債務超過だった賃貸経営を黒字にさせた方法とは？
更新日：2022年9月19日
お恥ずかしい話ではありますが、弊社物件は、つい数年前ぐらい前までは、黒字計上することができませんでしたが、ただ経営の見直しを行うことによって、黒字に転嫁することができました。
賃貸経営のリスクは、何を隠そう「空室」であり、空室率は「築年数が経過」すると、率が高くなってしまい、さらに家賃も維持すること自体も難しいので、場合によっては「空室の長期化によって、経営が厳しくなってしまう」オーナー様もいるはずです。
ただ経営の見直しをすること＝どこが原因なのかを突き詰めることによって、必ず黒字にさせることは、十分可能であり、少なくとも「日本一空室率が悪い」山梨県に物件を所有する弊社でも「できた」ことは、おそらく他県でも通用できるはずです。
そこで、今回のブログでは「債務超過だったダメダメアパートを黒字に転嫁させた方法」について、お伝えさせてもらいます。
私は、山梨県甲府市で祖父から相続した「アパート経営」を破産寸前の状態から黒字化することに成功し、そのノウハウを空室でお悩みのオーナーさんにお手伝いをする会社、有限会社 山長を経営しております長田 穣（オサダミノル）と申します。
28歳の時、父と祖父が相次いで病死し、急遽2代目オーナーに就任したものの、当時は「債務超過状態で、いつ自己破産」してもおかしくはない状態でした。
しかし、どん底だったアパート経営を立て直し、今では収益性を高めることができる賃貸アパートにさせることに成功しましたが、その過程には様々な苦難がありました。
その詳細について、別ブログ「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」を読んでいただければ、本ブログも理解することができるはずです。
目 次
１．返済期間の延長、そして借り換え
弊社物件は、1993年に施工された２LDK賃貸アパートとなっていますが、そもそも自分は「相続で賃貸オーナー」となった2代目。賃貸オーナーになる前は、普通に会社員をしていて、当然ながら賃貸アパートを将来相続するとは、全く考えていなかったのですが、父と祖父を相次いで亡くし、急遽2代目のオーナーに就任しました。
ただオーナーに就任した当初は、空室率がとても多く、さらに家賃収入があっても、銀行返済（アパートローン）の方が完全に上回っている「債務超過」状態が続いていて、メインバンクの担当者から「長田さんの物件は、資産貧乏というのですよ」と、ばかにもされていました。
オーナー就任時は、何とか返済をしていったのですが、家賃値下げ＋空室率増加のため、ローン支払いがきつくなっている状態が続いたため、担当者に「返済期間を延長してほしい」とお願いし、それが認められたため、条件変更後は月々の負担が減ったこともあり、幾分かは楽になりました。
ただ、相続の時に発生した「遺留分」支払いのため、某信用金庫から「フリーローン」として借りたのですが、金利が4％と非常に高く「元金と利息がほぼ同じぐらい」だったので、これでは毎月利息を払っているようなものとと、激高してしまい、某信用金庫の融資担当者に「こんな高い利息を払い続けるのであれば、他行で借り換えしてくる」と啖呵を切った際、担当者が「現在他行で借りられているアパートローンを、当庫で借り換えしてくれれば、ローン金利を見直す」をアドバイスされたので、すぐに借り換えを行いました。
借り換えを行ったことで、アパートローン金利及びフリーローン金利も、下げてもらうことができたので、もし現在アパートローンの返済がきついオーナー様は、一度金融機関に相談されてみてはいかがですか？
２．リフォームからリノベーションへ
（１）リノベーションを行う
築年数が20年未満の物件であれば、原状回復程度のリフォームでも、十分客付けすることは可能であり、家賃値下げも「それほどしなくても、物件資産価値がまだ高い」ので、空室率が悪化するようなことは、少ないと思われます。
しかし、築年数が20年を超えてくると、さすがに「今までのような空室対策」では、家賃維持はもちろんのこと、早期に客付けすること自体も難しくなってしまい、経営的にも黄色信号となってしまいます。
そこで弊社でも、2018年以降からは「空き部屋を随時リノベーション」を行い、フルリノベーション部屋においては「家賃を値上げして募集」を行っています。
築年数が経過している物件において、よく問題となってしまうのが、「家賃を値下げして募集をするか、家賃値上げ目的のリノベーションをするか」どちらにした方がいいのか、迷うオーナー様はいるはずです。
賃貸市場の需要と供給のバランスが「保たれている」のであれば、無理に冒険しなくても、家賃を値下げしてお客様を待っていた方が、得策であることには間違いありません。ただ弊社物件がある山梨県みたいな「地方都市」では、人口減少／戸建て住宅住替えなどが多くなってきているので、人気が高い「築浅」「新築物件」は、早く決まるものの、築年数が古い物件に関しては、どの部屋も同一的な感じとなっているため、家賃を値下げしても「部屋が埋まりにくく」なってきています。
それならば、家賃を値上げ目的のリノベーションをして、新たな集客層を開拓した方が結果的には、収益を改善することができるのではないでしょか？
