閑散期わずか2か月で満室達成した弊社空室対策とは?

更新日:9月16日


不動産賃貸業界においては、1月~3月までが「もっとも入退去者」が多い「繁忙期」となり、5月の大型連休を過ぎてしまうと、お部屋探しをされる方の人数は極端に減ってしまう「閑散期」に入ります。


一昔前は「9月頃に会社の定期異動」をする所が多かったので、8月お盆明け~9月末ごろは「第二の繁忙期」と呼ばれていましたが、昨今では必ずしも9月に移動事例を出す会社は少なくなり(不定期に移動事例を出している会社が多くなった/コロナ禍により転勤そのものがなくなった会社も多くなっています)ましたので、正直1月~3月の繁忙期に部屋を埋めないと、空室期間は長期化してしまうかもしれません。


不動産管理会社/オーナー様にとって「一番敬遠」したいものと言えば、閑散期中に「退去」が発生してしまうことではないでしょうか?閑散期中に退去が発生してしまうと、仮にリフォームを行ったとしても、お部屋探しをされている方が少ないので、客付けが難しくなってしまいますが、山梨県甲府市に築29年目の物件を持つ弊社において、2022年3月後半/4月前半/5月後半に「転勤や転職を理由にご退去」が発生しましたが、何とわずか2か月足らずで、全ての部屋が埋まり、昨年9月末以来の満室を達成しました。


さらに弊社物件は「家賃相場より高い設定」で貸し出しているため、賃貸業界の常識では「考えられない」集客をしていますが、どうして「家賃が相場より高い物件が、閑散期中においても、客付けに成功」したのでしょうか?


 

目 次

1.閑散期であっても、リフォームは必ず行う

2.賃貸サイトのみの集客はしない

3.仲介会社を味方につける

4.生活雑貨をプレゼント

5.まとめ

 

1.閑散期であっても、リフォームは必ず行う

閑散期中に退去が発生してしまった場合、「お部屋探しをされているお客様が少ないから、リフォーム工事はしなくても大丈夫」といった考えをもたれるオーナー様は、ある程度いるのではないでしょうか?


ただ閑散期中であっても、お部屋探しをされている方が「いない」とは、限りません。

確かに、繁忙期と比べて閑散期中は、反響や仲介者来店者数は「減少」してしまうものの、賃貸のお部屋探しをされている方の中には、「今ではなく数か月後」に入居したいと考えている方もいるので、その方に向けてお部屋を準備しなくてはならないことを考えると、閑散期であっても、繁忙期と同様に「最低限のリフォーム」等は行うべきであると考えます。


弊社では、閑散期中であっても「リフォームが必要と判断」した場合には、必ず対応しています。



2.賃貸サイトのみの集客はしない

賃貸サイトのみの集客はしない

賃貸物件を探されているお客様=大手賃貸検索サイトからお部屋情報を確認していると、勝手に決めつけていませんか?


確かに、お部屋探しをされている方の多くは「大手賃貸検索サイト」を活用しています。


ただ、今の時代は「一人1台はスマートフォン」を持っているのが当たり前であり、更に日常生活上において「SNS」を利用している方はものすごく多く、特に若い世代ほど「活用率」は高くなっています。


もし、SNS上において「オーナー様の物件情報が掲載されていて、お部屋がとても気に入った」場合、興味をしてしてくれるのはもちろんですが、内見して頂ける可能性も高くなります。


弊社では大手管理会社に「管理委託」していますが、弊社独自でも「公式サイトを開設」して、物件情報を配信しています。実は弊社物件にご入居されたお客様の「約8割」は、公式サイト経由から。人口80万人足らずの山梨県において、SNS経由でお問合せ/お部屋が決まるということは、おそらく他県でもSNS集客は通用するはずです。

(詳細はこちらの記事をご覧下さい▶今すぐ記事を読む



3.仲介会社を味方につける

おしゃれなリノベ物件は、自社他社問わず仲介会社は積極的に案内してくれます

閑散期中であっても、一部のお客様はお部屋探しをされていますが、仲介会社にとっては「成約したことによる仲介手数料が欲しい」と考えているので、しっかりとリフォーム/リノベーションされた部屋があると、積極的に紹介したくなります。


弊社物件は1993年に施工された2LDK(一部3LDK)タイプ物件。

2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」対応していますが、他社との差別化を図るために、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを行っております。


近年では「リノベーション物件」も、社会的に認知されつつありますので、お客様の中には「あえてリノベーション物件」に入居したいと考えている方がいますが、リノベーションをするとなると、高額な費用が発生してしまうため「既製品を導入」することで、コストカットを図ってきます。


ただ既製品を導入したリノベーション部屋は、競合他社でも同じような対応をとっていることから、差別化を図ることが難しく、場合によっては「価格競争」に巻き込まれてしまいますが、徹底した差別化戦略を行っている弊社リノベーション部屋は、リノベーションの質がハイレベルになっているので、従前家賃と比べ「最大で家賃10%UP」も決して難しくはなく、仲介会社にとっても「お部屋がおしゃれ+成約が決まったら高い仲介手数料が貰える」ことから、お客様の条件さえ合えば、積極的に案内してくれます。


余談ではありますが、今回わずか2か月足らずで3件ご成約/満室を達成しましたが、3件とも実は「他社仲介会社」のご紹介。築年数が30年近く経過していて、さらに家賃相場より高い家賃で貸し出しているにも関わらず、早期に客付けに成功していることは、おそらく他社仲介会社も「弊社リノベーション物件」を、しっかりと把握しているものと、推察することができます。



4.生活雑貨をプレゼント

生活雑貨をプレゼント

弊社では、ご成約をされたお客様に「ご入居御礼」として

  • トイレットペーパー

  • ティッシュボックス

  • 甲府市指定の燃えるごみ/燃えないごみ袋

をお部屋の中にご用意しています。


賃貸借契約が無事に終わり、鍵を渡された後、お客様はすぐに「引越し」をされると思いますが、引越し当日から「必ず使うもの」というと、やはり生活雑貨ではないでしょうか?


その中でも「トイレットペーパー」「ティッシュボックス」は、引越し当日から必ず使用するものであるので、事前に準備されていると、誰もが喜びますよね。


そこで弊社物件では「ささやか」ではありますが、ご入居御礼として、毎回生活雑貨をプレゼントしています。お客様からは「毎回お褒めの言葉」を頂戴していて、中には「半返し」をして下さるご入居者様もいます。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


閑散期であっても、お部屋探しをされている方は「必ず」います。

ただ繁忙期と比べると、その数はとても少ないので、募集をしても「客付けが難しくなる」のは間違いではありませんが、ただしっかりとしたリフォームやリノベーションをしている物件は、例え築年数が経過していたとしても、十分勝負することは可能であり、実際弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。


賃貸市場的には「最悪」と言っても過言ではないぐらいの状況ですが、顧客が創造できるお部屋を募集することによって、閑散期でも満室を達成することができたということは、集客の見直しをすることで、他県であっても満室にすることは、十分可能であると推測できます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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