賃貸ホームステージング集客。実は管理会社からは敬遠されています。

更新日:9月19日


近年の不動産賃貸業界において、注目されている集客方法のひとつに、ホームステージングがあります。


賃貸ホームステージング集客。実は管理会社からは敬遠されています。

ホームステージングとは、元々「分譲マンション」を販売する際、入居後のイメージを持ってもらいやすくするために、家具や雑貨などを室内(とくにLDKは強化されています)に配置することによって、室内のおしゃれ度を高めることができ、実際に「ホームステージングがある場合とない場合とでは、集客力に圧倒的な差」が生じてしまうことから、近年では「賃貸業界においても、ホームステージングを取入れている物件」が多くなってきています。


ただ、築年数が20年以上を超えている物件において、表面リフォーム(壁紙交換)などしか行わずに、ホームステージングを積極的にしている物件は、実は管理会社では「敬遠」されている物件となってしまっています。


どうして集客強化の目的として、ホームステージングを行っているのに、管理会社からあまりいい顔をされないのでしょうか?



1.築20年以上の物件は、目に見えない劣化が進んでいる

  可能性がある

築20年以上の物件は、目に見えない劣化が進んでいる可能性がある

エリア内における家賃相場は、「10年を一つのスパン」として「家賃が一気に値下げする傾向」となっており、特に築年数が20年を超えてくると、家賃相場が1万円以上値下がりになっているエリアも散見することができます。


家賃相場がどうして急激に値下がりするのかというと、ひとつには「資産価値の低下」をあげることができますが、もうひとつは「設備交換をしない物件が多く、集客のために家賃値下げをしている」可能性が多くなってきています。


築年数が20年を超えてくると、目には見えない部分が劣化してきてしまい、場合によっては取り返しがつかないこともあり得ます。

これは実際に弊社物件で発生したことですが、退去後に「洗面脱衣所のクッションフロア」を新しく交換しようと思い、今まで貼られていたクッションフロアをはがしたところ、「根太」と呼ばれている木材が腐っていて、その影響は壁一面にまで波及していました。


すぐに新しい根太を取付けることによって、事なきを得たのですが、もしこのまま放置いていたら、完全に床が抜けていた可能性があり、もしご入居者様に被害が発生してしまったら、大変なことになってしまいます。


2.化けの皮が剝がれた時が大変

そもそも「ホームステージング集客」をしている物件の特徴としては…

設備投資に消極的な物件であるため、設備や内装は「既存のモノ」をつかうことになります。


確かに、ホームステージングを行うことによって、室内い印象はガラリと変わってきます。ただホームステージングは「ご成約が決まった」際には撤去してしまうので、その際に始めて「もともとの部屋を確認」することになってしまうのですが、その際に「お客様がどのように思われるのか」が非常に注目されます。


人によって恐らく認識は異なると思いますが、場合によっては「だまされた」という印象を持ってしまう方も、少なからず入ると思いますので、もしそのような印象を持たれてしまうと、長期入居してもらえない可能性は高くなります。


さらに設備投資に消極的な物件では、修繕に対する考え方も「消極的」になってしまうので、場合によっては「顧客満足度が低い」物件となり、長期入居してもらえる可能性が低くなってしまうので、賃貸経営的にもマイナスになってしまうというリスクがあります。



3.新たなる価格競争が生まれる可能性

新たなる価格競争が生まれる可能性

ホームステージングをオーナー様が行う際には、大型家具店などで「一式を購入」することによって、使いまわしができることから、ランニングコストがかかりにくい面は、メリットであると言えます。


ただ、リフォームやリノベーションをしなくても、ホームステージングを強化すれば「成約が決まる」のであれば、誰もが真似したくなります。もしこのような考え方をもつオーナー様が「沢山出てしまう」と、どうなるのでしょうか?


答えは簡単。同じような部屋が複数もあれば、確実に価格競争が起きてしまい、また元の状態に戻ってしまいます。


この事実(デメリット)に気づいていない専門家・オーナー様が「意外に多くいる」と推察しますが、同じような商品が市場に沢山あれば、必ずと言ってもいいほど「値下げをしてくる」ところは出てきます。たった1回の値下げをすることによって、「モノの価値は一気に値下がり」してくるので「要注意」ですし、また仲介会社も「設備投資に消極的で、ただ単にホームステージングをしている」物件よりも、しっかりと設備投資=リフォームやリノベーション対応している物件の方が、安心してお客様に貸し出すことができるため、ホームステージングにあまりにも力を入れていると、紹介してもらえない可能性が出てきてしまいます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

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