賃貸空室が一瞬で埋まる方法って本当にあり得るの?

更新日:9月16日


不動産投資を行っている賃貸オーナー様にとって、退去に伴う空室が発生してしまうと、次の方が契約するまでは「家賃入金が無くなってしまう」ため、早期に客付けをしなければならなくなります。


賃貸市場における「需要と供給」のバランスが保たれているエリアであれば、再募集を開始後「すぐに部屋が埋まる」可能性は高くなりますが、閑散期や賃貸物件の供給数は多いエリアでは、競争力が低下している築古物件を中心に、募集部屋が埋まりにくい状態となりやすくなります。


そのため、賃貸空室対策をしっかりと行わないと、空室期間が長期化してしまい、収益にも悪影響を及ぼしてしまう可能性が出てきてしまいます。


ネット上などには「これを行えば空室が埋まりやすくなる」方法が取り上げられています。もしこの方法通りに行い成約になれば、オーナー様としても「費用対効果が高い対策」と言えますが、本当にこの方法通りに行えば、空室は埋まるものなのでしょうか?


 

目 次

1.効果的な空室対策方法とは?

2.仲介会社はどのように思っている?

3.空室対策において、大切なこととは?

4.まとめ

 

1.効果的な空室対策方法とは?

効果的な空室対策方法とは?

ネット上/空室対策コンサルタントの方々が「推奨」している「空室対策」方法とは、下記のとおりです。

  • 専任業者へ自ら客付け業者へ募集営業することの許諾をとる

  • 販促ツールを作る

  • 前後3駅、ターミナル駅の全不動産業者へ営業する

  • 反応の良い2割の業者へ週1回訪問し、関係を築く

  • 入居者が決まったら、差し入れをもってお礼する

  • 家賃と部屋の価値が一致していることが大前提


2.仲介会社はどのように思っている?

仲介会社はどのように思っている?

それでは、空室対策上有効的と言われている「営業方法」を行えば、早期に部屋が埋まりやすくなるのかというと、残念ながら必ずしもそういうことではありません。


もし先程紹介した「営業方法」で、唯一あっているものと言えば「家賃と部屋の価値が一致」の部分だけで、それ以外のものに対して、仮に行ったとしても「仲介会社的には、よく頑張っているオーナー様だな」という印象しか残りません。


どうして訪問営業しているのに、仲介会社的には「それほど響かない」のか?

それは、オーナー様が所有している物件が「魅力的ではないと判断」した場合、正直オーナー様物件の存在をスルーしてしまう担当者は、多いと思われます。


仲介会社の担当者は、会社から「契約ノルマ」を課せられています。

仲介会社は「契約成立に伴う仲介手数料」が唯一の売上となるため、担当者的には「1件でも多くの契約」が欲しいところであり、また契約を取ることによって「歩合」も変わってくることから、決まりやすい物件があれば「積極的に案内」するはずです。


オーナー様が物件PRの為、仲介会社を訪問しても…

  • 募集している部屋が、しっかりとリフォームされていない

  • 物件清掃などがしっかりとされていない

  • 自主管理物件の場合、設備トラブルが発生した際、どう対応するのか

  • 家賃が安い場合、入居者の質がいいのかどうか

等といった懐疑点が浮かんでくると、例えお客様から問い合わせなどの反響があっても、成約につながらない可能性が高くなるので、それなら「この物件は本命物件を決めるための当て馬的な扱い」にした方が、担当者としても「自分のためになる」と考えると思われます。



3.空室対策において、大切なこととは?

(1)成約につながるような部屋を提供しているか?

客付けに強い仲介会社を訪問する前に、まずしなければならないことは、募集物件が「成約に繋げられそうな部屋」になっていることです。


例え営業訪問したとしても、募集している物件のクオリティーが低ければ「成約に繋げられる可能性は低く」なるので、当て馬的な扱いになってしまう可能性があります。


(2)管理の質が良いのか?

お部屋案内する際、物件管理の質が悪ければ、例えお客様に合った条件であったとしても、入居後トラブルに巻き込まれてしまう可能性が高くなるので、仲介会社的には「積極的に案内」したくはないのが本音。今の時代「物件供給数が飽和」状態となっているエリアが多いため、同じ条件の物件は沢山あることから、成約を急ぎたい担当者は、あえて管理の質が悪い物件を紹介しようとは思いません。


(3)ほかの媒体を使って情報発信する

お部屋探しをされている方は、必ずしも大手賃貸検索サイトを利用しているとは限りません。今の時代「SNSを日常生活において活用」している方は多いことから、お部屋をリフォーム・リノベーションをした際には、SNSに物件情報を配信することによって、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクト」に届く事から、物件を知ってもらえるチャンスが増えます。



4.まとめ

意外かもしれませんが、仲介会社では自社他社を問わず「成約につながりそう」な物件があれば、意外にも「目星」をつけて覚えていることから、退去後に「リフォームやリノベーション」がしっかりと行っていれば、お客様が望まれる「エリアや条件」に近いと、積極的に案内してくれる可能性が高くなります。


また、オーナー様の中には、早期契約をさせるために「広告料をつける」こともあると思われますが、ただ今のお部屋探しは「ネットで複数の物件を目星をつけて内見」されるので、広告料をつけても、正直なところあまり効果を期待することは難しいのが、本音です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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