低予算でもおしゃれ賃貸にする方法とは？
更新日：6 日前
近年では賃貸物件数の供給量が「需要」と比べ明らかに過多状態となっていることから、賃貸の空室率は全国的に悪化しています。そのため再募集する際「原状回復程度」のリフォームのみでは、適正賃料にしても、部屋が埋まらない可能性があります。
空室期間を早期に埋めるためには顧客が求めている部屋にしなければなりません。
ただリフォームするとなると費用がそれなりにかかってしまうことから、貸主の中には「リフォームしたくない」と考える方もいるはずです。
ただし築年数が10～20年以内の物件であれば、費用をそこまでかけなくてもおしゃれな部屋を作ることができ、入居促進に繋げることができます。
本投稿は、低予算でもおしゃれ賃貸にする方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"低予算リフォームする上で重要なポイント”
１．築20年以内ならリフォームが最適
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。
そのため家賃帯も比例することになり、築1年毎に1％下落すると言われています。そのため空室対策する際には築年数に応じた対策を行うことが求められます。
弊社代表は、築年数が20年以内であればリフォーム／築20年以上経過している物件ではリノベーションを行うと早期客付け／収益性向上が期待できると考えています。
それでは上記理由についてみていきましょう。
１）減価償却が残っている
家賃相場は概ね10年を超えることに一気に下落する傾向となっています。背景には減価償却が関連しています。
賃貸設備の減価償却は概ね15年程度となっていることから、築20年以内であれば既存設備を生かしたリフォームを行えば客付けすることは十分可能であり古さは一切目立ちません。
しかし築20年を超えてくると減価償却が終了し、さらに最新設備と比べると機能性が低下しているため、既存設備を生かしたリフォームはあまりおススメできません。
２）築年数の問題
エイブルが賃貸物件に住んでいる20代／30代男女にアンケート調査した所、賃貸の許容年数で最も多かったのは
築10年以内
築15年以内
築20年以内
の3カテゴリーで、新築のみと回答した方は少数だったとのことです。またリフォームしていれば築年数はこだわらないと回答した方も一定数いました。
つまり募集時に築年数に応じたリフォームを行えば、入居促進効果が期待できます。
▶エイブルのアンケート詳細はこちらをご覧下さい。
2019年度版・最新の入居者ニーズ大調査【家賃・築年数・駅からの所要時間】
２．低予算でおしゃれ賃貸にする
賃貸リフォームと聞くと費用が掛かるイメージが強くなってしまいますが、工夫次第で低予算でもおしゃれな部屋を作ることは可能です。
１）キッチンカウンターを設置
近年施工された新築物件では人気がある対面キッチンが設置されているものの、築年数が経過している物件では壁付けキッチンとなっているところが多いです。
クックパット株式会社の調べによると、家賃／アクセス／リビングの広さを妥協しても、キッチンの充実性を優先する方が多いとのことです。
つまり、人気があまりない壁付けキッチンに手を加えないまま募集すると、入居促進の妨げになる可能性が出てきてしまいます。
壁付けから対面キッチンにすることは可能なものの、配管などをやり直すことになるため多額の費用が発生してしまいます。そこでおススメなのがキッチンカウンターを新たに設置することです。
若い世代に支持が多いIKEAにはキッチンカウンターが販売されています。5万円程度の費用は掛かってしまうものの、賃貸に設置されている対面キッチンと比べカウンターが数倍広くなっていることから、壁付けキッチンのデメリットをうまくカバーしてくれます。
２）内装を工夫する
壁紙の減価償却は6年と決まっているため、概ね6年周期で張替えすることになります。おしゃれな部屋にする際に気をつけるべき部分は、統一感をもたせることです。
入居促進を図るためにアクセントクロスを利用する物件は多いのですが、色の好みは十人十色であるため、顧客が気に入るようなアクセントクロスを選択しないと逆効果となってしまいます。
上の写真は弊社物件のトイレのビフォーアフターです。トイレ本体はそのまま活用していますが、同じトイレなのに室内空間は180度違っています。
アクセントクロスを採用する際には、個性が強くないものを選ぶことが重要です。個性が強すぎるものを選んでしまうと部屋全体が落ち着かない感じとなり、長期入居に繋げられなくなってしまいます。
▶壁紙・床材はこちらを選びました。
・床材
３）水栓を変える
部屋探ししている方は築年数はそれほど重要視していないものの、古臭いと感じてしまうと他の物件に流れてしまう可能性があります。
特に水代わり部分は古さが出やすくなるため、気を付けなければなりません。
弊社物件は築年数が経過しているため、退去が発生するたびにリフォームを行っています。今までリフォームしていなかった浴室にはハンドルタイプの水栓が設置されていましたが、リフォームを機にサーモスタットシャワーに交換しています。
シャワー水栓を交換しただけでも浴室の印象が変わってきます。部屋探しされている方は細かい部分もしっかりと見ているため、リフォームする際には顧客目線に立って考えなければなりません。
４）玄関エントランス
玄関は部屋の顔ともいうべき存在。ただ賃貸物件の場合、玄関照明が1つしか設置されていないことが多いため、室内印象が正直あまりよくありません。
そこでおススメなのが照明器具の交換。
弊社物件ではリフォームを機に玄関エントランスを大幅に変えています。照明器具はIKEA製のものに交換し、また床材は白系のクッションフロアを採用しています。
たったこれだけでも玄関印象はガラリと変わり、同じ部屋とは思えないほど明るくなっています。
▶照明及びクッションフロアはこちらを採用しました。
３．費用対効果
先程もお伝えした通り、弊社物件は築年数が経過しているため空き部屋を随時リノベーションしています。
基本的にはフルリノベーション対応しているものの、一部の部屋は家賃据置で募集しているため「必要箇所のみリフォーム」しています。
先月退去した部屋ではわずか1日で入居申込が入りましたが、この部屋は先程紹介した低予算リフォームを行っています。閑散期にもかかわらず早期成約に結び付くことができたのは、顧客目線に立ったリフォームをしているからです。
▶わずか1日で入居申込が入った部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、低予算でもおしゃれ賃貸にする方法についてお伝えいしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
低予算リフォームでも顧客目線に立った設備／内装を選択すれば、内見時の第一印象がとてもよくなることから入居促進に繋げられやすくなります。
ただ1点気を付けないといけないのは、リフォームは資産価値下落を抑制する効果が強いため家賃値上げしてしまうと、家賃が高いイメージを植え付けてしまう可能性があるため、注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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