満室経営を持続させるためには?

更新日:9月15日


築年数が経過してくると、どうしても物件資産価値が低下してきますので、「家賃維持」することが難しくなるのはもちろんのこと、適正家賃にしていても「成約期間が昔より悪くなってしまう」ということはよくある話です。


理論上、満室経営を長期に渡って持続することは不可能です。

それは、賃貸物件は「100%の確率でお客様都合による退去」が発生してしまい、さらに退去を貸主側が食い止めることも、当然できません。


しかし、募集時において「この部屋に入居したい」/入居期間中においても「この部屋は暮らしやすいから、契約更新をまたしたいな」といった感じに持って行くことができれば、長期入居して頂けることが可能となり、結果的には「退去率を減少させ、満室経営がしやすい物件」になるはずです。


それでは、満室経営を持続させるためには、どのような経営を行う必要があるのでしょうか?

 

目 次

1.顧客満足度を上げる

2.集客ターゲットに響くような部屋作りをする

3.人気設備をつければ埋まる時代ではない

4.広告料頼みの集客はNG

5.まとめ

 

1.顧客満足度を上げる

顧客満足度を上げる

賃貸物件に入居されているお客様が「退去」される場合、必ずと言っていいほど「理由」があって退去されます。これに関しては、お客様が管理会社などに「退去連絡」をされる際には、必ずと言っていいほど聞かれるものですので、退去理由が「転勤」「転職」「戸建て住宅(広い賃貸など)に住替え」される場合であれば、不可抗力の部分が大きいので、それほど重要ではありません。


ただ、退去理由が「もう住みたくはない」等といった理由で退去した場合、これは本来であれば「防ぐことができる」ものです。

このような不満を口にされてしまうと、恐らくお隣の方にも「愚痴を言ってしまう」可能性が高く、長期入居してもらえない可能性が極めて高くなります。


長期入居は、賃貸経営を安定的にさせるためには、とても重要なことですが、では具体的に長期入居をしてもらうためには、どのような対策を講じればいのでしょうか?


①物件管理の質を高める

築年数関係なく、賃貸物件に設置されている設備(例えば換気扇など)は、時間の経過と共に劣化してしまいますので、設備不良が発生した場合「経年劣化」を疑っても差し支えはありませんが、この際に「迅速な対応」ができるかどうかが、管理の質を高める重要なポイントとなります。


②入居審査を厳しくする

賃貸借契約が成立した時点で、お客様には「法的保護=借家権」が与えられます。

借家権が与えられたことによって、仮にオーナー様が「この人を退去させたい」と思っていても、正当事由なしでは「退去させる」ことはできません。特に「入居モラルを守れない方」等の場合は、管理会社が「モラルを守った生活をして下さい」といった啓蒙程度しか対応することができません。


入居者の質は、家賃と関係性が十分にあるので、「リフォームしたくはないから家賃を値下げして集客」しているような物件では、入居者の質が悪くなる(入居審査を甘くしないと入居させることができない)可能性が高くなるので、要注意です。



2.集客ターゲットに響くような部屋作りをする

集客ターゲットに響くような部屋作りをする

賃貸市場において、「退去は必ず発生するもの」であることから、退去連絡を頂いた際には、可能な限り「早期に客付けさせる」ことが重要となります。


これはどの業種にも同じようなことが言えますが、同じ商品が市場に沢山流通していると、どの商品も「同じように見えてしまう」ので、価格競争が発生してしまいます。値段が下がれば、お客様にとっては歓迎されるものの、提供する側にとっては、少しでも利益が出るように「沢山販売」しなければなりません。


資本力が豊富にあるところは、価格競争になったとしても、行きのれることができるかもしれませんが、一昔前に「大手牛丼チェーン」が、一斉に牛丼の値段を値下げし続けた結果、値下げ競争を繰り広げた会社の収益が悪化し、それ以降は「値下げ競争」から脱却することになりましたが、これは賃貸でも同じことが言えます。


