不動産投資のメリットは借主さえ見つかれば安定した家賃収入を得ることができる点です。
ただし退去はいつ発生するか予測することが難しく、また再募集しても時期によっては空室が長期化になることがあります。
早期客付けさせたいのであれば広告料設定すると効果的と言われていますが、ただ費用対効果が本当にあるか懐疑的の貸主も多いはずです。
本投稿は広告料なしで賃貸契約できるかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸広告料設定において重要なポイント”
１．賃貸広告料について
１）賃貸広告料とは？
広告料とは貸主が賃貸契約に至った際に支払う広告謝礼金みたいなものです。
賃貸契約が成立した際、商慣習として借主が仲介手数料を支払うことが多く、仲介手数料は最大でも家賃1,1か月までとなっています。
そのため仲介会社では成約につながりそうな物件を最優先で紹介するため、競争力が低下している物件は、直接問い合わせが入らない限り紹介しようとは考えません。
しかし広告料設定されていると成功報酬が倍以上になるため優先的に紹介されるため早期客付け効果があると言われています。
２）メリット
優先的に紹介されやすくなる
原則として賃貸契約の際、仲介会社は仲介手数料以外の報酬を受け取ることができません。
しかし依頼者＝貸主が仲介会社に広告依頼した場合に限っては、広告料設定することができます。
そのため広告料設定物件が成約となると、複数件分の収入が一気に入るため「賃貸検索サイトの反響数が少ない物件」であっても積極的に紹介／案内されやすくなります。
クロージングがしやすくなる
部屋探しされる方は有利に入居したいと考えているため、初期費用交渉をしてくる可能性が高くなります。
広告料設定範囲内の値引きであれば、仲介会社側は損することはないため交渉に応じやすくなり成約に繋げやすくなります。
３）相場
広告料はあくまでも貸主の依頼がなければ設定することができません。広告料の相場は仲介会社担当者に確認する必要がありますが、一般的には家賃1か月分が多いと言われています。
２．広告料の光と影
株式会社リクルートの調査によると、物件見学数及び仲介店舗訪問数は年々減少傾向となっています。また近年の部屋探しは希望条件に合致した部屋のみを内見しています。
一般的に広告料物件は「反響が少ない」「室内クオリティーが低い」所が多いため、競合物件より劣っていれば成約になる可能性は極めて低く、さらに物件供給数が飽和状態のため昔と比べると広告料設定の費用対効果はあまり期待できません。
また広告料が多く設定されてると「問題がある物件」と捉えてしまうためよほどのことがない限り成約に繋げることができません。
３．広告料なしで賃貸契約できるか？
競争力が低下している物件／閑散期中は客付けが難しくなってしまうため、空室が長期化する前に広告料をつけるかどうか迷う貸主は多いと思います。
結論から先に言うと、室内クオリティーが高ければ築年数／募集時期関わらず広告料設定なしでも早期客付けはできます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに今年で築年数が30年を迎えます。
一般的に築年数が古い物件は家賃値引きや広告料を多く設定しないと、早期成約に結び付けることが難しいと言われています。
弊社物件では2023年5月に2件退去が発生しましたが、退去後わずか数日ですぐに入居申込が入り満室にさせることに成功。
弊社物件では広告料設定なし／家賃相場より高い家賃設定で募集していますが、室内クオリティーを高めた差別化リノベーション展開／集客方法の見直しをしているため、早期成約に結び付けることができました。
▶閑散期中早期成約になった理由について、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は広告料なしで賃貸契約できるかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸広告料設定すると、担当者のモチベーションが高くなるため積極的に声がけをしてくれます。しかし先程もお伝えした通り、年々仲介店舗来店数が減少傾向となっていることから、広告料設定効果がそれほど期待できなくなっているのが現状です。
それならば広告料にかける費用をリフォーム費用に回した方が、結果的には早期成約に繋げられやすくなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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