊社物件にご成約される方の約8割強は、不動産賃貸ポータルサイト経由ではなく、弊社公式サイト（HP・Twitter・Instagram）からとなっています。
相場家賃を無視した家賃設定にしているので、不動産賃貸ポータルサイト内では、お問合せ件数はあまりありませんが、ただ弊社では公式Instagram及びTwitterを頻繁に更新して、HPにアクセスしやすい投稿を心がけています。
InstagramやTwitterなどといったSNSは、若い世代（20～40代）が日常生活の中でも頻繁に利用されていて、また物件探しをされる方の中には、SNSからハッシュタグ検索をされる方がいて、実際にTwitterやInstagram経由からご見学→ご成約につながった事例は多数あります。
InstagramやTwitterは、広告を出さなければ無料で利用できるので、物件がしっかりとリフォーム・リノベーションされているのであれば、SNSを使った方がはるかに成約期間を短くすることは可能になります。
さらに、管理会社に仲介会社がある場合は、SNSからお部屋申込を受けた場合、契約先を管理会社の仲介会社一本にすることによって、管理会社によってではありますが、仲介手数料が半額になる可能性もありますので、成約率がさらに高まります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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