エリア内で同築年の物件が「家賃値下げして集客」をしてしまうと、その情報は「大手賃貸検索サイト」にも反映されることから、競合他社も「同じような対抗処置」をとり、家賃相場が値下がりしていきます。家賃が安くなれば、賃貸市場的にいは反響を得られやすくなりますが、その代償として「入居者の質が低下」し、「入居者同士のトラブル」「家賃滞納リスク」が上昇してしまい、負のスパイラル状態となってしまいます。


場合によっては、告知義務対象物件になってしまうことも、予想されます。


入居者/管理の質が低下してしまうと、募集をかけてもなかなか借り手が見つかりませんので、空室期間が長期化してしまう可能性が高くなります。そこで重要なのが、集客ターゲット=成約してくれる方に響くような部屋を提供することです。


例えば、弊社物件の場合は、「2LDKタイプ」の物件であることから、集客ターゲットは二人暮らしをされる方となりますが、競合他社と同じような部屋を提供していると、同質化となってしまうため、価格競争になってしまいます。


そこで、弊社物件では「おしゃれなカフェのお店が好きな20~30代女子が気に入るような部屋」を提供すべく、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを2018年から展開しています。他社物件では提供することができない「差別化リノベーション」を展開することができたため、家賃値上げをしても集客上何ら問題なく、成約させることができ、更に価格競争からの脱却にも成功しました。



3.人気設備をつければ埋まる時代ではない

人気設備をつければ埋まる時代ではない

物件を募集する際には、仲介会社にお願いして「大手賃貸検索サイト」に、物件情報を掲載してもらうことが多いです。お部屋探しをされている方は、同サイトを活用して「希望条件を入力・検索」することで、条件に合致した部屋をすぐに確認することができるため、お部屋を提供する側=オーナー様や管理会社は、少しでも検索画面上に掲載できるように、人気設備を設置する対応を取るところが多いです。


一番代表的なのは、インターネット無料化。


インターネットを全室無料化にすることによって、集客力をアップすることが可能である一方、学生向け/単身向け以外の物件においては、インターネット無料化より「インターネット通信環境の方を重視」していることから、インターネット無料化にすることによって、必ずしも反響が得られやすい物件には、なりません。


さらに近年では「インターネット無料化物件」が多くなってきたことから、差別化を図りたくても図りにくい環境となってしまっているので、要注意です。



4.広告料頼みの集客はNG

広告料頼みの集客はNG

広告料支払いが慣習化されているエリアを除き、早期に部屋を埋めたいと考えているオーナー様の中には、広告料をつける方がいます。


確かに広告料をつけることによって、広告料設定物件と、お客様が探されている部屋に「類似点」があれば、広告料欲しさに「積極的に案内や紹介」してくれる可能性は高くなります。

ただ昨今のお部屋探しは、内見予約される前に「事前にどの物件を見学すべきかを確認」した上で、予約をされる傾向となっているため、広告料設定物件を紹介しても、お客様が振り向いてくれるかどうかは「懐疑的」と言わざるを得ません。


さらに地方都市ではすでに「物件供給数が飽和」状態となっており、広告料が設定されている物件は、通常の集客では難しい物件の可能性が高いので、広告料を設定しても、早期に部屋が埋まるかは懐疑的です。



5.まとめ

「賃貸市場の需要と供給」のバランスが保たれていた、一昔前では「募集開始と同時」にすぐに部屋は埋まっていて、礼金を取るのが「どの物件でも当たり前」でした。


しかし、今の時代では「顧客が創造」できるような部屋でなければ、満室を持続することは難しく、物件数が飽和状態となっていると、どうしても価格帯で選ばれてしまうので、今までと同じような集客をし続けてしまうと、空室が埋まりにくくなってしまいます。


賃貸経営全般における「イノベーション改革」を行うことができれば、築年数関係なく満室経営を持続させることは、十分可能であると思われます。

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 


閲覧数:0回0件のコメント