賃貸入居率を上げる方法とは?

更新日:9月16日


不動産投資は、お客様がオーナー様の物件に「ご入居」して頂き、可能な限り「長期入居」してもらえることができないと、キャッシュフローが回らなくなってしまいますので、不動産投資を成功させるためには、「入居率を上げる」ことが必須となってきます。


入居率を上げる方法としては、ソフト面とハード面の両方があり、それらをしっかり熟知しながら対応しなければ、例え築浅物件であっても「長期入居してもらう」ことは難しくなってしまいます。


では、賃貸入居率を上げる方法とは、一体どのようなものがあるのでしょうか?


 

目 次

1.ソフト面における入居率向上対策

 ①入居者プレゼントを行う

 ②設備不良が発生した際には、すぐに対応する

 ③フリーレントを活用し、敷金礼金は無料にする

 ④プロパンガス設置の場合、ガス料金を見直してもらう

2.ハード面における入居率向上対策

 ①リフォーム・リノベーションして家賃値下げを食い止める

 ②入居審査を厳しくする

 ③仲介会社に対するフォローは忘れない

3.まとめ

 

1.ソフト面における入居率向上対策

①入居者プレゼントを行う

不動産賃貸市場は、一部のエリアを除けば「需要と供給のバランス」が完全に崩壊しているので、エリアによっては「空室率が悪化傾向」となっています。つまり「募集をしても空室が埋まらない」状態が続き、今後「少子高齢化」「戸建て住宅住替え」が進む可能性が高くなるので、賃貸空室率はさらに悪化してしまいます。


つまり、数ある賃貸物件の中で、オーナー様物件にご入居して頂いたということは、「ご縁」以上の何物でもないと思いますが、大多数の物件では「お客様に対して、感謝の気持ち」を表していません。


弊社物件では、ご入居されるお客様に対して、「入居初日から必ず使用する生活雑貨」を募集部屋に必ずご用意しています。生活雑貨とは「トイレットペーパー」「ティッシュボックス」「甲府市指定のごみ袋」ですが、お客様としては「助かるものばかり」であるため、後日ご入居者様より「お褒めの言葉」を頂けます。


たったこれだけでのサービスを行うことによって、物件のファンになってくれる可能性が高くなり、管理の質を高めることができれば、長期入居して頂ける可能性は高くなります。


②設備不良が発生した際には、すぐに対応する

賃貸物件の設備は「消耗品」であるため、築年数は一切関係なく、設備不良はどの物件でも「必ず発生」してしまいますが、その際に「いかにスピード対応」するかが、勝負となってきます。


2020年に民法が一部改正され、エアコンなどの設備交換対応が遅れてしまうと、「家賃減額請求が可能」となってしまうことから、オーナー様としては「すぐに対応しないと、家賃減額どころか、場合によっては退去のきっかけを作ってしまう」可能性が高くなってしまいます。


昨今では、半導体不足の影響で「エアコンや給湯器」が品薄状態となっていることから、設備交換したくても、なかなか難しいケースが出てきてしまいますが、もしオーナー様物件がプロパンガスを使用しているのでであれば、エアコンや給湯機に関しては「独自ルート」を持っていることがあり、すぐに対応してくれる会社もありますので、エアコンや給湯器に不具合が生じてしまった場合は、ガス会社に相談されることをおススメします。



③フリーレントを活用し、敷金礼金は無料にする

お部屋探しをされている方にとって、契約前に支払う「初期費用」が高額になりやすくなる点においては、非常にネックに感じています。ただ現実的に「初期費用を安くする」ことは、ほぼ不可能に近い状態ですが、ただオーナー様の権限(サブリースは除く)で初期費用の中に含まれる項目を省く事は可能です。


例えば、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」をつけることによって、初期費用の中に含まれている「前家賃分の家賃部分」が相殺となるため、初期費用総額を抑えられますし、また今の時代「家賃保証会社を利用」するのが当たり前となっていることから、敷金より効果的な保証会社を利用することで、初期費用削減が可能となり、礼金に関しては「時代遅れの象徴」であるため、早急に廃止にされたほうが、ご入居者様にとってはプラスとなります。


④プロパンガス設置の場合、ガス料金を見直してもらう

地方都市においては、都市ガスの普及が遅れているので、プロパンガスを設置している物件が多いです。プロパンガスの料金設定は「自由価格」となっていることから、ガス会社ごとで料金が異なり、場合によっては「従量料金単価が数百円違う」ことも珍しくはありません。


