大空室時代を生き残るためには、今までの空室対策ではダメ!

更新日:9月19日


地方都市を中心に、賃貸物件の空室率は「悪化傾向」となってきています。

特に競争力が低下している「築古物件」では、物件供給数が飽和状態となっているため、空室率が悪化傾向となってきています。


コロナ禍+ウッドショックの影響からか、昨年から弊社物件がある山梨県では、空室率が改善傾向となってきています。ただこれはあくまでも一時的な問題で、木材価格が安定した場合、また空室率が悪くなってしまうのは「時間の問題」であるため、築年数が経過している物件においては、しっかりとした対策を講じることが重要となります。


ところで、賃貸の空室対策と聞くと「設備強化」「ホームステージング」が良く取り上げられます。確かに設備強化(インターネット無料化など)やホームステージングを行うと、賃貸検索サイト上において、閲覧して頂ける確率が高くなりますが、ただ上記のような対策は、競合他社物件でも同じような考え方を持っているため、今までのような考え方を踏襲した空室対策は、必ず壁に当たってしまいます。


 

目 次

1.インターネット無料のデメリットが鮮明に

2.ステージングの弱点

3.部屋をワクワクさせていますか?

4.今の時代はSNS検索

5.まとめ

 

1.インターネット無料のデメリットが鮮明に

インターネット無料のデメリットが鮮明に

賃貸空室対策をする際、有効的と言われているものといえば、やはり「インターネット無料化」ですよね。インターネット無料化になっていれば、引越し当日からインターネットが使用でき、毎月の使用料金も発生しないことから、今では「これがないと空室が埋まらない設備のひとつ」となっています。


ただ「新型コロナウイルスの感染拡大防止」の一環として、政府が各企業に対して「テレワークの推奨」をしたことによって、状況が一変。多くの方がテレワークに切り替わった結果、オンライン会議中に「電波状況が悪く」なってしまい、業務に支障をきたしてしまう方が多くなってしまい、デメリットに感じてしまった方は「置くだけWi-Fi」を購入したり、或いは「好きなプロバイダと契約したほうがいい」と考え、住み替えをされる方が多くなってきています。


上記に関しては、元々インターネット無料物件では「通信速度までは保証」されていないこともあるので、状況次第ではネット回線が悪くなることは承知しているはずですが、ただ業務に支障をきたしてしまうと、残念ながら「インターネット無料物件」の醍醐味はなくなってしまいます。


因みに、このことをよく熟知している仲介担当者は、あえてインターネット無料物件には入居せずに、接続可能=お客様自身が好きなプロバイダと契約することができる物件を選んでいます。



2.ステージングの弱点

ステージングの弱点

近年の賃貸空室対策として、脚光を浴びているのが「ホームステージング」。

募集している部屋に「おしゃれな家具や雑貨」等を配置→写真を賃貸検索サイトに掲載することによって、反響率を上げることができるため、必然的に成約率も上昇することから、多くの物件で採用されつつあります。


ただその一方で、築年数が経過している物件において「原状回復程度」の状態で、ホームステージングをされている所がありますが、この様な物件では「仮に成約に繋げられた」としても、ステージング後は「撤去した上で引き渡される」ことから「巣の部屋」がわかってしまい、場合によっては「長期入居が難しくなってしまう」可能性があります。


さらに、築年数が経過している物件において、原状回復程度のリフォームしかしていないと、「目視できない部分において、重大な劣化が進行」している可能性もあり得ます。もしこのような劣化を見逃してしまうと、最悪重大なトラブルに発展してしまう可能性が高くなりますが、空室対策を専門としている担当者の方は、ここの部分に関してあまり触れていないので、正直これが本当にオーナー様にとって良い事なのか、懐疑的です。



3.部屋をワクワクさせていますか?

部屋をワクワクさせていますか?

築年数が経過したとしても、室内がしっかりとリノベーション対応されていれば、十分集客することはできますし、また家賃値下げしても成約することは可能であると考えています。


ただ上記対応をする場合、競合他社が展開しているようなリノベーションでは、「同質化」となってしまい、差別化を図ることができません。


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。さらに弊社物件は「築29年目の和室アリの2LDK」であることから、価格競争になりやすくなってしまいますが、弊社物件では「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開することで、フルリノベーションした部屋においては、家賃値上げに成功しています。


ナチュラルテイストに特化した部屋作りをしている物件は、まず皆無と言っても過言ではありません。ただ内見されたお客様からは「高い評価」を頂き、お客様によっては「内見当日に入居申込」を頂く事も珍しくはありません。



4.今の時代はSNS検索

物件探し=大手賃貸検索サイトというイメージがとても強いのですが、今の時代は「誰でも簡単に情報を確認」することができ、お部屋探しをされている方が、必ずしも大手賃貸検索サイトを活用しているとは限りません。


Google検索の次に検索されているツールは、YouTube。

また若い世代を中心として、InstagramやTwitter、Tiktokを日常生活上において活用していることから、これからの賃貸探しは、もしかするとSNSに移行するのではと思われます。


実際に弊社物件においては、SNSも含めた公式サイトを開設していますが、弊社物件にご入居された方の約8割は、公式サイト経由から問合せ~内見された方であるため、もし現在集客に苦戦を強いられているオーナー様は、ご自身でSNSを運用することによって、新たな顧客掘り起こしをすることが可能となります。



5.まとめ

日本の人口は今後減少傾向となるため、必然的に賃貸物件は「供給過多」となってしまいますので、エリアによっては「一人のお客様を複数の物件で奪い合う」可能性が高くなってしまいます。


このような状況になると、入居率が良い物件と悪い物件との差が「歴然」としてしまい、物件によっては淘汰されてしまうリスクがあります。物件入居率が低下してしまえば、当然ながら家賃収入は減少してしまい、経営が厳しくなってしまいます。


首都圏などの一部エリアを除き、築20年を超えてくると、賃貸の空室率の悪化/家賃下落が深刻となってしまいますので、しっかりとした空室対策を行わないと、経営が一気に悪化してしまいます。

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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