家賃値上げしたいならば、リノベーションしか方法はありません。
更新日：2022年9月19日
一般的に「賃貸物件の資産」は、築年数が経過してくると「下落傾向」となってしまうため、新築時と同じ家賃をキープすることは、非常に難しくなってしまい、余程の好エリアにある賃貸物件以外では、概ね築年数が10年以上経過してくると、家賃値下げを行う可能性が多くなります。
ただ、正当事由があれば「実はオーナー様であっても、家賃値上げ要求」をすることはできます。これは借地借家法第32条1項に記載されていますが、簡単に言うと「固定資産税が値上がりになった」「近隣の家賃相場が値上がりになった」場合には、正当事由として認められる可能性が高いことから、オーナー様であっても、ご入居者様に対して「家賃値上げ要求」をすることは可能です。
しかし、家賃値上げ／値下げ要求をする場合「借主と貸主の合意」が必須となることから、仮に「借主側が拒否」をしてしまうと、家賃値上げすることは不可能であり、もしどうしても値上げをしたいのであれば、司法判断を仰がなくてはならなくなります。
賃貸物件の価値は、築年数が経過すればするほど「下落」していくので、それに比例するかのように「家賃」も下落傾向が続いてしまいます。家賃が下落してしまうと、当然ながら「年間収入」にも影響が出てきてしまい、更には築年数が経過すると「修繕費用」が多くなることから、結果的にはキャッシュフローがうまく回らなくなり、返済がきつくなるリスクが高くなります。
もし、オーナー様が「物件の資産価値を高め、家賃を値上げしたい」と考えるのであれば、リノベーションを行うしか方法はありません。
リノベーションを行うことにおけるメリットとは、どのようなモノあるのでしょうか？
①家賃値上げが可能となる
リノベーションを行うことによって、物件の資産価値が高くなることから、家賃相場の影響を受けにくく、従前家賃よりも「設定家賃を高くする」ことは、十分可能となります。
リノベーションのメリットは、築年数は経過しているものの、室内は「新築並み」となっていることから、「新築物件は予算的に難しい方」「おしゃれなリノベーション部屋に入居したい方」といった需要は、一定数いることから、お部屋探しをされている方が求めている部屋を提供することができれば、集客上有利になることは間違いありません。
②仲介会社が客付けしたくなる
不動産仲介会社の担当者は、成約ノルマが課せられているので、出来る限り多くの物件を成約させたいと考えていますが、お部屋探しをされている方は「住みやすくおしゃれな部屋」を希望されているので、仮に築年数が経過していても「リノベーション対応済み」の部屋が募集していると、成約になる可能性が高くなることから、積極的に応援したくなります。
③管理会社の対応が違う
リノベーションすることによって、家賃値上げし成約になると、管理会社に管理委託している物件においては、管理料が増えることを意味しているので、対応力の部分においても、当然ながら差が出てしまいます。
今のご時世では、家賃値下げをお願いするケースが多いものの、リノベーションしてもらうことによって「早期客付けが可能となりやすく、また管理料も増える」ことから、もし設備トラブルなどが発生しても、管理担当者の対応はものすごくよくなるはずです。
また、リノベーションすることによって、資産価値が高くなったことから「更新時における家賃値下げ要求」が発生しにくくなる点も、管理会社にとってはメリットと言えます。さらに家賃値上げすることで、入居者の質が良くなる傾向となるため、管理上におけるトラブル発生率が低下する点も、メリットの一つとして挙げることができます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562