空室対策コンサルタント ㈲山長賃貸空室対策でどうしてリノベーションが有効的なのか？
更新日：9月16日
築年数が経過してくると、どうしても物件の資産価値が低下してしまい、現状の家賃のままでは貸し出すことは難しくなってしまいます。特に築年数が20年を超えてくると、内装はもちろんですが、設備的にも「古くなってしまう」ため、家賃値上げは余儀なくされ、また今の時代では「物件供給数が飽和」状態となっているエリアもあることから、「家賃値下げをしたのに、空室期間が長期化」してしまっている物件も、目立ち始めています。
築年数が経過している物件を「再生」させたいのであれば、リノベーションを行うのが一番近道ですが、リノベーションするとなると「多額の費用」が発生してしまうので、どうしても躊躇してしまうオーナー様は多いと思われますが、結論から先に申し上げますと、「原状回復程度」の工事をするより、リノベーションをした方が「収益性を高めることができる」ので、経営的にも有効的になると思われます。
目 次
１．何もしない築古物件の末路
概ね築20年を超えていなければ、原状回復程度の工事だけで、客付けすることは可能の場合が多く、また家賃に関しても「現状維持は難しい」ものの、多少の値下げなど行えば、何とか集客することはできるはずです。
しかし、築年数が20年を超えてくると、形勢は一気に逆転し、家賃値下げしても「部屋が埋まりにくくなり、空室が長期化」してくる可能性が高くなります。
空室が長期化になれば、家賃収入が減少し、打開策として「家賃大幅値下げ」を行うと、賃貸検索サイト上においては、反響があるかもしれませんが、その情報は「ご入居されている他のお客様」も閲覧してる可能性は高くなりますので、「家賃減額交渉」が入る可能性が出てきてしまいます。
空室期間が長期化してしまうと、家賃入金はなくなってしまうので、アパートローン支払いがきつくなるオーナー様も出てきやすくなります。つまり、家賃値下げ／原状回復程度のリフォームしかしていない物件では、経営状態が一気に悪化する可能性が高くなるので、何かしらの対策を講じないと、大変なことになってしまいます。
２．リノベすると家賃値上げが可能に
築年数が経過してしまうと、設備的にも古くなってしまうので、どうしても敬遠されてしまいます。よくネット上においては、キッチン扉に「カッティングシート」を貼り付けることで、キッチンの古臭さを何とか解消しようと、対応している物件があります。
ただお部屋探しをされているお客様は、デザイン性の他に機能性も求めていることから、誰にでもできるような「小手先な空室対策」をしても、「この部屋に入居したい」とは、誰も思いません。
しかし、リノベーションを行うことによって、設備や内装は一新されていることから、見た目的には「新築物件とそれ程変わりはない」ので、条件さえ合えば「入居して頂ける可能性」は高くなります。
さらにリノベーションをすることによって「家賃値上げをすること」は、十分に可能となってきます。値上げ率に関しては、エリアの市場状態によって差異が生じてしまうものの、従前家賃と比べて「10％値上げ」は十分期待できます。
弊社物件がある山梨県甲府市ににおいて、弊社物件とほぼ同じ条件で貸し出している部屋があります。その部屋とは「２LDK（洋室和室あり）」「築年数26年」「部屋の広さはほぼ同じ」ですが、その部屋はオーナー様の意向で「原状回復のみ」しか行っていないことから、月額家賃は4,6万円となっています。
一方弊社リノベーション部屋においては、最大10％値上げした部屋もあることから、両者を比較した場合…
| 1年間家賃合計 | 差額 |
家賃4,6万円の部屋 | 55,2万円 | ▲24万円 |
弊社リノベ部屋 | 79,2万円 | ー |
資産価値を高めたリノベーションを行うことによって、同築年の物件と比較すると、約24万円の利益を出すことができることから、リノベーションをした方が経営的にとっても、プラスになることがよくわかります。
原状回復程度しか対応していない物件において、一番怖いのが「退去された後、次のお客様が見つかるかどうか」です。賃貸市場は「今後人口減少」が確実に発生するので、どのエリアであっても空室率は悪くなることが予想されますが、手を施していない物件は「誰もが住みたくはない」と思うはずであるので、空室期間が長期化になることが懸念されます。
３．リノベ費用は何年で回収すべき
リノベーションをするとなると、当然ながら「費用が高くなる」ので、オーナー様としてみたら「何年でリノベーション費用を回収することができるのか」が、一番の問題となります。
どの程度リノベーションを行うかによって、回収期間は異なりますが、一般的には「リノベーション費用の回収は3年～3.5年」と言われています。このような話をしてしまうと、回収までに時間がかかってしまうのではと思われますが、理想的なのは「長期入居をして頂けるように、しっかりと管理を行う」ことで、回収後は「利益に変わる」ことから、安定した賃貸経営を行うことが可能となってきます。
また長期入居した場合、「更新のタイミングで家賃減額交渉」が入りやすくなるものですが、資産価値が高くなったリノベーションを行うことで、逆に家賃減額交渉がしづらくなる可能性が高くなるので、リノベーションを行った方が、むしろ経営的にはプラスに働くと思われます。
４．リノベすることによるメリット
【仲介会社】
お部屋を募集する側の仲介会社の「唯一の売上」は、契約成立に伴う仲介手数料となります。法律によって「貰える報酬は決まっている」（最大でも家賃1,1か月分）であるため、当然ながら「成約になりやすい物件」があれば、積極的に案内してくれます。
築年数が経過していても、原状回復のみの部屋と、リノベ対応済みの部屋とでは、後者の物件の方が「おしゃれで新築とあまり大差がない」ことから、積極的に案内してくれますし、何より、同築年と比べて「家賃が高くなっている」ことから、仲介会社にとっても「ぜひとも紹介したい」物件のひとつとなります。
【管理会社】
一方管理会社に管理委託している物件では、毎月管理料を支払うことになります。
この管理料は、現在入居されている部屋の家賃の3～5％分を支払うことになりますが、リノベーション部屋が成約となると、その分家賃も高くなっているので、管理会社としてもオイシイ物件になることは間違いありません。
管理会社にとって「オイシイ物件」になるということは、物件内で問題が発生した時や、退去が発生した時「優先的に対応してくれる」可能性が高くなるので、結果的にはオーナー様にとってもメリットとなります。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
リノベーションすることによって、家賃値上げが簡単になるばかりではなく、仲介会社／管理会社とも、オーナー様物件を積極的にPRしてくれるので、賃貸経営上優位になる可能性が高くなります。
また、リノベーション費用を捻出したくても、現在手持ちがないオーナー様もいるはずですが、この様な場合には「公的融資制度」を活用するととても便利。
弊社物件がある「山梨県甲府市」においては、無利子・無担保で借りられる「小規模企業者小口資金」という公的融資制度があり、こちらは「利子補給が受けられる」ものであるので、年1回1,2％分の利息が返還されることから、実質的には1,0％で借りることができます。
利子補給が受けられる融資制度は、そうそうありませんので、もしオーナー様が居住している市区町村で、利子補給が受けられる融資制度がある場合には、積極的に活用したほうがオトクになります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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