空室が怖くなくなる!高入居率を達成する方法とは?

更新日:9月16日


不動産賃貸経営を行っているオーナー様にとって、閑散期に「退去が発生」してしまうと、正直参ってしまいますよね?


繁忙期であれば、仮に退去が発生したとしても、一定数の需要が確実にあるため、条件さえ揃えば、入居して頂ける可能性が高くなりますが、その一方で閑散期は、平日は「事実上の開店休業状態」土休日は、そこそこ来店数もあるものの「繁忙期と比べると激減」してしまいます。


ただ、閑散期であっても「お部屋探しをされている方」は、確実にいます。

数少ないお客様であっても、オーナー様物件に紹介することができれば、閑散期に空室が発生しても「怖いものはない」ですよね?


山梨県甲府市にある賃貸アパート・グレイスロイヤルを所有している弊社では、昨年9月末に「全室満室を達成」し、今年3月までは満室状態でした。


しかし、3月後半/4月前半/5月後半に「転勤や転職」によって、退去となってしまい、正直ショックを隠せなかったのですが、4月後半~6月前半にかけて、相次いでお部屋申込が入り、昨年9月以来の満室を達成しました。


閑散期中において、短い期間で「お部屋がポンポン埋まっていった」ことに対しては、とても驚いていますが、ただ振り返ってみると「部屋が埋まる要素」をしっかりと抑えた集客を継続していたことが、満室になった要因であると考えています。


それでは、弊社が閑散期中にどのような対策を講じていたのか、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.管理会社担当者と週1回ヒアリング

2.差別化リノベーション部屋をSNSアップ

3.物件清掃

4.土休日も含めて、電話対応OKにする

5.まとめ

 

1.管理会社担当者と週1回ヒアリング

管理会社担当者と週1回ヒアリング

エリア内における家賃相場に関しては、オーナー様自身でも「確認」することができますが、賃貸市場における現場の状況に関しては、現場レベルでしか把握することができません。


繁忙期を除けば、土休日は「もっとも来店者数が多い」ので、土休日に来店された/内見された方の属性や家賃帯/希望エリアなどを把握することができれば、「オーナー様の物件が成約できそうな状況なのか」を推測することができます。


そこで弊社では、週1回(毎週月曜日が多いです)に、管理会社担当者と「電話にて仲介状況報告」をしてもらっています。例えば「土日にファミリータイプ物件を探されている方が多く、甲府市南部エリアに案内した方が多かった」等といった報告を受ければ、「フリーレントを追加してみよう」とか「敷金礼金が設定済みであれば、それをなくそう」といった対策を講じることができます。


担当者からの報告を受けることに対して、面倒と感じるオーナー様もいるとは思いますが、賃貸経営を成功している方は、情報収集は徹底しています。



2.差別化リノベーション部屋をSNSアップ

差別化リノベーション部屋をSNSアップ

閑散期は、ただでさえ「お部屋探しをされている方」が少なくなってきているので、競争力が激化してしまいます。そのため価格競争も発生しやすくなってしまいますが、まずは募集している部屋のクオリティーが良ければ、閑散期であっても反響を得ることは、決して難しい話ではありません。


特に築年数が経過している物件では、リノベーション対応することによって、資産価値が向上していることから、集客上優位になりやすくなります。


お部屋探し=大手賃貸検索サイトというイメージを持ってしまうケースが多いものの、実はお部屋探しをされている方の中には、TwitterやInstagramの「ハッシュタグ検索」を用いて、お部屋情報を確認されている方がいます。


弊社リノベーション部屋においても、リノベーションが完成した時には「Twitter」「Instagram」などのSNSを活用した集客をしていますが、意外にもSNSを見ている方は非常に多く、実際に弊社リノベーション部屋にご入居される方の「約8割」は、弊社公式サイトから問合せをされた方なので、大手賃貸検索サイト上における反響が、あまりよろしくない場合には、オーナー様自らSNSを使った集客をされてみてはいかがですか?



3.物件清掃

物件清掃

高入居率を保っている物件に共通していることは、共用部やごみ置き場などが、常に清潔な状態を保っているところです。


お部屋探しをされる方は、土休日に多いものの、中には「平日」の時間帯に内見される方もいます。内見された際「物件周りが奇麗な状態」であれば、それだけでも入居の決め手の一つになります。


所有されている物件が、オーナー様のご自宅近くにある場合には、オーナー様自ら掃除をされることによって、物件PRにつながりますので、個人的にはおススメしています。



4.土休日も含めて、電話対応OKにする

土休日も含めて、電話対応OKにする

近年では、内見時及び入居申込時において、「初期費用及び家賃交渉」が入ることが多くなってきています。


昔とは違い、今の時代は「賃貸物件の供給数が多いエリア」があるので、お客様としてみたら「交渉が成立する確率」は高くなるので、理論武装とはいかないものの、それに近いような交渉をしてくると思われます。


交渉が入った際、当然ながら担当者には「決裁権」がないため、オーナー様に確認を取らないといけなくなります。その際、土休日でも比較的電話対応がしやすいオーナー様ですと、担当者からダイレクトに連絡が届きますので、交渉結果が早くなる点は、担当者レベルとしても歓迎されます。


一方で、お客様からの交渉が入っても、オーナー様に確認が取れるまで「時間がかかるような物件」では、担当者としても「やりにくい物件」となってしまい、場合によっては積極的に紹介してくれなくなるかもしれません。


もし急な電話連絡対応ができない場合には、担当者に「一定の権限」を与えておくと、担当者も対応しやすくなります。例えば、クロージング時に「もう少しで成約になりそう」と判断した場合には、「フリーレント〇か月ならばつけてもOK」といったようなことを伝えておくと、オーナー様に連絡することなく、担当者レベルで判断することができます。



5.まとめ

高入居率を出している物件は、賃貸経営を熟知している方が多く、管理会社/仲介会社担当者との連絡を「密」にしていて、常に情報収集を図っている方が多いです。


また退去が発生しても、「家賃相場に見合うような部屋」を作っている方は少なく、家賃以上の価値を見出すことができるような部屋を作っていますので、仲介担当者は積極的に応援しています。


ちょっとしたことですが、やりつづけることによって、オーナー様物件を応援したくなる仲介担当者は、もっと増えてきますので、とにかく継続し続けることが重要です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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