初期費用が緩和されるフリーレント。活用の際ある工夫が必要。

こんにちは。

進学や就職、転勤の時期が重なる春頃は、多くの方が入居・退去されることから、比較的部屋は埋まりやすくなりますが、その一方秋～冬（9月～12月）は、お部屋を探される方の数自体が少ないので、繁忙期と比べるとお部屋が埋まりにくくなります。

ただ、閑散期とはいってもお部屋を探されている方が全くゼロということではなく、潜在的に探している方もいるはずなので、閑散期の空室対策としては、繁忙期と比べてオトクに借りることができるということをPRすれば、ヒットしやすくなります。

賃貸物件に入居する際、お客様は初期費用を仲介会社に支払いますよね。

初期費用は築年数は一切関係なく、支払うものですが、ただ築年数が経過した物件であっても、意外に初期費用が発生しています。

初期費用の内訳は、管理会社や物件（築年数も関係ありますが）によって異なるので一概には言えませんが、特に最近では家賃保証会社に保証料を支払うことを必須としてるところが多くなってきたことで、昔と比べると初期費用も少し高くなってしまいました。

お客様の立場からしてみると、契約金＝初期費用を支払うことに関しては、ある程度は納得しているものの、費用が高額になると、新生活費用にお金を回すことが難しい方もいるので、できるものなら抑えたいと考えています。

もし、オーナー様の物件が「サブリース契約」ではない所でしたら、ある程度初期費用の見直しを交渉することは可能です。

●敷金・礼金が設定されている場合

敷金や礼金は、昔からある慣習みたいなもの。敷金は預入金＝担保みたいなもので、入居期間中何もなければ、退去する際に返金するので、それなら最初からもらわなくてもいいお金ですよね。また礼金は、賃貸物件が今より圧倒的に少なかった時代「入居されてもらったお礼」という側面が強い慣習のひとつで、退去時お客様に返金されないお金。収入と言ってしまえばそれまでですが、今では物件数は過剰すぎるほど多いので、可能ならば礼金は外した方がベストです。

●仲介手数料について

仲介手数料は、お部屋が成約になった時、契約書を作成した仲介会社が得られる報酬。法律で上限が決まっていて、最大でも家賃1か月＋税金までとなっています。

殆どの仲介会社では、上限いっぱいの家賃1か月＋税金を仲介手数料として設定していますが、ただ管理会社によっては、オーナー紹介という形をとれば、仲介手数料が半額になる所もあります。詳細に関しては管理会社に直接お問合せ下さい。

●フリーレント

フリーレントとは、一定期間家賃が無料になるもので、新築・築年数が浅い物件では設定がない所が多いのですが、逆に築年数が経過した物件では、入居促進を目的に比較的設定されています。

フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている前家賃分と相殺することができるので、結果的にお客様の初期費用を押さることができる反面、共益費や駐車場代、自治会費などの諸費用はフリーレントの中には含まれないので、注意が必要です。

山梨県内の賃貸物件における「フリーレント」設定期間については、8割以上が家賃1か月となっています。

もしオーナー様が空き部屋を早期に決めたいと考えているならば、仲介担当者に「決めかねている」お客様に対して「もう1か月フリーレントをつけても可能」と事前に伝えておくと、担当者も交渉がしやすくなります。

家賃値引きや、フリーレントを決める最終責任者は、オーナーさん。

もしお客様から交渉が入った場合、担当者からオーナーさんに連絡が入ると思われますが、事前に交渉をしてもいいとわかれば、お客様の立場から見ても「真摯に対応してくれている」という考えが生まれてくるので、成約になる確率も高くなります。

また見学予約が事前にわかってる場合、仲介会社さんの許可も必要ですが、オーナーさんも見学に参加することにより、もし見学先で成約に向けた話になった時、決め手の一つとして入居に前向きなら○○をサービスしますよと、一言言うだけでも、成約率が格段に上がります。

新型コロナウイルスの影響により、ソーシャルディスタンスを取らなければならないことから、見学も最小限に抑えなければなりませんが、管理会社では管理物件での成約に力を入れている＝担当者の成績になることから、管理会社の担当者には、ある程度の権限を持たせた方が、交渉がとてもしやすくなりますのでお勧めです。また万が一交渉がはいった場合は、すぐに携帯電話に連絡するようにと伝えれば、即答で指示を出すことができるので、とても効果的です。