賃貸家賃値上げしても成約率80％以上達成できる理由
借地借家法により、土地や建物の税金が上昇／インフレなどによる社会情勢が変わった場合、同法による正当事由に該当するため、貸主でも借主に対して家賃値上げを要求することができます。
ただし値上げする場合、借主の合意が必要となるため拒否されてしまえば不可能となります。
貸主側が家賃値上げができるチャンスは、正直リノベーションを行った時ぐらいしかありません。
築年数が経過した物件をリノベーションすることで資産価値が高まるため、家賃値上げはしやすくなるものの、部屋探しされている方は家賃に敏感となっているため客付けのハードルは高くなってしまいます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、今年で築年数が30年目を迎える「超築古」物件。
さらに和室部屋がいまだにあるため、一般的には「家賃を相場以下に値下げ」しなければ反響を得ること自体が難しくなります。
しかし弊社物件は…
広告料設定なし
家賃相場より1万円以上高い家賃設定
家賃相場は一切無視
しているにも関わらず、本執筆時の2023年7月５日時点で全室満室／成約率80％以上となっています。
本投稿はリノベーションを機に家賃値上げしても成約率が80％以上達成できている理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値上げしても成約率が高い理由”
１．家賃値上げが難しい理由
貸主側の家賃値上げが難しい最大の理由は、やはり家賃相場の下落と賃貸業界特有の借り手有利の2点です。
余程の好立地でない限り、家賃相場は築年数と共に下落していきます。特に築10年目／20年目は資産価値が下がりやすくなるため、家賃相場の下落率も大きくなってしまいます。
エリア内の家賃相場は簡単に調べられます。
契約更新のタイミングで借主から家賃減額請求され貸主が同意しないと、場合によっては更新されずに退去されるリスクが出てきます。
また近年の賃貸市場は物件数が飽和状態となっているため借り手側有利となっています。そのためたとえ貸主側に正当事由があっても、話し合いのテーブルについてくれないどころか退去のきっかけを与えてしまいます。
▶家賃値上げが難しい理由の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸家賃値上げしても成約率80％以上達成できる理由
冒頭でもお伝えした通り、弊社物件ではリノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、内見1回で成約になる確率は80％以上と他の物件と比べ驚異的な数値となっています。
高確率で成約に繋げることができているのには…
家賃値上げしても借主が納得できるような部屋になっている
購買意欲が期待できるInstagram集客をしている
ことが要因であると考えています。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）女性客を意識した映えるリノベ部屋を作る
弊社物件はファミリータイプ物件となっています。同タイプ物件は基本的にこれから二人暮らしをされる方が入居してくるため、女性を意識した部屋作りをすると集客効果が期待できます。
弊社物件に入居される方の大半は、20～30代のカップル／新婚さん／子育て家族です。そこでシンプルだけど居心地がいいカフェスタイルに特化した部屋を提供できれば、家賃値上げしても納得してくれると考えました。
実際弊社独自の見学会を開催した際、リノベーション部屋の評価が高く家賃値上げしても長期入居してくれる方が多いため、弊社代表の読みは当たっていると推測できます。
▶弊社リノベーション効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
２）入居後の暮らし方の提案ができる
築年数が経過した物件では室内機能性（断熱／湿気／防音）が低下しているため、入居されている方は不満を持っている方が多く、中には引越しを検討している方も一定数いるとのことです。
ただ多くのリノベーション物件は室内デザイン性を重視し、機能性に関しては殆ど対応していません。
そこで弊社物件では機能性を充実させようと上級グレードの部屋のみ、自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することで調湿性や消臭性など日常生活の悩みを解消させることができますが、実際に漆喰を施工した借主の声を内見時に伝えることで、入居後快適な暮らしができるイメージを膨らますことができ入居促進に繋げています。
▶漆喰の効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】リノベーションでおしゃれな壁に。温かみを感じる自然素材の漆喰壁。
▶リノベーションされた漆喰部屋の感想は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
【過去記事】おしゃれリノベーション部屋に生まれ変わったグレイスロイヤルでの暮らし。第2弾！
３）Instagram集客
弊社物件では集客に力を入れています。
背景には、賃貸検索サイトでは希望条件が入力できるため、築年数／家賃帯で検索されてしまうと築年数が古く家賃値上げしている弊社物件は集客上圧倒的に不利になるからです。
そこで弊社物件では2018年から物件公式サイトを立ち上げることによって、集客強化を図ることに成功していますが実はInstagramからの反響数が近年多くなってきています。
Instagram反響が多くなった背景としては…
LINEリサーチが調べた所によると、スマートフォンで調べ物をする際Googleなどの検索エンジン以外にもSNSを利用している人が半数を超えてる。特に20～30代女性はInstagramを活用しているケースが多い。
若い世代ほどSNS利用率が多い理由としてデジタルアスリート株式会社の見解は「若い世代は本音を知りたいから」
Instagramは他のSNSと比べ購買欲が高いユーザーが集まる
弊社リノベーション部屋は映え効果が期待できる
ため反響数が増加しその結果成約期間も年々短縮傾向になっています。
▶SNS集客の効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】効果が期待できる空室対策をしたいなら、SNS配信した方が絶対いい！
３．まとめ
今回はリノベーションを機に家賃値上げしても成約率が80％以上達成できている理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃相場築年数の経過と共に下落するものなので、たとえリノベーションして家賃値上げしたとしても財布のひもは固い方は結構多いです。
弊社物件が高確率で成約に繋げることができているのは、リノベーション部屋に入居することで得られる価値をダイレクトに伝えているからです。
つまり顧客が創造できるような部屋を提供できているからこそ築年数が古い物件でも安定した集客を行うことができると考えています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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