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満室経営に必要な5つの大原則とは?

更新日:2022年11月24日


賃貸経営にとって大切なこととは、常に満室をキープし続けることです。

集金管理タイプの場合、空室が発生してしまうと、次の方が入居するまでは「家賃入金がストップ」ので、満室経営を目指す=空室対策を強化することが、とても重要となってきます。


家賃を値下げしてを行えば、反響率が良くなるため満室になりやすくなりますが、弊社が考えている満室経営とは「家賃相場の影響を一切受けずに、家賃を値上げして集客」をすることです。


本投稿は、満室経営を達成するためには必要となる「5つの大原則」について、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.通帳だけ見ていればいいという時代は終わり

2.差別化戦略を行っている物件だけが生き残れる

3.物件清掃に力を入れることの大切さ

4.仲介会社をいかに味方に入れるか

5.顧客満足度を高めることの大切さ

6.まとめ

 

【本記事でお伝えする結論】


”満室経営に必要”となる5つの大原則とは?


ではなぜ満室経営にはにこれらの対策が求められるのか。

それらの原因から順に見ていきたいと思います。


1.通帳だけ見ていればいいという時代は終わり

通帳だけ見ていればいいという時代は終わり

不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。

確かに、世の中がインフレになったとしても、お客様が入居している間は、必ず家賃が入金されるので、不労所得としての効果は期待できます。


ただ地方都市ではすでに「賃貸物件数が飽和」状態となっているため、競争力が低下している「築古物件」を中心に、空室率が悪化傾向となっております。


今後、少子高齢化の影響がダイレクトに出てくるため、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であったとしても賃貸空室率悪化は避けられません。


集金管理物件では、空室率の悪化が大きくなってしまうと、賃貸経営そのものに多大な影響が発生してしまいますが、実はサブリース契約で物件管理しているところでも、エリア内の空室率が悪化してしまうと、家賃維持が難しくなってしまいます。




サブリース契約は、賃貸経営を副業でされている方にとっては、とっても便利な管理方法と言えますが、エリア内の家賃相場と現在の募集家賃に大きな乖離が発生してしまうと、空室が発生しやすくなることから、「借地借家法第32条1項」を適用して、貸主に家賃減額請求をすることがあります。


同条を適用してしまうと、貸主はそれを拒否することができないため、減額された家賃で再契約しなければならなくなります。(ただし減額幅に関しては交渉することは認められます)


集金管理/サブリース契約物件双方とも、昔みたいに「通帳を見ているような時代」ではなく、オーナー様と管理会社が協力して賃貸経営を行わなければ、今後空室率はさらに悪化していくので、場合によっては「淘汰される物件」は出てきてしまう可能性があります。




2.差別化戦略を行っている物件だけが生き残れる


今後賃貸物件の空室率は、さらに上昇することが明白となってるため、今まで見たいな空室対策では、もう通用することができません。


これからの賃貸市場で求められるものとは、他社が真似することができない「差別化戦略」を打ち出した賃貸物件の提供。


差別化戦略をすることによって、物件資産価値が向上するため、家賃相場の影響を受けにくくなり、さらにこれは地方都市でも十分通用することができるため、収益悪化を唯一防ぐことができる「特効薬」となります。


弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い山梨県。

さらに弊社物件は「今年で築30年目を迎える和室アリ2LDK賃貸」であるため、一般的には「空室が多そう」「家賃値下げが激しい」といったイメージがつきやすくなります。



弊社物件では2018年より「家賃値上げを目的とした差別化リノベーション」を展開することによって、売上及び利益が上昇+満室になりやすい物件となりました。

ここ数年は毎年「黒字計上」をたたき出すことができ、今季2023年度は過去最高売上を達成するまで成長しました。




3.物件清掃に力を入れることの大切さ

物件清掃に力を入れることの大切さ

満室経営をしたいのであれば、物件清掃は徹底的に行うべきです。


賃貸業界では、一般的に「家賃とは別に共益費(管理費ともいわれています)」を設定しています。共益費は「物件清掃費用」をはじめ、「共用灯の電気代支払い」「消防点検費用」等に充てられるものであり、大多数の物件では「月に1回/もしくは週に1回」物件清掃が入ります。


ただ、夏場は「共用廊下がある物件では、虫の死骸が散乱」していたり、冬場は「駐車場周りに枯葉が落ちている」こともあることから、掃除回数が少ない物件だと、内見時において「見た目的にとても悪くなり、物件イメージが低下」してしまう恐れがあります。






4.仲介会社をいかに味方に入れるか

仲介会社をいかに味方に入れるか

折角きれいにリフォームなどをしても、部屋が埋まらなければ、元も子もありません。


満室経営を達成/持続させるためには、お部屋の客付けを行ってくれる「仲介会社」の協力が必要不可欠となります。

仲介会社は、お部屋を成約させる=仲介手数料をもらうことで、会社運営をすることになることから、いかにして仲介担当者と仲良くなるかが、非常に重要となります。


ここでいう「仲良くする」という意味は、「定期的に仲介会社訪問をする」「お土産を持参する」ということではありません。仲介会社にとって「歓迎される」ような物件とは、「しっかりとリフォームやリノベーション」されていて、さらに「交渉が入った時、すぐに対応することができる」ような物件です。


このような物件は、お客様からの反響が良いばかりではなく、内見時においても「すぐにお客様に回答」することができるため、成約率が向上しやすくなります。


一方、募集中の部屋が「設備が古く、リフォームが甘い」「物件清掃が行き届いていない」「ごみ置き場が汚い」等といった物件は、「家賃のみで部屋探しをしている」方以外は、敬遠されてしまう物件となってしまい、成約率も低くなってしまうことから、仲介担当者によっては、本命物件を決めるために「当て馬的にわざと汚い部屋を見せる」ことがあり得ますので、要注意です。



5.顧客満足度を高めることの大切さ

顧客満足度を高めることの大切さ

満室経営と「顧客満足度」は、完全に比例(リンク)しています。


最新設備が充実している部屋であったとしても、入居中における「物件管理の質」が低下しているような所では「長期入居したい」というイメージがわきません。


物件管理の質(設備不良連絡などをもらった時、いかにスピーディーに対応するか)が高ければ、長期入居をして頂ける可能性は、極めて高くなります。


管理会社に管理委託している物件においては、ご入居者様から「設備不良連絡」が入り、修繕が必要となった時には、オーナー様に「修繕をしてもいいか確認連絡」が入ります。その際に、オーナー様が積極的に対応している物件では、顧客満足度が高いケースが多い一方で、オーナー様が修繕に対して消極的な物件では、部屋が埋まりにくくなっています。



6.まとめ

築年数が経過してくると、家賃値下げを行う物件が多くなっていますが、ただ家賃値下げ集客は、オーナー様の物件資産価値を低下させるだけではなく、集積性も低下してしまうので、仮に満室になったとしても「利幅」が少なくなってしまい、経営的にはあまりよろしくはありません。


築年数が経過したとしても、しっかりとした「差別化空室対策」「顧客満足度を上げる」「仲介会社との連携強化」等を行えば、家賃を値上げしても満室にすることは可能です。



私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。


「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」


とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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