施工費を抑えたいが賃料はアップしたい。どちらも叶える方法とは?

更新日:9月19日


築年数が経過している物件は、物件資産価値が低下しているので、どうしても家賃維持はもちろんのこと、家賃値上げをすることは非常に難しく、昨今の賃貸市場は「地方都市を中心に物件供給数が増加」傾向となっているため、家賃相場全体が値崩れしている所もあるので、何も対策をしなければ、家賃値下げをせざるを得なくなってしまいます。


更に現在問題となっているのは、一昔前であれば「家賃値下げ」すれば、比較的部屋が埋まりやすくなっていたものの、物件供給数が飽和状態となっている今、家賃を下げても「部屋が埋まらないところ」があります。

施工費を抑えたいが賃料はアップしたい。どちらも叶える方法とは?

オーナー様の立場で考えた場合、「家賃は可能な限り維持/もしくは値上げ」して収益をよくしたいと考えているはずです。


ただ、冒頭の通り「築年数が経過すれば、資産価値低下による家賃値下げ」は起こり得る問題となってしまうことから、何とかして維持したいもの。そこで有効的な対策として「リノベーション」があげられます。


リノベーションとは、古くなった部屋の設備や内装を「一新」させることによって、資産価値を高める手法のこと。


資産価値を高めることができれば、家賃相場を意識した集客から脱却することができ、更に家賃値上げも可能となることから、リノベーション前と比べると「収益改善」を期待することが可能となってきます。


しかし、リノベーションをすると「施工費が高く」なってしまい、新たな借り入れを起こす必要が出てくる可能性があり、オーナー様の中には「そこまでしてまでリノベーションをする必要性があるのか」といった考えが浮かんでくるはずです。


リノベ個所を限定的にすることで、家賃維持は十分可能に

そこでおススメなのが、リノベーションを全て行うのではなく、対応する個所を限定的にすることによって、施工費を抑えることができ、クオリティー次第では「家賃維持」はもちろんのこと、値上げも十分可能となります。


弊社物件は、築29年目の2LDK賃貸ですが、2018年より空き部屋を順次リノベーションを展開しています。フルリノベーション対応している部屋は、家賃最大10%値上げに成功し、またリノベーション個所を限定的にしている部屋は、家賃はリノベ前と据置ではありますが、ただ相場と比べると「1万円」ぐらいは高くなっているので、家賃値下げすることなく集客することはできています。


1.リノベ対応が必ず必要なところとは?

施工費を抑え、さらに家賃を値上げ(据置)にするためには、リノベーション対応が必要な部分だけは、必ず行わなければならないことです。


では最低限対応しなければならない所とは、キッチンです。


キッチンは賃貸物件において「華」というべき部分であり、キッチンがよければ「成約率が高くなる」と言っても過言ではありませんが、ただキッチンを変えるとなると「それなりの費用が掛かってしまう」のも事実。


古くなったキッチンを「少しでもおしゃれにする方法」としては、キッチン扉に「リメイクシート」を貼る方法がありますが、ただリメイクシートを貼ったとしても、キッチンパネルそのものが古くなっていることから、全体的な印象がどうしても悪くなってしまいます。


キッチンに関しては、費用は掛かってしまうものの、交換しないと「家賃維持」すらできませんので、交換されることをおススメします。


2.水回り部分は、必ずしも交換する必要がない

キッチン以外の「水回り」部分において、家賃を値上げしたいのであれば「交換」されることをおススメしますが、ただ交換しなくても「現在の設備が古く」なければ、そのまま活用されても、集客に影響が出るとは考えにくいです。


弊社物件において、家賃を据え置きしている部屋では「キッチン以外の部分は、基本的にはそのまま活用」していますが、それによって集客に影響が出てしまっていることは、ほぼありません。


(1)浴室

築年数が古い物件の浴室水栓は、「ひねるタイプ」のものが多く、これが設置されていると「築古物件の象徴」的な印象が強く出てしまいます。そこで弊社物件では、退去後にひねるタイプの水栓があった場合には、「サーモスタット混合水栓」を取付けています。


(2)トイレ

賃貸のトイレは、築年数関係なく「生活感が丸出し」になってしまい、おしゃれとは程遠い存在となっています。そこでおススメなのが「壁紙交換」することによって、見違えるぐらいおしゃれなトイレにすることができます。


写真のトイレは、トイレ本体はそのまま活用し、壁紙と床を交換しただけでですが、どこから見ても「築古物件のトイレ」には見えないはずです。工夫次第で部屋の価値を高めることは、十分可能です。


(3)洗面台

洗面台に関しては、シャワー水栓が取り付けられてあるものであれば、交換する必要性はありません。なぜならば「新築物件」においても、同様のものが設置されているからです。



3.ワンポイントで部屋の印象を変える

まずは上の写真をご覧下さい。

これは昨年弊社物件で行った「リフォーム部屋(玄関)」のビフォーアフターですが、ワンポイント変えただけで、室内印象はガラリと変わってきます。


正面にあるアクセントクロスは、そのまま生かていますが、床材を「白系のクッションフロア」に変更することで「室内が明るく」なり、さらにリフォーム前の玄関照明は「明るさ的に問題」であったので、なんと「IKEA製の照明」(照明本体自体は1000円を切っています)を取付け、リフォームを機に「人感センサー」に切り替えました。


4.金利を抑えるためには?

金利を抑えるためには?

リフォームやリノベーションを行う際、「内部留保をためる」目的として、金融機関から融資を受けることもあると思いますが、ただ金利が高めとなっているので、利息分の支払いがきつくなると感じる方もいるはずです。


そこでおススメなのが、お住まいの市区町村によって「利子補給が受けられる公的融資制度」があるので、そちらがある場合には、積極的に活用されてみてはいかがですか?


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 





閲覧数:0回0件のコメント