空室率30%の山梨県で満室経営実現の裏で行っていた実践とは?

更新日:9月22日


弊社がある山梨県は、全国で最も空室率が悪い県。

とりわけ、賃貸物件においては、約3割は空室と言われていることから、競争力が低下している築年数が古い物件では、軒並み「家賃値下げ」を行っていますが、ただ家賃を相場以下に下げても、必ずしも埋まることはない事から、こうなるとますます「物件の二極化」は進んでしまいやすくなります。


このような状況下の中で、弊社では2021年10月に「全室満室」を実現しましたが、ただ弊社物件は「1993年築」「家賃相場以上に家賃を設定」「和室部屋が標準」となっているので、集客上においては、明らかに不利になってしまいますが、満室を実現しました。


長く入居して頂くように、様々な対応をしています

このような話をすると

「どうせ広告料を多く支払ったのでは?」

といった考えが浮かんでしまいまが、弊社物件では「広告料」は一切出していないどころか、弊社物件にご入居された方の約8割は、物件独自のHP、Instagram、Twitterを見た方からのお問合せ~ご契約となっています。



弊社は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っています。室内は他社リノベーション物件が真似することができない「ナチュラルテイスト」に特化した部屋となっているため、家賃を値上げしても「ご納得」して頂ける方が多いのですが、ただ仮にご成約になったとしても、入居後における「顧客満足度が下がって」しまえば、家賃が高く感じてしまうので、退去につながってしまいますが、弊社物件では、顧客満足度を高める実践を行っていることもあるので、殆どの方が長期入居をして頂いております。


では、具体的な実践とは、どのようなものなのかについて、お伝えさせていただきます。


①クレーム対応は迅速に行う

クレーム対応はスピードが命

賃貸物件におけるクレームの中で、最も多いものというと

生活音と設備不良

です。その内、生活音に関しては「家賃値下げ集客をそもそも行っていない」こともあり、管理会社の話によると、弊社物件における生活音問題は、ほとんど発生していないとのこと。

また設備不良に関しては、原則的には「設備の所有権がオーナー様」にあることから、基本的にはオーナー様の許可をもらわないと、修繕対応をすることができませんが、弊社では経年劣化と思われる設備不良に関しては、修繕費用の概算が「10万円以下」のものであるならば、オーナー決裁は不要としているので、通常の賃貸物件と比べると、クレーム対応が早いのが特徴。


②オーナー自ら物件清掃

物件清掃をオーナー自ら行うことで、お客様の悩みをダイレクトに聞ける

賃貸物件では、共益費を家賃とは別に設定していることが多いため、原則としては「月に1回」以上は、物件清掃などは行わなければなりません。


ただ、物件清掃が月に1回程度では、当然ながら物件内観・外観がきれいな状態であるとは言えませんので、もし物件周りをきれいにするならば、最低でも週に1回は清掃活動を行わないといけません。


弊社所有物件では、オーナーである自分が「平日の午前中」を中心に、物件清掃を行っていますので「物件が汚い」とご指摘を頂いたことは、一度もありません。物件がきれいな状態に保たれていると、入居マナーをしっかりと守っていただける方が多くなるので、結果的には、物件の質も向上することにも繋がります。



③契約外のことも、可能な限り対応する

契約外のことであっても可能な限りは、対応しています

弊社物件では、契約外のことでも「可能な限り」対応するようにしています。


例えば、先程取り上げた「ゴキブリの件」もそうですが、それ以外においても「物件駐車場の雪かき」「ご契約時の㊙プレゼント」「ご退去時の御礼」などは、契約外のことであり、オーナーがこのようなことをする必要性はありません。


ただ、山梨県は「賃貸空室率が全国でも悪い」ことは、業界人であれば「誰もが把握」しているので、どこかしらで差別化を図らなければなりませんが、それ以上に「お客様が喜んでいただける対応」をとることが最も重要であると考えています。


弊社が行っている契約外の対応は、利己的な考えから生まれたものではなく、どうしたらお客様に喜んでもらえるような物件になるのだろう?と、足りない頭で考えた結果です。些細なことではありますが、この様な取り組みが、結果的には「高い顧客満足度」「お客様紹介」につながっているものと推察しています。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 

2022年2月2日 一部追記

弊社物件では、他社との差別化を図るため「賃貸の見える化」を積極的に推進しています。地道な取り組みではありますが、日々の積み重ねをすることによって、現在入居満足度97%を達成しています。弊社では、入退去時及び見学会の際に、アンケート調査を行っております。詳細はこちら▶アンケートを見る


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