借主からの家賃減額交渉、どう対応する？
更新日：2022年9月19日
不動産賃貸経営をされているオーナー様にとって、契約更新をされる際に「家賃を安くしてほしい」とご入居者様から相談を受けた時、ビクッとしてしまいますよね。
ご存知の方も多いとは思いますが、現在の設定家賃と家賃相場に「大きな乖離」が発生している場合には、「借地借家法32条1項」を適用することが可能となるため、オーナー様の判断次第で、結果は大きく異なってきます。
家賃減額に関しては、借主と貸主双方の合意がなければ、家賃減額をすることができません。また当然ながら「ご入居者様から家賃減額請求されたことに激怒し、契約解除をすること自体」も、借家権に抵触してしまいますので、100％できません。
オーナー様が、ご入居者様から提案された「家賃減額」に対して「拒否」してしまった場合、ご入居者様は「現在の家賃のままで契約更新」するか、もしくは「法定更新」／「更新せずに退去」するかのいずれかの対応をとることになります。
ただし、オーナー様からの家賃減額が拒否されたことに抗議する意味として、「供託」を行う方も中に入ると思いますが、ただこのようなことをしてしまうと、もはや「険悪な関係」となってしまうため、仮にどちらかが譲歩して妥結したとしても、長期入居は難しくなってしまいます。
皆様は、どのように対応されますか？
大抵のオーナー様は「長期入居して頂きたい」と考え、入居期間も考慮した上で、「家賃減額を認められる」と思います。一見すると「入居者様ファースト」的な判断ではありますが、裏を返してしまうと「この情報がほかの入居者様にも伝わってしまう可能性」が高くなり、更新時期を迎えられたご入居者様から「相次いで家賃減額請求」を受けてしまい、賃貸経営的にマイナスになってしまう可能性も、否定できません。
築29年目を迎え、日本一空室率が悪い山梨県にある弊社において、契約更新を迎えられたお客様から「家賃減額請求」を受けたことは、正直殆どないといっても過言ではないぐらい「ありません」。
どうしてないのかというと、「徹底的に物件の質を上げている」ので、顧客満足度が高い状態をキープ＝家賃が高いといった意識を持たせないように、賃貸経営を行っていることから、家賃を下げてほしいとお願いされる方は、殆どいません。
物件の質を上げているといっても、あまりピンとこないオーナー様は多いと思いますので、一例をあげると、弊社物件で先日「テレビの電波が悪く、特定のチャンネルが視聴できない」とご入居者様から相談を受けましたので、すぐに対応したところ「早期に解決」することができました。
設備不良が発生した場合、ご入居者様は管理会社に相談し、管理会社は見積もりを取った上でオーナー様に「修繕してもいいのか」許可を求めてきます。しかし弊社の場合、オーナーである自分が「平日の午前中に掃除を行っている」ので、ご入居者様とお会いする機会が多いことから、面識があるご入居者様は「気軽に相談」してくれるので、早期に対応することができ、今回取り上げたテレビの電波が悪い件にしても、3日程度で解決することができた点は、一般的な賃貸アパートと比べると、対応が早い方だと思います。
これは推測ではありますが、賃貸管理をしっかりとしている物件は、入居者様の質がとてもよいので、仮に家賃が相場より高くても「管理体制に問題」がなければ、家賃減額交渉をしてくるお客様は、正直少ないのではと思われますので、もし現在ご入居されているお客様から「家賃減額交渉」が入った時には、この機会に「物件管理の質を上げてみる」と、結果は違ってくるのではないでしょうか？
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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