賃貸空室率を抑えるためには？
更新日：2022年9月16日
賃貸物件の空室率は、現在深刻化となっています。
新規建設に向けた法的な規制がない以上、今後人口が減少していくことがわかっていたとしても、大手管理会社では「新規新築物件」を立て続けなければ、利益を確保することができないことから、今後も賃貸物件の供給数は増えていくものと思われます。
このことについては、週刊文春のウエブ版においても、専用記事が掲載されていますが、エリア内に新規物件が建設されてしまうと、当然ではありますが「賃貸版ストロー現象」が確実に起こり、稼働率が良い物件と悪い物件には、大きな差異が生じてしまいます。
このようなことが起きてしまうと、一番被害が出やすいのは、築年数が20年以上経過している物件。
築年数が経過すればするほど、物件の資産価値は低下してきますので、集客効果を目指すためには「家賃の値下げ」「広告料の設定」が必須となってきますが、ただ近年においては「家賃を相場以下に抑えたとしても、空室が埋まらない物件」「広告料を出しても、成果が出にくい物件」が、どうも多くなってきているように感じます。
この背景には、戸建て住宅に住替えされる方が多くなってきていると、個人的には推察しています。
日銀の「ゼロ金利政策」による「住宅ローンの低金利」、また政府による「住宅ローン減税」は、戸建て住宅に住みたいと考えている方にとっては、毎月の負担額を減らせることもあるので、条件によっては「家賃4万円以上支払える方」ならば、戸建て住宅に住むことができてしまいます。
今後、日本社会は「超高齢化社会」に突入することが明白であることから、業界は一切問わず「一人のお客様をめぐって、多数の会社が奪い合う」時代となることから、今までのような集客では、もう通用せず「イノベーション」を起こす必要性が出てきています。
賃貸におけるイノベーションを考えた際、2つのグループに分けて考える必要性があります。
①管理の見える化 ②仲介の見える化
①管理の見える化について
賃貸物件に入居された後における、管理全般に関しては「管理会社」が全て対応することになります。今までは「お客様からの相談」を受けて対応するのが一般的な業務となっていましたが、これからの時代は「いかにしてスピーディーに対応ができるか」が勝負となってきます。
特に賃貸物件においては「設備不良」は、どの物件でも発生してしまうものですが、設備不良が発生した際に、どのくらいのスピードで対応することができるかが、今後の賃貸管理においては、非常に重要となり、しっかりと対応することができれば、確実に「口コミ」で広まってきますので、長い目で見れば「賃貸空室率を抑える」ことも可能となってきます。
例えば、備付絵のエアコンが経年劣化で不具合を起こしてしまった時、交換費用などは「貸主」となります。2020年4月に改正された民法においては、期日までに交換することができなければ、借主は「家賃減額請求を行える」と明記されてしまったので、設備不良が発生した際には、素早い対応を取らなければなりません。
ただエアコンは「需要が多い夏場」は、在庫が切れてしまうことと、設置する職人さんが不足しやすいことから、対応に時間がかかることも予想されます。
その際、短時間で対応することができれば、お客様評価はとても高くなり「長期入居」をして頂ける可能性は高くなります。これを実現するためには、協力会社さんとの連携を密にしなければなりませんが、ただ多くの空室対策では「管理の見える化」は、ほとんど言及されていませんので、この部分をしっかりと対応できるようにしないと、今後の大空室時代に生き残ることはできません。
②仲介の見える化
一方、仲介の見える化に関しては、ズバリ「家賃交渉が入りにくい部屋」を提供できるかどうかが、問われてきます。
一般的に賃貸物件の家賃は「1年で１％ずつ下がる」と言われています。
築年数が浅い物件などでは、設備などが新しめなので、家賃下落がすぐに発生することは、あまり考えにくいのですが、ただ築10年を超えてくると「設備」「外壁」が劣化し始めてくるので、相場自体も一気に値下がりとなってしまいます。
現在の賃貸物件集客は、圧倒的に「大手賃貸サイト」を活用しなければ、成約率を上げることができない時代となっているので、築20年以上が経過した物件では、価格競争が激化してしまい、家賃を値下げして集客ができたとしても「入居者の質が悪くなる」可能性があり、下手すれば「家賃滞納」をしてしまうリスクが多くなってしまいます。
オーナー様的には、家賃値下げは「出来たらしないほうがいい」と思っているものの、家賃を値下げしなければ「空室期間が伸びてしまう」恐れがあるので、殆どのオーナー様は、家賃値下げに渋々同意しているのが現実。
ただ、しっかりとリノベーションやリフォームをした部屋であれば、家賃を値下げする必要性はまずないと言っても過言ではなく、また築年数で物件判断されてしまうことが、賃貸サイトのデメリットであるのは、明白となっている以上、それならば「新たな媒体」による集客を目指せばいいだけの話。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、比較的築年数が経過している物件の方が「多い」のが特徴です。弊社物件も築29年目を迎える物件ではあるものの、差別化リノベーション＋徹底した初期費用の見直しをした結果、コロナ禍であっても「家賃値下げどころか値上げ」しても集客に苦戦することなく、現在満室状態が続いています。
近年の空室対策において、注目されているのが
最低限のリフォーム＋ホームステージング戦略
です。
最低限のリフォーム（壁紙交換など）を行った上で、入居してほしい年代層にあったホームステージングを行うことで、ニーズに合った部屋を見せる＝部屋に興味を持っていただく事によって、早期入居を目指す手法です。
家賃帯を相場並みにする＋集客に苦戦が強いられる物件では「広告料」を出す＋賃貸サイト上において、反響があまりない場合には「マイソク」をもって仲介会社を訪問営業することをしきりにPRしていますが、ただ築年数が経過している物件においては、室内の機能性（断熱、湿気、防音）に不満を持っている方が約3割いることは明白となっている以上、築年数が経過している物件では、多少なりとも対応しなければ、長期入居は難しくなります。
ただ、今流行りのホームステージング戦略では、ホームステージング実施による「費用対効果」に注目しているので、リフォームやリノベーションは、全くと言っても「無縁」と考えているみたいですが、ただ長期入居させるという部分においては、あまり期待ができないので、要注意です。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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