賃貸アパートにプロパンガスを設置することによって、戸建て住宅×アパート戸数分のガスを使ってくれることから、他社ガス会社は「自分達のガスを使ってほしい」と、アポなしでオーナー様のご自宅に訪問するケースがありますが、これを逆手にとって「ガス料金を多少なりとも安くしてもらえないか」と、現在のガス会社に交渉することで、担当者も「このままでは他社に乗り換えられてしまう」と対応してくれる可能性が高くなります。



2.ハード面における入居率向上対策

ハード面における入居率向上対策

①リフォーム・リノベーションして家賃値下げを食い止める

築年数が経過すると、どうしても「資産価値が低下」してしまうので、家賃を維持することは難しくなってしまいます。


特に「築年数10年目と20年目」は、家賃相場自体が値下がりしてしまうことから、対応しないと「価格競争」に巻き込まれてしまいますが、リフォームやリノベーション対応することによって、物件資産価値を高めることができ、家賃値下げを食い止めることは可能です。


築年数が20年以下であれば、リフォーム対応で十分OKですが、20年以上経過してしまうと、設備自体が「古くなってくる」ので、リフォームをしても「築古物件」のイメージが残ってしまい、家賃維持は難しくなってしまいますので、空室期間が長期化してきたときには、リノベーションを検討されると、収益改善が期待できると思われます。


②入居審査を厳しくする

賃貸物件に入居される方は、必ず入居審査が行われ、入居審査に合格しなければ、契約することができません。近年では「家賃保証会社の利用が促進」されていることから、家賃保証会社と管理会社双方で「独自審査」が行われます。


一般的に、入居審査で落ちることはまずないのですが、ごく稀に「滞納歴があり、保証会社審査に落ちた」「家賃支払い能力がギリギリ」「入居動機が理解できない」「社会モラルがないと判断した」「入居申込書に虚偽記載の可能性がある」場合で、保証会社審査が通った時、審査に厳しい管理会社では「入居はご遠慮してもらったほうがいい」と、オーナー様に相談を持ち掛けます。(サブリース契約物件は除きます)


オーナー様としてみたら、ここで入居拒否をしてしまうと、また募集をしなければならないので、できることであれば「入居してもらいたい」と考えるのが普通です。


ただし、賃貸借契約が成立した時点で、お客様には「借家権」という法的権利が付与されます。借家権が与えられたことによって、オーナー様が「迷惑行為をしていて、何度注意しても改善がされないから退去させたい」と思っても、「正当事由がなければ、契約解除や更新拒否」することが不可能となり、もしこれを認めてもらうためには「司法判断」を仰ぐことになりますので、ハードルが高くなってしまいます。


入居審査に甘いと、入居者の質が低下してしまう可能性が高くなり、その結果「入居者同士のトラブル増加」が懸念され、物件の質までも低下=入居率の低下を招くだけとなりますので、入居審査は厳し目にした方が、結果的には高入居率を維持することができます。


③仲介会社に対するフォローは忘れない

仲介会社は、契約成立に伴う「仲介手数料」が唯一の売上となっていることから、1件でも多くの物件をご紹介し、契約してもらいたいと考えています。そのため、クロージングに入った際、お客様から「交渉が入る」ことはよくあることですが、その際に「いつでも電話連絡が可能なオーナー様」と、「管理会社経由でないと連絡が取れない」とでは、仲介会社の担当者のやる気にも「差異が生じてしまう」可能性が高くなります。


これは、お部屋のクオリティーの部分でも同じことで、仮に築年数が経過していても「リノベーション対応」がされている物件では、成約率が高くなることから、担当者も積極的に応援したくなるものですが、「原状回復程度の部屋になっている」「リフォーム提案をしても聞き入れてくれない」物件では、案内したくても「決め手となる部分が少なすぎる」ため、場合によっては「本命物件を決めるための当て馬的物件」扱いをされてしまう可能性が高くなります。



3.まとめ

賃貸入居率を上げるためには、ソフト面とハード面を強化する必要があります。


不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われていますが、日本の総人口は「今後確実に減少」していくことから、地方都市はもちろんのこと、今までは安泰傾向が強かった「大都市圏にある賃貸物件」であっても、しっかりとした空室対策/賃貸経営を行わないと、淘汰されてしまう可能性が高くなってしまいます。


日本一空室率が悪い山梨県に物件があり、さらに築29年目の和室がある2LDK物件を所有している弊社が、家賃相場無視した差別化リノベーションを展開することによって、たった3か月で満室をまた達成できたことは、他県でもしっかりと対応すれば、仮に築古物件であっても入居率を高めることが可能となります。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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