弊社物件では、2018年以降、空き部屋をリノベーションしていますが、上級グレードのフルリノベーション部屋においては、従前家賃と比べて「最大で10％値上げ」を行っております。値上げして集客ができたことによって、実は新築当初の家賃に「近づけることが可能」となったため、長期入居してもらえれば「リノベーション費用回収＋利益確保」が十分期待でき、さらに弊社のリノベーションは「ナチュラルテイストに特化した部屋」となっていることから、使えば使うだけ「味わいが増してくる部屋」となるので、経年変化を楽しめる＋付加価値がつくので、家賃値下げをしなくても、十分収益を確保することが可能となります。
（２）リノベーション費用はどうしたらいい？
家賃を据え置くのであれば、リフォーム程度でも十分可能ですが、資産価値向上／家賃値上げをしたいのであれば、費用は掛かってしまいますがリノベーションの方が、圧倒的に良くなります。
ただリノベーションをするとなると、1室あたり200万円～300万円近い費用が発生してしまい、キャッシュで払うことが難しくなります。手元にお金がなければ、融資をしてもらう以外は方法がありませんが、金融機関で貸し出している事業系ローンは、金利が高い場合があるので、毎月の返済を考えた際には、可能な限り「低金利のローン」を借りたいものです。
そこでおススメなのが「公的融資制度」を積極的に活用することです。
弊社所有物件がある「山梨県甲府市」の場合では、「利子補給がある公的融資」があります。正式名は「小規模企業者小口資金」で、金利は2.2％となっているものの、年1回利子補給が行われ、1.2％分は返還されることから、実質金利は1.0％と大変お得な融資と言えます。
さらに同融資制度を活用すると、信用協会に支払う信用保証料の一部を「山梨県」と「甲府市」で一部補助してくれる点も、メリットと言えます。運転資金／設備資金とも、最大で1250万円まで借りられることから、使い勝手が良い融資制度と言えます。
３．物件独自の公式サイト開設
築年数が経過している物件では、賃貸検索の際「築年数が古い」という理由だけで、物件成約候補から外されてしまうことが多いため、どうしても価格競争になりやすくなってしまいます。
さらに大手賃貸検索サイトでは、仮にリノベーションを行ったとしても、同サイト上における「リノベーション定義」に合致していないと、リノベーションページに掲載することができないため、いずれにしても大手賃貸検索サイト上のみで、賃貸集客することは、非常に難しくなってしまいます。
そこで弊社では、2018年に「物件専用ページ」を開設し、「物件の魅力や募集中の部屋の紹介」等を随時更新していますが、ホームページを新規開設するとなると、当然ながら素人では作ることが難しくなってしまうため、専門業者さんに依頼することになるものの、数十万円近い費用が掛かることが多いため、つい諦めてしまう方もいるのではないでしょうか？
そこで、弊社では「小規模事業者持続化補助金」に応募・採択して頂くことができたため、補助金を使ってホームページ制作を行いました。
ホームページを開設しても、当然ながら最初の内は「SEO的にも弱い」こともあり、中々上位表示することはできませんでしたが、専門家に管理委託してもらうことによって、一昨年あたりから一気に上位表示することができ、ホームページやSNSから物件問合せが来るようになり、今ではご成約された方の約8割は、弊社公式サイトからとなっています。
４．仲介会社に対する協力
たとえ新築物件であったとしても、仲介会社の協力なしでは、お部屋を埋めることはできません。
仲介会社の担当者は「契約ノルマ」があるので、1件でも多くの物件を決めたいと考えています。特に、お客様が物件内見された際、当然のように「交渉が入る」ことがありますが、交渉が入った時に「現場における裁量権がある」「土休日でもオーナー様が電話対応ができる」物件は、非常に決めやすくなるものですが、弊社物件では、上記対応はもちろんのこと、築年数が経過しているものの、平日の午前中は掃除を行っているので、築年数の割には、物件周りがとてもきれいな状態であるため、仲介会社の担当者からも喜ばれています。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
大手管理会社担当者が「しっかりとメンテナンスをして入れは、賃貸物件は50年具体は余裕で持つ」と話していました。
一般的に、賃貸経営は「アパートローンが完済」する築30年ぐらいを目安に「建て替えなどを行うかどうか」を決められると思います。ただ立て替えするとなっても、莫大な費用が掛かることが予想されるので、無理してまで建て替えするより、現在の物件を維持しつつも、収益性が期待できる部屋を作ったほうが、メリットとしてははるかに上手となります。
築年数が経過していたとしても、顧客が創造できるような物件を提供し続けていれば、仮に近隣に「新築物件」が建てられたとしても、安定経営をすることは、十分可能であると言えます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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